À la remise des clés,État des lieux de sortie
Le constat dressé en fin de location, comparé point par point à l’état des lieux d’entrée. L’expert distingue ce qui relève de l’usure normale de ce qui est imputable au locataire, et chiffre la remise en état.
Estimation des honoraires. Les situations particulières restent sur devis.
Que fait l’expert à la sortie ?
Il compare l’état du logement à celui décrit à l’entrée et établit le compte des dégradations. Le locataire est tenu de restituer les lieux tels qu’il les a reçus, à l’exception de ce qui a péri ou s’est dégradé par l’usage normal ou par force majeure. L’état des lieux d’entrée fait foi de l’état initial.
Recommandations données à titre informatif, sur la base des articles 1730 et suivants de l’ancien Code civil et des usages en matière d’état des lieux, sous réserve des accords entre parties. Information à jour au 7 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique.
- Il établit le compte des dégradationsDégâts locatifs et défauts d’entretien imputables au locataire, pièce par pièce, par comparaison avec l’entrée.
- Il chiffre les indemnitésLe montant des remises en état ; le cas échéant, un dédommagement pour chômage immobilier, selon l’importance des réparations et le temps nécessaire pour les réaliser.
- Il relève les compteursEau, gaz, électricité, jauge à mazout, calorimètres, si les parties le souhaitent et si c’est possible. Les décomptes restent à charge des parties.
- Il rédige le procès-verbalChaque partie reçoit son exemplaire de l’état des lieux de sortie.
- Il ne libère pas la garantie locativeNi la libération de la garantie, ni les décomptes de charges ne font partie de sa mission.
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Quelques choix pour connaître le montant, comprendre ce qu’il couvre et préparer votre demande.
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Quand et comment se déroule la sortie ?
Le plus souvent après le déménagement, à la remise des clés, logement vidé et nettoyé. Le bailleur et le locataire sont présents ou représentés : l’état des lieux de sortie est contradictoire, comme celui d’entrée. Lorsqu’un état des lieux d’entrée existe, chaque partie peut l’exiger, à frais partagés.
Préparez les accès, les clés et les justificatifs. À Bruxelles, le contrôle périodique PEB se prévoit en principe tous les deux ans pour le gaz et tous les ans pour le mazout ou un combustible solide. Vérifier les obligations d’entretien.
- Les lieux sont nettoyés et vidésDe tout objet appartenant au locataire. Un logement encombré ne peut pas être décrit complètement.
- Les compteurs restent ouvertsEau, gaz et électricité, pour vérifier le bon fonctionnement des appareils. À défaut, une réserve est formulée : elle précise les vérifications restant à effectuer et les points que les parties doivent encore régler.
- Les attestations d’entretien sont produitesÀ jour selon les obligations applicables et les équipements concernés, établies par les professionnels compétents : chaudière, ramonage, adoucisseur, fosse septique, chauffe-eau, alarme, selon les équipements.
- Toutes les clés sont remisesCopies comprises. Cette remise est définitive : le locataire n’a plus accès aux lieux, et les éventuels manquements imputables sont examinés dans le cadre du règlement entre les parties.
Usure du temps ou dégât : comment l’expert tranche
La vétusté est l’usure du temps, indépendante du comportement du locataire ; le dégât locatif résulte d’un usage anormal ou d’un défaut d’entretien. La nécessité de repeindre dépend de l’état initial, de l’usure normale et des dégradations constatées. Pour les peintures et papiers peints, la règle générale du bureau : décors amortis après 6 ans (72 mois) pour les décors non lavables, comme une peinture latex, et après 9 ans (108 mois) pour les autres. En présence de dégradations imputables, l’évaluation tient compte de l’âge du décor et de son état à l’entrée.
- Reste à charge du locataireTrous non rebouchés, clous et vis laissés en place, dégâts non réparés dans les règles de l’art, parquet griffé, brûlé ou déformé, sanitaires entartrés, joints à remplacer, jardin non entretenu.
- Relève de la vétustéDécors arrivés au terme de leur durée de vie, équipements usés par un usage normal, patine des matériaux.
- Parquet plastifiéAu-delà d’un demi-mètre carré de taches, de traces mates ou de décolorations, c’est la plastification complète du local qui est comptée.
