Cinq missions,tous les services
État des lieux, expertise en valeur, encadrement technique avant achat, réception de chantier et constat d’humidité. Un bureau indépendant, dans les 19 communes de Bruxelles et en périphérie.
Ce que nous faisons, et pour qui
Chaque mission répond à un moment précis d’un parcours immobilier. Choisissez votre situation : les services pertinents se détachent.
État des lieux
Obligatoire et contradictoire pour tout bail d’habitation à Bruxelles. Entrée, sortie, avant et après travaux, commerce et bureau, constat daté.
Visite conseil avant achat
Avant de remettre une offre, un expert visite le bien avec vous, relève les points techniques et vous aide à cerner un budget travaux.
Expertise en valeur
La valeur réelle du bien, argumentée dans un rapport documenté : vente, achat, succession, donation, expertise préalable à une vente ou un achat.
(Pré)réception provisoire et définitive
Le moment où vous agréez les travaux et où démarre, le plus souvent, la garantie décennale. Conformité aux plans et au cahier des charges, réserves consignées.
Diagnostics immobiliers
Constat d’humidité
Une tache est un symptôme. Nous mesurons le taux d’humidité des parois à l’hygromètre et décrivons les traces observées, sans vendre de travaux.
Certificat PEB
Keuleers Expertises n’est pas certificateur. Nous vous mettons en relation avec un certificateur agréé, à Bruxelles ou en Wallonie, et vous aidons à préparer sa visite.
Honoraires 2026, TVAC, confirmés avant le rendez-vous selon le bien décrit. Grilles complètes : Tarifs ; estimation : Estimer mes honoraires.
À quel moment faire appel à nous ?
À chaque étape où un fait doit être constaté, mesuré ou chiffré par un tiers neutre. Six situations reviennent dans nos dossiers.
Louer
L’état des lieux d’entrée d’un bail d’habitation relève des règles de la région du bien : article 220 du Code bruxellois du Logement à Bruxelles, dispositions régionales en Wallonie et en Flandre. Dressé logement vide, au plus tard dans le premier mois, il sert de référence à la sortie pour distinguer vétusté et dégât locatif. État des lieux d’entrée · État des lieux de sortie · Préparer sa sortie
Acheter
Avant l’offre, une visite conseil sans rapport pour cerner l’état du bien et un ordre de grandeur de travaux. Pour objectiver le prix, une expertise en valeur avec rapport. Si une tache vous inquiète, une mesure à l’hygromètre avant de signer. Encadrement avant achat · Expertise en valeur
Construire ou rénover
Un état des lieux avant travaux fixe l’état initial, le récolement documente l’après. Les effets de la réception et le départ de la garantie décennale dépendent de l’agréation des travaux et du contrat ; la réception définitive suit au plus tôt un an plus tard (loi Breyne du 9 juillet 1971). Avant et après travaux · Réceptions · Formuler ses réserves
Vendre
Une expertise en valeur fixe un prix argumenté à partir du bien et du marché. Le certificat PEB, établi par un certificateur agréé, est obligatoire dès la mise en vente en Région bruxelloise et vaut dix ans. Si vous occupez le bien jusqu’à l’acte, un état des lieux daté fournit une référence pour les échanges à la remise des clés. Expertise en valeur · Certificat PEB · État des lieux acquisitif
Hériter ou donner
Succession et donation supposent une valeur documentée du bien. Nous établissons une expertise en valeur argumentée à partir de son état, de sa situation et des références du marché. Pour un appartement ou une maison, les honoraires sont identiques à ceux de l’expertise en valeur. Découvrir les expertises
Une trace d’humidité
Une mesure hygrométrique permet de constater l’humidité présente dans les murs. Le bureau propose un constat simple, avec ou sans rapport. Découvrir le constat d’humidité
Information à jour au 5 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique.
Qui commande quoi ?
Toute partie concernée par un bien peut nous mandater : locataire, bailleur, agence, syndic, notaire ou avocat. Le constat est le même, quel que soit celui qui paie.
Pour un état des lieux, les honoraires sont partagés entre le locataire et le bailleur. Chacune des parties peut aussi se faire accompagner, à ses propres frais, d’un expert de son choix.
