Avant d’emménager,État des lieux d’entrée
Le constat dressé en début de location, logement vide, en présence des deux parties. C’est la référence à laquelle tout sera comparé le jour de la sortie : obligatoire et contradictoire pour tout bail d’habitation à Bruxelles. Les obligations évoquées concernent l’état des lieux ; elles ne signifient pas que le recours à Keuleers Expertises est imposé.
Estimation des honoraires. Les situations particulières restent sur devis.
L’état des lieux d’entrée est-il obligatoire ?
Oui, pour tout bail d’habitation en Région bruxelloise. L’article 220 du Code bruxellois du Logement impose un état des lieux d’entrée détaillé, dressé contradictoirement, pendant la période d’inoccupation ou au cours du premier mois d’occupation. Il fixe l’état du bien au moment où le locataire en prend possession : c’est à lui que l’état des lieux de sortie sera comparé, un an ou neuf ans plus tard.
Information à jour au 7 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique.
- Si l’une des parties refuse d’y participerL’autre peut demander au juge de paix de désigner un expert pour l’établir.
- Sans état des lieux d’entréeLe locataire est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail. Le bailleur perd son point de comparaison, et le bénéfice du doute.
- Un document rédigé entre vousRien ne l’interdit. Le document doit être détaillé et contradictoire ; des descriptions précises et des photos facilitent la comparaison.
- Annexé au bailL’état des lieux est joint au contrat écrit et suit son enregistrement. Il engage les deux parties dès sa signature.
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Quelques choix pour connaître le montant, comprendre ce qu’il couvre et préparer votre demande.
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Quand doit-il être dressé ?
Avant l’entrée dans les lieux, ou au plus tard dans le premier mois d’occupation. Le rendez-vous se prend dès que la date de remise des clés est connue.
Nous proposons un rendez-vous dans les meilleurs délais, selon les disponibilités de l’équipe.
- Notre recommandation : logement videUn logement vide se décrit intégralement. Derrière une armoire ou sous un tapis, on ne voit rien ; un élément insuffisamment décrit ou documenté peut limiter la comparaison à la sortie.
- Avant le déménagementLe déménagement occasionne lui-même des dégâts. Faire l’état des lieux après, c’est les intégrer à l’état initial.
- Compteurs et clés le même jourLes index d’électricité, de gaz et d’eau sont relevés à la date du constat, avec le nombre de clés et de badges remis. Les formulaires de reprise des énergies sont dans nos documents utiles.
Ce que l’expert décrit, pièce par pièce
Chaque local, du sol au plafond, avec ses menuiseries, ses équipements et ses désordres visibles. Le logement type de la grille 2026 compte sept locaux. Survolez le plan, ou un point de la liste : chaque pièce dit ce qui y est relevé.
- Hall d’entrée et hall de nuitSols, murs et plafonds, portes et quincaillerie, interrupteurs et éclairage, tableau électrique et compteurs visibles, parlophone, détecteurs de fumée.
- SalonRevêtements de sol et plinthes, murs et plafonds, châssis et vitrages, volets ou stores, radiateurs, prises et interrupteurs.
- Salle à mangerMêmes éléments que le salon ; les traces d’humidité, fissures et éclats y sont décrits avec leur emplacement et leurs dimensions.
- CuisineMeubles et plan de travail, évier et robinetterie, appareils encastrés, hotte, carrelages, arrivées d’eau et évacuations, fonctionnement des équipements.
- ChambreSols, murs, plafonds, placards, châssis, volets ou stores, radiateur. Chaque chambre ou bureau supplémentaire s’ajoute au logement type.
- Salle de bains ou de doucheBaignoire ou douche, lavabo, robinetterie, joints et carrelages, ventilation, chauffe-eau ou chaudière.
- WCCuvette et chasse, robinet d’arrêt, revêtements, ventilation.