- Équipements installés par le locataireIl peut les enlever et remettre les lieux en état, ou les abandonner au bailleur sans indemnité. Le bailleur peut refuser l’équipement et exiger la remise des lieux dans leur état primitif.
- Une liste pièce par pièceNettoyage, sols, menuiseries, sanitaires, extérieurs : notre guide Préparer l’état des lieux de sortie et l’aide-mémoire du bureau en PDF.
Ce que contient le procès-verbal de sortie
Le comparatif, le compte des dégradations et leur chiffrage. Envoyé en PDF à chaque partie, selon le délai indicatif communiqué pour votre mission, avec les photographies datées et les relevés du jour.
Le chiffrage peut servir de base au règlement entre les parties et, lorsqu’elles s’accordent, à la libération ou à l’affectation de la garantie locative. En cas de désaccord, les voies de recours restent ouvertes aux parties.
- Comparatif pièce par pièceChaque local est repris dans l’ordre de l’état des lieux d’entrée : ce qui est identique, ce qui a changé.
- Compte des dégradationsDégâts locatifs et défauts d’entretien imputables, distingués de la vétusté.
- ChiffrageMontant des remises en état, et chômage locatif éventuel selon la durée nécessaire aux travaux.
- Compteurs, clés, réservesIndex relevés, clés restituées, réserves éventuelles (compteur fermé, local inaccessible) dont la suite doit être précisée entre les parties.
- Vos remarquesTransmettez vos remarques par e-mail dans le délai applicable à votre mission, précisé dans les conditions communiquées ; elles sont examinées et intégrées si elles sont fondées.
La visite de pré-sortie : savoir avant de rendre les clés
Une visite technique avant la fin du bail, pour savoir ce qui devra être remis en état. Le locataire y voit ce qui lui sera imputé et peut encore y remédier ; le bailleur y prépare ses travaux entre deux locations. Grille 2026 : Tarif de sortie d’une partie, entièrement à charge du demandeur.
La visite de pré-sortie n’est pas un état des lieux de sortie : elle ne remplace pas le constat contradictoire dressé à la remise des clés.
- Cession de bailUn état des lieux de sortie intermédiaire est dressé avant le départ du cédant, en présence du nouveau preneur. Les frais sont partagés entre les trois parties (modèle de bail régional, article 11.2).
- Travail en régie après la missionTout travail postérieur à la mission concernant une sortie locative est facturé 150 € TVAC de l’heure, avec un minimum d’une heure.
- Formulaires de fin de bailReprise des énergies, reprise de l’eau à Bruxelles, « Qui paie quoi ? » : dans nos documents utiles.
Votre situation est plus claire ? Retrouvez les honoraires correspondant à votre bien.
Estimer mes honorairesCombien coûte un état des lieux de sortie ?
De 125 € TVAC par partie pour un studio à 220 € pour une maison de quatre chambres, non meublé. Les honoraires sont partagés entre le bailleur et le locataire : le montant indiqué est celui que règle chacun.
| Type de bien | Sortie | Sortie meublé |
|---|---|---|
| Studio | 125 € | 165 € |
| Appartement 1 chambreRepère indicatif : ± 65 m² | 140 € | 180 € |
| Appartement 2 chambresRepère indicatif : ± 75 m² | 155 € | 200 € |
| Appartement 3 chambresRepère indicatif : ± 90 m² | 170 € | 220 € |
| Appartement 4 chambresRepère indicatif : ± 110 m² | 185 € | 240 € |
| Maison 1 chambre | 175 € | 230 € |
| Maison 2 chambres | 190 € | 245 € |
| Maison 3 chambres | 205 € | 265 € |
| Maison 4 chambres | 220 € | 285 € |
| Maison de plus de 300 m², bien exceptionnel | Sur devis | Sur devis |
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- Logement meublé et garniInventaire des meubles avec les accessoires mobiles : +50 % sur le total non meublé, suppléments compris.