Qui paie l’état des lieux ?| Demandeur | Missions habituelles | Bon à savoir |
|---|---|---|
| Locataire | État des lieux d’entrée et de sortie, visite technique de pré-sortie, constat d’humidité | Visite de pré-sortie : Tarif de sortie d’une partie, entièrement à charge du demandeur. |
| Bailleur, propriétaire | État des lieux, expertise en valeur, réception, constat d’humidité | Un état des lieux d’entrée documenté est la pièce maîtresse du dossier locatif. |
| Agence immobilière | États des lieux des biens loués ou gérés, expertise avant mise en vente | Des agences bruxelloises nous confient régulièrement leurs états des lieux. |
| Syndic | États des lieux | Notre intervention porte sur l’état des lieux, sans réception technique des parties communes. |
| Notaire | Expertise en valeur pour succession, donation ou vente ; état des lieux d’un bien occupé jusqu’à l’acte | Rapport argumenté, remis en PDF. |
| Avocat | Expertise en valeur, état des lieux ou constat d’humidité, selon la mission | Constat indépendant, daté et photographié. |
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Combien coûtent nos services ?
De 125 € TVAC par partie pour l’état des lieux de sortie d’un studio à 400 € TVAC pour l’expertise en valeur d’une maison. Nos grilles sont publiques et datées ; la page Tarifs les détaille par type de bien.
| Mission | Appartement | Maison | Ce que vous recevez |
|---|---|---|---|
| État des lieux d’entrée | 135 à 195 € | 185 à 230 € | Rapport PDF à chaque partie |
| État des lieux de sortie | 125 à 185 € | 175 à 220 € | Comparatif et chiffrage |
| État des lieux avant travaux | 250 à 350 € | 300 à 400 € | Provision d’honoraires, selon la surface |
| Récolement après travaux | 200 à 300 € | 250 à 350 € | Provision d’honoraires, selon la surface |
| Commerce ou bureau, entrée ou sortie | 150 à 200 € jusqu’à 100 m², puis 200 € + 1,21 €/m² | Inventaire des meubles : + 30 % | |
| Encadrement technique avant achat | 250 € | 300 € | Visite conseil, sans rapport |
| Expertise en valeur | 325 € | 400 € | Rapport argumenté |
| Réception provisoire, première visite sans rapport écrit. Appartement de moins de 130 m² ; dès 130 m², tarif maison. Maison jusqu’à 250 m². | 300 € | 400 € | Assistance sur place, constatations techniques et formulation des réserves ; sans rapport écrit |
| Réception provisoire, deuxième visite. Appartement de moins de 130 m² ; dès 130 m², tarif maison. | 250 € | 350 € | Levée des réserves |
| Constat d’humidité | 250 € | 250 € | Sans rapport ; 360 € avec rapport |
| Certificat PEB, par le certificateur partenaire | 220 € | 350 à 400 € | Certificat officiel, valable dix ans |
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- Une visite comprise1 h 30 à 2 h (studio ou appartement), 3 h (maison) pour un état des lieux ; 2 h (appartement) ou 3 h (maison) pour une réception ; 1 h ou 2 h pour une expertise en valeur ; 2 h pour un constat d’humidité. Heure supplémentaire, état des lieux : 75 € TVAC.
- Paiement sur placePaiement sur place : espèces contre reçu ou carte bancaire avec terminal Bancontact. La facture est envoyée par e-mail après la visite. Le rapport est transmis aux parties après rédaction et vérification, sous réserve du paiement intégral des honoraires dus par les parties. Envoi postal du rapport : 75 € TVAC par envoi, montant forfaitaire sans majoration.
- Annulation ou absenceAnnulation la veille ou le jour même : 150 € TVAC. Absence au rendez-vous : 150 € TVAC à la partie absente.
- Deux experts, situation différentePrésence d’un autre expert : honoraires d’état des lieux majorés de 100 %. L’expert peut adapter ses honoraires si la situation sur place diffère de celle décrite.
Comment se passe une mission ?
En cinq étapes, de votre demande à la livraison du rapport. Le déroulé est le même pour toutes nos missions ; seuls la durée de la visite et le rapport changent.
Yves Keuleers, Sarah Choukaïli, Samantha Libert ou Sandro Monteiro se déplacent ; Vanessa Pilette, secrétaire administrative, suit chaque dossier. Français, néerlandais, anglais.
Rencontrer l’équipe
- Vous décrivez votre situationPar e-mail, via le formulaire en ligne ou par téléphone : le bien, la mission, vos contraintes de dates.
- Nous confirmons le rendez-vous et le montantUn membre de l’équipe confirme le créneau ou en propose un autre, et indique le montant exact selon le bien décrit.
- L’expert se déplacePour un état des lieux, les deux parties sont présentes ou représentées : c’est le sens du caractère contradictoire.
- Il constate, mesure, décritVocabulaire technique, photographies datées, relevé des compteurs et des clés, mesures à l’hygromètre si la mission le prévoit.
- Vous recevez le rapportRapport en PDF, procès-verbal ou constat, selon la mission. Le délai pour transmettre vos remarques dépend de la mission et des conditions communiquées.
