Un expert à vos côtésEncadrement technique avant achat
L’encadrement technique avant achat de Keuleers Expertises, à Bruxelles et en périphérie : un expert immobilier indépendant visite le bien avec vous, avant que vous ne remettiez une offre. Un avis oral, des ordres de grandeur pour les travaux, sans rapport.
Estimation des honoraires. Les situations particulières restent sur devis.
Qu’est-ce que l’encadrement technique avant achat ?
C’est une visite conseil : un expert immobilier vous accompagne lors de la visite d’un bien que vous envisagez d’acheter, et vous donne son avis technique sur place. Dans le cadre d’un achat et de l’estimation d’un budget « travaux », nous réalisons régulièrement cet accompagnement dans les 19 communes de Bruxelles-Capitale et en périphérie, pour nos clients, propriétaires ou investisseurs.
L’expert procède à un contrôle et diagnostic visuel : il regarde, il questionne, il explique. Il ne rédige pas de rapport : vous obtenez son regard et son expérience, le temps d’une visite.
- Un avis oral, sur placePoints forts, points faibles, désordres visibles, questions à poser au vendeur : tout est dit pendant la visite, en langage clair.
- Un budget travaux approchéDes ordres de grandeur pour les postes à prévoir, pour que votre offre en tienne compte.
- Une position indépendanteNi agence, ni entrepreneur, ni banque : l’expert n’a aucun intérêt dans la transaction. Il vous dit ce qu’il voit.
Estimez vos honoraires.
Quelques choix pour connaître le montant, comprendre ce qu’il couvre et préparer votre demande.
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À qui s’adresse la visite conseil ?
Aux acquéreurs, aux investisseurs et aux propriétaires qui achètent, dès qu’ils s’apprêtent à s’engager sur un bien vu une ou deux fois.
Acquéreurs
Premier achat ou non, vous voulez savoir dans quoi vous vous engagez avant de remettre une offre.
Investisseurs
Immeuble de rapport, bien à rénover, lot à diviser : l’avis technique pèse sur le rendement attendu et sur le montant à proposer.
Propriétaires
Vous achetez un second bien, un lot voisin ou un immeuble à rénover : le même regard technique, avant l’offre, pour un budget travaux réaliste.
L’encadrement technique avant achat est réalisé par Yves Keuleers, fondateur du bureau, seul expert du bureau à réaliser cette mission, dans les 19 communes de Bruxelles et en périphérie. Rencontrer l’équipe →
Ce que l’expert regarde pendant la visite
Sept points d’attention, du toit au budget. Ils s’allument un à un ; survolez ou sélectionnez chacun d’eux pour voir ce qui est vérifié.
Contrôle visuel et vérification à l’hygromètre des zones suspectes, sans démontage. Ce qui est caché derrière un revêtement, un meuble ou un faux plafond ne peut pas être constaté.
Ce que la visite conseil n’est pas
Ce que la mission ne comprend pas, et vers quoi nous vous orientons dans ce cas.
Pas de rapport écrit
L’avis est oral et donné sur place. Pour un document à remettre à un notaire, à une banque ou à un co-acquéreur, c’est l’expertise en valeur qu’il vous faut : 325 € ou 400 € TVAC, rapport compris.
Pas d’expertise en valeur
L’expert ne fixe pas la valeur vénale du bien pendant la visite conseil. Il vous aide à voir ce que le montant demandé devrait refléter ; la valeur argumentée relève de l’expertise.
Pas de constat d’humidité complet
L’expert relève les traces visibles (taches, salpêtre, cloques, odeurs) et vérifie l’humidité des zones suspectes à l’hygromètre : cette vérification est comprise dans la visite conseil. Le constat d’humidité dédié, avec mesures hygrométriques et rapport écrit si demandé, reste une mission distincte : 250 € sans rapport ou 360 € avec rapport, TVAC.
Pas de diagnostic destructif
Rien n’est démonté, percé ni sondé. Les installations ne sont pas testées : l’expert constate leur état apparent et vous indique les contrôles à demander.
Comment se déroule la visite conseil ?
Vous fixez la visite avec l’agence ou le vendeur, l’expert vous y rejoint. Une seule visite, de maximum 1 h pour un appartement comme pour une maison, est comprise dans les honoraires.
Prévenez l’agence qu’un expert vous accompagne : il ne démonte rien, il regarde et pose des questions précises.
- Vous envoyez une demandeL’annonce ou l’adresse, le type de bien, la date et l’heure de visite convenues avec l’agence ou le vendeur.
- Nous confirmons le rendez-vousUn membre de l’équipe traite votre demande, confirme le créneau ou en propose un autre, et vous rappelle les honoraires de la grille 2026.