- Locaux supplémentairesChambre, bureau, dressing, grenier aménagé, buanderie ou autre pièce supplémentaire : 15 € par pièce. Salle de douche, salle de bains, cuisine ou WC supplémentaire : 20 € par pièce, au-delà des pièces comprises. Un hall d’entrée et un hall de nuit sont compris. Chaque hall supplémentaire compte comme une autre pièce à 15 €. Duplex ou triplex : 15 €. Déplacement spécifique pour les clés : 50 €, une seule fois par mission. Appartement : caves non aménagées, garages et parkings compris sans supplément. Maison ou studio : caves non aménagées à 15 € au total, quel que soit le nombre de caves ; parkings, garages compris : le premier emplacement est compris, puis 15 € par emplacement supplémentaire. Caves aménagées : comptez les pièces selon leur usage, une seule fois. Hors chambre et pièce d’eau : 15 € par pièce ; salle de douche, salle de bains, cuisine ou WC supplémentaire : 20 € par pièce. Les chambres sont comprises dans le nombre total de chambres du logement. Ne comptez pas ces pièces parmi les caves non aménagées ni une seconde fois dans les autres pièces ; les pièces déjà comprises dans le logement ne déclenchent aucun supplément. Appartement de plus de 130 m² : base maison au même nombre de chambres ; le logement reste un appartement pour ses options. Aucun cumul avec le supplément de superficie. Appartement 1 chambre : +15 € dès 86 m². Appartement 2 chambres : +15 € dès 96 m². Au-delà de 130 m², la base maison au même nombre de chambres remplace le forfait appartement et son supplément de superficie. Une buanderie est comprise pour un bien de 2 chambres avec exactement 2 salles de bains ou de douche et au moins 120 m². Elle reste à déclarer ; la seconde salle d’eau et les autres pièces supplémentaires restent facturées. Petit balcon ne permettant pas d’installer une table et deux chaises : compris sans supplément. Balcon ou terrasse permettant d’installer ce coin repas : 15 € par espace, dès le premier, même sans mobilier installé. Avec un jardin ou une cour, les espaces attenants formant une même zone sont comptés une seule fois : 20 € avec jardin, 15 € sans jardin. Les zones distinctes se cumulent ; les petits balcons compris n’ajoutent aucune zone payante.
- Clés et temps sur placeClés prises ou déposées par l’expert 50 € ; heure supplémentaire sur place 75 € TVAC.
- Deux expertsChaque partie peut se faire accompagner, à ses frais, d’un expert de son choix ; en présence d’un autre expert, les honoraires complets du client représenté, suppléments compris, sont majorés de 100 %. Ce montant est entièrement à charge de ce client.
- Annulation ou absenceAnnulation la veille ou le jour même : 150 € TVAC. Absence au rendez-vous : 150 € TVAC à la partie absente.
- PaiementPaiement sur place : espèces contre reçu ou carte bancaire avec terminal Bancontact. La facture est envoyée par e-mail après la visite. Le rapport est transmis aux parties après rédaction et vérification, sous réserve du paiement intégral des honoraires dus par les parties. Envoi papier du rapport : 75 € TVAC. L’expert peut adapter ses honoraires si la situation sur place diffère de celle décrite.
- Qui paie quoi ?La règle, ses exceptions et un répartiteur par partie : notre guide « Qui paie l’état des lieux ? » →
Ce qu’on nous demande avant une sortie
Quand a lieu l’état des lieux de sortie ?
Le plus souvent après le déménagement, au moment de la remise des clés, logement vidé et nettoyé. Lorsqu’un état des lieux d’entrée existe, chaque partie peut exiger un état des lieux de sortie contradictoire, à frais partagés.
Dois-je repeindre avant de partir ?
Pas nécessairement. En règle générale, les peintures et papiers peints sont considérés comme amortis après 6 ans (72 mois) pour les décors non lavables et 9 ans (108 mois) pour les autres ; en présence de dégradations imputables, l’évaluation tient compte de l’âge du décor et de son état à l’entrée. Dans tous les cas, les parois doivent être propres et exemptes de nicotine, les trous rebouchés.
Que se passe-t-il si les compteurs sont fermés le jour de la visite ?
Une réserve est formulée, qui précise les vérifications restant à effectuer et les points que les parties doivent encore régler. Les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité doivent rester ouverts pour vérifier le bon fonctionnement des appareils.
Qui paie l’état des lieux de sortie ?