Logement type de la grille 2026 : un salon, une salle à manger, une cuisine, un WC, un hall d’entrée et un hall de nuit, une salle de bains ou de douche et une chambre. Un hall d’entrée et un hall de nuit sont compris. Chaque hall supplémentaire compte comme une autre pièce à 15 €. Appartement : caves non aménagées, garages et parkings compris sans supplément. Maison ou studio : caves non aménagées à 15 € au total, quel que soit le nombre de caves ; parkings, garages compris : le premier emplacement est compris, puis 15 € par emplacement supplémentaire. Caves aménagées : comptez les pièces selon leur usage, une seule fois. Hors chambre et pièce d’eau : 15 € par pièce ; salle de douche, salle de bains, cuisine ou WC supplémentaire : 20 € par pièce. Les chambres sont comprises dans le nombre total de chambres du logement. Ne comptez pas ces pièces parmi les caves non aménagées ni une seconde fois dans les autres pièces ; les pièces déjà comprises dans le logement ne déclenchent aucun supplément. Les locaux et espaces extérieurs suivent les règles détaillées ci-dessous. Petit balcon ne permettant pas d’installer une table et deux chaises : compris sans supplément. Balcon ou terrasse permettant d’installer ce coin repas : 15 € par espace, dès le premier, même sans mobilier installé. Avec un jardin ou une cour, les espaces attenants formant une même zone sont comptés une seule fois : 20 € avec jardin, 15 € sans jardin. Les zones distinctes se cumulent ; les petits balcons compris n’ajoutent aucune zone payante.
Dans quel état le logement doit-il être remis au locataire ?
Conforme aux normes de sécurité, de salubrité et d’équipement du Code bruxellois du Logement. Le bailleur y veille avant la mise en location ; seul un bail à rénovation permet d’y déroger. L’état des lieux d’entrée est le moment naturel pour faire le point.
Depuis le 1er janvier 2026, de nouvelles normes s’appliquent à tous les logements mis en location en Région bruxelloise. Notre guide les détaille : les normes bruxelloises 2026 →
Information à jour au 7 septembre 2026. Pour une situation particulière, adressez-vous aux services régionaux compétents ou à un conseil.
- Surfaces minimales18 m² nets pour une personne, 28 m² pour deux, 38 m² pour trois, 12 m² pour un logement étudiant ; chaque occupant supplémentaire ajoute 10 m².
- Appareils au gazLes appareils de type B, qui puisent leur air de combustion dans la pièce, sont interdits dans les chambres. La responsabilité incombe au bailleur.
- Équipement sanitaireTout logement doit disposer d’une baignoire ou d’une douche.
- Détecteurs de fuméeObligatoires dans les logements loués en Région bruxelloise ; leur présence et leur emplacement sont notés dans le constat. Le texte est dans nos documents utiles.
Qui doit être présent le jour du constat ?
Le bailleur et le locataire, ou leur mandataire. L’état des lieux est contradictoire : il est dressé en présence des deux parties, signé par elles et remis à chacune. Une agence ou un gestionnaire peut représenter le bailleur.
Comptez un créneau de 1 h 30 à 2 h pour un studio ou un appartement, et de 3 h pour une maison. Une visite de 2 h (appartement) ou 3 h (maison) est comprise dans les honoraires.
- Un expert communDésigné d’un commun accord, réglé à frais partagés. Un seul rapport, remis aux deux parties, qui servira de référence à la sortie.
- Chacun son expertChaque partie peut se faire accompagner, à ses propres frais, d’un expert de son choix. En présence d’un autre expert, les honoraires complets du client représenté, suppléments compris, sont majorés de 100 %. Ce montant est entièrement à charge de ce client.
- Absence au rendez-vousUn forfait de 150 € TVAC est facturé à la partie absente. Prévenez-nous dès qu’une date ne convient plus.
Votre situation est plus claire ? Retrouvez les honoraires correspondant à votre bien.
Estimer mes honorairesQue devient le rapport ?
Le rapport est transmis aux parties après rédaction et vérification, sous réserve du paiement intégral des honoraires dus par les parties. Il est envoyé en PDF à chaque partie. Comptez à titre indicatif environ deux semaines pour un état des lieux d’entrée, selon la mission. Description pièce par pièce, photographies datées et référencées, relevé des compteurs et des clés, désordres visibles avec leurs dimensions : un vocabulaire technique normalisé, utilisable en cas de désaccord.
- Vous relisezTransmettez vos remarques par e-mail dans le délai applicable à votre mission, précisé dans les conditions communiquées.
- Nous examinonsLes remarques fondées sont intégrées ; le document définitif est renvoyé aux deux parties.
- Le bail vitSi des modifications importantes sont apportées au logement en cours de bail, chaque partie peut exiger qu’un avenant à l’état des lieux soit dressé contradictoirement.
- La sortieÀ la fin du bail, l’état des lieux de sortie compare chaque pièce à ce rapport pour distinguer vétusté et dégât locatif. L’état des lieux de sortie →
Combien coûte un état des lieux d’entrée ?