Avant de choisir un service
Quels services propose Keuleers Expertises ?
Cinq missions : état des lieux (entrée, sortie, acquisitif, avant et après travaux, commerce et bureau), expertise en valeur (vente, achat, succession, donation, expertise préalable), encadrement technique avant achat, réception provisoire et définitive, et constat d’humidité par mesure hygrométrique. Pour le certificat PEB, nous vous mettons en relation avec un certificateur agréé.
Quelle différence entre une expertise en valeur et un encadrement technique avant achat ?
L’expertise en valeur produit un rapport argumenté et détaillé sur la valeur du bien (325 € appartement ou terrain, 400 € maison, villa ou commerce, TVAC). L’encadrement technique avant achat est une visite conseil avec l’expert, sans rapport, pour cerner l’état du bien et un ordre de grandeur de travaux (250 ou 300 € TVAC).
Faites-vous les certificats PEB ?
Non. Keuleers Expertises n’est pas certificateur. Nous vous mettons en relation avec un certificateur agréé : à Bruxelles, Monsieur Michel (agrément 1740539) ; en Wallonie, Monsieur Philippe (agrément CERTIF-P2-02502). Le certificat est obligatoire à la vente et à la location et reste valable dix ans.
Qui paie l’état des lieux ?
Les honoraires sont partagés entre le locataire et le bailleur. Chacune des parties peut aussi se faire accompagner, à ses propres frais, d’un expert de son choix ; dans ce cas, les honoraires sont majorés de 100 %.
Intervenez-vous en dehors de Bruxelles ?
Oui. Nous couvrons les 19 communes de la Région de Bruxelles-Capitale et la périphérie : communes limitrophes du Brabant flamand et du Brabant wallon. Le siège du bureau est à Rhode-Saint-Genèse, avec un bureau bruxellois à Auderghem, sur rendez-vous.
Faut-il être présent lors de la visite ?
Pour un état des lieux, oui : il est contradictoire, le bailleur et le locataire sont présents ou représentés par un mandataire. Pour une expertise en valeur ou un constat d’humidité, la présence du demandeur ou de la personne qui donne accès au bien suffit.
Combien de temps dure la visite ?
Une visite est comprise dans les honoraires : 2 h pour un appartement et 3 h pour une maison (état des lieux, réception), 1 h et 2 h pour une expertise en valeur, 2 h pour un constat d’humidité. Pour un état des lieux, toute heure supplémentaire sur place est facturée 75 € TVAC.
Réalisez-vous les travaux ou l’assèchement après un constat ?
Non. Nous ne sommes ni entreprise, ni agence, ni gestionnaire : nous constatons, nous mesurons, nous décrivons. Le constat reste indépendant de toute proposition de travaux, ce qui fait sa valeur.
Dans quelles langues travaillez-vous ?
En français, en néerlandais et en anglais. Les rapports sont rédigés en français.
Vous ne savez pas quel service choisir ?
Décrivez votre situation en deux minutes. Nous vous dirons ce qui est utile, et ce qui ne l’est pas.
Où s’arrête la mission de l’expert immobilier ?
Notre rôle : constater, documenter et objectiver, dans le périmètre convenu avant l’intervention.
Lors d’un état des lieux contradictoire, nous décrivons le bien de manière neutre et indépendante pour les parties. À la sortie, la comparaison avec l’entrée tient compte de l’état initial, de l’usure normale et de la vétusté. Une mission de représentation d’un client face à un autre expert est distincte et expressément convenue ; elle conserve les mêmes exigences de rigueur technique.
- Gestion locative : nous ne gérons pas les relations quotidiennes entre bailleur et locataire et ne décidons pas des travaux à leur place.
- Conseil juridique et décision d’un juge : notre constat technique ne remplace pas l’avis d’un professionnel du droit. L’expert ne tranche pas un litige entre les parties.
- Étude de stabilité : une analyse structurelle peut nécessiter un ingénieur spécialisé.
- Examens destructifs : nous observons les éléments visibles et accessibles. Nous ne démontons pas les cloisons ou installations pour rechercher un défaut caché.
- Interventions spécialisées : un électricien, chauffagiste, plombier, architecte ou autre spécialiste peut devoir compléter les constatations.
Une limite clairement annoncée protège toutes les parties
Un document insuffisant, un élément inaccessible ou une information non vérifiable sont signalés. Un rapport d’entrée sommaire peut limiter la comparaison à la sortie ; un défaut derrière une finition peut échapper à une réception visuelle. Nous ne tirons pas de conclusion que les constatations disponibles ne permettent pas de justifier.