Les honoraires sont partagés entre le bailleur et le locataire : chacun règle le montant de la grille 2026, exprimé par partie. La visite technique de pré-sortie, elle, est entièrement à charge du demandeur, au tarif de sortie d’une partie.
Que devient la garantie locative ?
Le montant des dégâts locatifs, une fois approuvé par les parties, est déduit de la garantie et le surplus est restitué au locataire. S’il dépasse la garantie, le locataire règle le complément. L’expert n’est pas chargé des modalités de libération de la garantie ni des décomptes de charges.
Dois-je être présent à l’état des lieux de sortie ?
Oui, ou vous faire représenter par un mandataire : l’état des lieux est contradictoire. En cas d’absence le jour du rendez-vous, un forfait de 150 € TVAC est facturé à la partie absente.
Puis-je contester le chiffrage de l’expert ?
Transmettez vos remarques par e-mail dans le délai applicable à votre mission, précisé dans les conditions communiquées ; elles sont examinées et intégrées si elles sont fondées. À défaut d’accord entre les parties, le juge de paix est compétent.
J’ai installé des équipements dans le logement : que faire à la sortie ?
Vous pouvez les enlever et remettre les lieux dans l’état où vous les avez reçus, ou les abandonner au bailleur sans indemnité. Le bailleur peut toutefois refuser ces équipements et exiger la remise des lieux dans leur état primitif : mettez-vous d’accord par écrit avant la visite.
Que signifie la mention « sur devis » dans le procès-verbal ?
Le coût de certains dégâts nécessite le devis d’un professionnel spécialisé. Le procès-verbal distingue alors les montants déjà évalués des postes « sur devis ». Les parties peuvent transmettre le devis pour préciser ces postes ; l’expert ne fixe pas un coût sans base technique et ne tranche pas leur désaccord.
Information à jour au 7 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. Les autres questions sur l’état des lieux sont sur la page générale et dans notre foire aux questions.
Une date de sortie à tenir ?
Indiquez le bien, la commune et la date de remise des clés. Nous revenons vers vous avec une proposition de rendez-vous.
Préparez votre demande, puis envoyez-la depuis votre messagerie. Vous pouvez aussi nous appeler. Le bureau confirme le rendez-vous.
Caves, garages et parkings
Appartement : caves non aménagées, garages et parkings compris sans supplément. Maison ou studio : caves non aménagées à 15 € au total, quel que soit le nombre de caves ; parkings, garages compris : le premier emplacement est compris, puis 15 € par emplacement supplémentaire. Caves aménagées : comptez les pièces selon leur usage, une seule fois. Hors chambre et pièce d’eau : 15 € par pièce ; salle de douche, salle de bains, cuisine ou WC supplémentaire : 20 € par pièce. Les chambres sont comprises dans le nombre total de chambres du logement. Ne comptez pas ces pièces parmi les caves non aménagées ni une seconde fois dans les autres pièces ; les pièces déjà comprises dans le logement ne déclenchent aucun supplément. Une mission portant uniquement sur une annexe fait l’objet d’une demande distincte.
Des situations rencontrées par le bureau
Quelques exemples anonymisés pour comprendre le déroulement et le périmètre d’une mission.
Pourquoi un état des lieux d’entrée détaillé est-il essentiel ?
Un rapport signé mais très succinct ne permet pas toujours d’établir l’état initial d’un élément. Transmettez-le avant le rendez-vous : nous examinons les comparaisons possibles et signalons ses limites. À la sortie, les constatations et photographies tiennent compte de l’usure normale et de la vétusté.
Le procès-verbal reprend les dégâts et leur évaluation lorsqu’ils peuvent être objectivés. Nous ne reconstituons pas un état initial insuffisamment documenté. Les honoraires suivent la configuration du bien et sont communiqués avant la mission.
Que signifie la mention « sur devis » dans un procès-verbal ?
Certains dégâts peuvent être évalués pendant la visite. D’autres nécessitent le devis d’un professionnel spécialisé. Le poste est alors indiqué « sur devis » : les parties pourront transmettre ce document pour préciser le coût de remise en état.
L’expert ne fixe pas un coût sans base technique et ne tranche pas un litige entre les parties. Le procès-verbal distingue les constatations et les montants qui peuvent déjà être établis.