De 135 € TVAC par partie pour un studio à 230 € pour une maison de quatre chambres, non meublé. Les honoraires sont partagés entre le bailleur et le locataire : le montant indiqué est celui que règle chacun.
| Type de bien | Entrée | Entrée meublé |
|---|---|---|
| Studio | 135 € | 175 € |
| Appartement 1 chambreRepère indicatif : ± 65 m² | 150 € | 195 € |
| Appartement 2 chambresRepère indicatif : ± 75 m² | 165 € | 215 € |
| Appartement 3 chambresRepère indicatif : ± 90 m² | 180 € | 235 € |
| Appartement 4 chambresRepère indicatif : ± 110 m² | 195 € | 255 € |
| Maison 1 chambre | 185 € | 240 € |
| Maison 2 chambres | 200 € | 260 € |
| Maison 3 chambres | 215 € | 280 € |
| Maison 4 chambres | 230 € | 300 € |
| Maison de plus de 300 m², bien exceptionnel | Sur devis | Sur devis |
Faites défiler pour comparer les colonnes.
- Logement meublé et garniInventaire des meubles avec les accessoires mobiles : +50 % sur le total non meublé, suppléments compris.
- Locaux supplémentairesChambre, bureau, dressing, grenier aménagé, buanderie ou autre pièce supplémentaire : 15 € par pièce. Salle de douche, salle de bains, cuisine ou WC supplémentaire : 20 € par pièce, au-delà des pièces comprises. Un hall d’entrée et un hall de nuit sont compris. Chaque hall supplémentaire compte comme une autre pièce à 15 €. Duplex ou triplex : 15 €. Déplacement spécifique pour les clés : 50 €, une seule fois par mission. Appartement : caves non aménagées, garages et parkings compris sans supplément. Maison ou studio : caves non aménagées à 15 € au total, quel que soit le nombre de caves ; parkings, garages compris : le premier emplacement est compris, puis 15 € par emplacement supplémentaire. Caves aménagées : comptez les pièces selon leur usage, une seule fois. Hors chambre et pièce d’eau : 15 € par pièce ; salle de douche, salle de bains, cuisine ou WC supplémentaire : 20 € par pièce. Les chambres sont comprises dans le nombre total de chambres du logement. Ne comptez pas ces pièces parmi les caves non aménagées ni une seconde fois dans les autres pièces ; les pièces déjà comprises dans le logement ne déclenchent aucun supplément. Appartement de plus de 130 m² : base maison au même nombre de chambres ; le logement reste un appartement pour ses options. Aucun cumul avec le supplément de superficie. Appartement 1 chambre : +15 € dès 86 m². Appartement 2 chambres : +15 € dès 96 m². Au-delà de 130 m², la base maison au même nombre de chambres remplace le forfait appartement et son supplément de superficie. Une buanderie est comprise pour un bien de 2 chambres avec exactement 2 salles de bains ou de douche et au moins 120 m². Elle reste à déclarer ; la seconde salle d’eau et les autres pièces supplémentaires restent facturées. Petit balcon ne permettant pas d’installer une table et deux chaises : compris sans supplément. Balcon ou terrasse permettant d’installer ce coin repas : 15 € par espace, dès le premier, même sans mobilier installé. Avec un jardin ou une cour, les espaces attenants formant une même zone sont comptés une seule fois : 20 € avec jardin, 15 € sans jardin. Les zones distinctes se cumulent ; les petits balcons compris n’ajoutent aucune zone payante.
- Clés et temps sur placeClés prises ou déposées par l’expert 50 € ; heure supplémentaire sur place 75 € TVAC.
- Commerce et bureauGrille distincte, de 150 € à 200 € par partie jusqu’à 100 m², inventaire des meubles majoré de 30 %. La page commerce et bureau →
- AnnulationLa veille ou le jour même : forfait de 150 € TVAC.
- PaiementPaiement sur place : espèces contre reçu ou carte bancaire avec terminal Bancontact. La facture est envoyée par e-mail après la visite. Le rapport est transmis aux parties après rédaction et vérification, sous réserve du paiement intégral des honoraires dus par les parties. Envoi papier du rapport : 75 € TVAC. L’expert peut adapter ses honoraires si la situation sur place diffère de celle décrite.
- Qui paie quoi ?La règle, ses exceptions et un répartiteur par partie : notre guide « Qui paie l’état des lieux ? » →
Ce qu’on nous demande avant une entrée
Faut-il faire l’état des lieux d’entrée avant d’emménager ?
De préférence, oui : logement vide, avant le déménagement, qui occasionne lui-même des dégâts. La loi laisse jusqu’à la fin du premier mois d’occupation.
Qui paie l’état des lieux d’entrée ?
Les honoraires sont partagés entre le bailleur et le locataire : chacun règle le montant de la grille 2026, exprimé par partie. Chaque partie peut aussi se faire accompagner, à ses propres frais, d’un expert de son choix.
Combien de temps dure la visite ?
Comptez un créneau de 1 h 30 à 2 h pour un studio ou un appartement, et de 3 h pour une maison. Une visite de 2 h (appartement) ou 3 h (maison) est comprise dans les honoraires ; au-delà, l’heure supplémentaire est facturée 75 € TVAC.
Que se passe-t-il sans état des lieux d’entrée ?
Le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail. Le bailleur perd son point de comparaison et ne peut plus établir de dégât locatif, sauf preuve contraire, difficile à apporter.
Le locataire ou le bailleur peut-il contester le rapport ?
Oui. Chaque partie peut transmettre ses remarques par e-mail dans le délai précisé pour son état des lieux d’entrée dans les conditions communiquées. Elles sont examinées et intégrées si elles sont fondées, puis le document définitif est renvoyé aux deux parties.
Le logement est meublé : l’inventaire est-il compris ?
Oui, dans la colonne « meublé » de la grille 2026, qui inventorie les meubles sans les accessoires mobiles. Pour un logement meublé et garni (vaisselle, linge, petits équipements), l’inventaire complet est majoré de 50 % sur le total non meublé, suppléments compris.
Le logement n’est pas terminé ou pas nettoyé le jour de la visite : que fait l’expert ?
Il décrit l’état tel qu’il est à la date du constat, manquements compris. Si des modifications importantes sont apportées ensuite, chaque partie peut exiger qu’un avenant à l’état des lieux soit dressé contradictoirement.
Et en cas de cession de bail ou de changement de locataire ?
En cas de cession, un état des lieux de sortie intermédiaire est dressé avant le départ du cédant, en présence du nouveau preneur, à frais partagés entre les trois parties (modèle de bail régional, article 11.2). Un nouveau bail appelle un nouvel état des lieux d’entrée.
Information à jour au 7 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. Les autres questions sur l’état des lieux sont sur la page générale et dans notre foire aux questions.
Une remise des clés à dater ?
Indiquez le bien, la commune et la date d’entrée souhaitée. Nous revenons vers vous avec une proposition de rendez-vous.
Préparez votre demande, puis envoyez-la depuis votre messagerie. Vous pouvez aussi nous appeler. Le bureau confirme le rendez-vous.
Caves, garages et parkings
Appartement : caves non aménagées, garages et parkings compris sans supplément. Maison ou studio : caves non aménagées à 15 € au total, quel que soit le nombre de caves ; parkings, garages compris : le premier emplacement est compris, puis 15 € par emplacement supplémentaire. Caves aménagées : comptez les pièces selon leur usage, une seule fois. Hors chambre et pièce d’eau : 15 € par pièce ; salle de douche, salle de bains, cuisine ou WC supplémentaire : 20 € par pièce. Les chambres sont comprises dans le nombre total de chambres du logement. Ne comptez pas ces pièces parmi les caves non aménagées ni une seconde fois dans les autres pièces ; les pièces déjà comprises dans le logement ne déclenchent aucun supplément. Une mission portant uniquement sur une annexe fait l’objet d’une demande distincte.
Des situations rencontrées par le bureau
Quelques exemples anonymisés pour comprendre le déroulement et le périmètre d’une mission.
Un appartement non meublé mis en location
Avant la visite, nous demandons le bail et les coordonnées des parties. Sur place, l’expert décrit les revêtements, menuiseries, sanitaires, cuisine et équipements, relève les compteurs et photographie les constatations. Après transcription, il vérifie et finalise le rapport détaillé qui servira de référence à la sortie.
Pour un appartement classique de deux chambres, le forfait d’entrée non meublé commence à 165 € TVAC par partie. La configuration précise et les suppléments déterminent le montant confirmé avant le rendez-vous. Dans cette mission contradictoire, l’expert décrit objectivement le bien pour les deux parties.