- L’expert visite avec vousDe la rue au grenier, il passe en revue les sept points d’attention et explique ce qu’il voit, au fur et à mesure.
- Vous recevez son avis sur placePoints d’attention hiérarchisés, ordres de grandeur pour les travaux, questions à poser au vendeur.
- Vous décidezRemettre une offre, négocier, demander des documents, ou passer votre chemin. Au besoin, l’expert vous oriente vers une expertise ou un constat.
Les questions à poser au vendeur
Une visite conseil se termine souvent par une liste de documents à demander. Ce que l’expert n’a pas pu voir, un document peut le dire.
Demandez les documents disponibles et signalez ceux qui manquent ; leur absence appelle une vérification, sans permettre de conclure à elle seule sur la situation du vendeur.
Information à jour au 5 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique.
- Le certificat PEBEn principe requis avant la mise en vente d’un logement individuel de plus de 18 m² à Bruxelles, valable dix ans. Comment le lire →
- Le contrôle de l’installation électriqueLe dossier électrique et le rapport de contrôle requis selon l’installation et sa validité, ainsi que les éventuelles infractions : une remise en conformité est un poste de budget.
- Les permis et les plansPermis d’urbanisme obtenus, plans de construction, transformations réalisées sans permis, le cas échéant.
- Les travaux réalisés et leurs facturesToiture, châssis, chaudière, électricité : la date et l’entreprise, pour dater ce que l’expert a vu.
- En copropriété : charges et procès-verbauxLes derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le montant des charges, les travaux votés ou envisagés.
- Le dossier d’intervention ultérieure (DIU)Requis pour les travaux relevant du régime des chantiers temporaires ou mobiles réalisés depuis le 1er mai 2001 (arrêté royal du 25 janvier 2001), il est remis à l’acquéreur et décrit les travaux exécutés et les éléments utiles aux interventions futures.
Quand compléter la visite conseil ?
Quand il vous faut un rapport écrit (expertise en valeur), une mesure d’humidité (constat), un état daté du bien (état des lieux acquisitif) ou la réception d’un bien neuf. La visite conseil suffit souvent ; ces missions ont chacune un périmètre distinct. L’expertise et le constat acquisitif comprennent un rapport ; le constat d’humidité le prévoit sur option ; l’assistance à la réception se fait sans rapport indépendant.
Expertise en valeur
Un montant à justifier auprès d’une banque, d’un notaire ou d’un co-acquéreur : rapport écrit et argumenté, 325 € (appartement, terrain) ou 400 € (maison, villa, commerce) TVAC.
L’expertise en valeur →Constat d’humidité
Une zone inquiète malgré la vérification faite pendant la visite : constat dédié par mesure hygrométrique, 250 € sans rapport ou 360 € avec rapport, TVAC.
Le constat d’humidité →État des lieux acquisitif
Le bien reste occupé ou en travaux jusqu’à l’acte : un constat daté et photographié fixe son état à un moment précis.
L’état des lieux →(Pré)réception provisoire
Vous achetez sur plan ou un bien neuf : ce n’est pas une visite conseil mais une réception, avec ses réserves et, le plus souvent, le point de départ de la garantie décennale (art. 1792 et 2270 de l’ancien Code civil).
Réceptions provisoire et définitive →Combien coûte l’encadrement technique ?
250 € TVAC pour un terrain ou un appartement, 300 € TVAC pour un commerce, une maison ou une villa, sans rapport. Une seule visite, de maximum 1 h pour un appartement comme pour une maison, est comprise.
Les honoraires de la grille 2026 vous sont rappelés lors de la confirmation du rendez-vous ; l’expert peut les adapter si la situation sur place diffère de celle décrite, ou les majorer selon sa mission.
| Type de bien | Honoraires | Visite comprise |
|---|---|---|
| Terrain, appartement | 250 € | 1 h (appartement) |
| Commerce, maison, villa | 300 € | 1 h pour une maison |
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Annulation la veille ou le jour même : 150 € TVAC. Absence au rendez-vous : 150 € TVAC à la partie absente. Paiement sur place : espèces contre reçu ou carte bancaire avec terminal Bancontact. La facture est envoyée par e-mail après la visite. Cette visite conseil donne lieu à un avis oral sur place, sans rapport écrit. Tout envoi papier : 75 € TVAC.
Avant de remettre une offre, on nous demande
Qu’est-ce que l’encadrement technique avant achat ?
C’est une visite conseil : un expert immobilier indépendant vous accompagne lors de la visite d’un bien que vous envisagez d’acheter, procède à un contrôle et diagnostic visuel, et vous donne son avis oral sur place, avec des ordres de grandeur pour les travaux. Il n’y a pas de rapport écrit.
Combien coûte une visite conseil avant achat à Bruxelles ?
En 2026, 250 € TVAC pour un terrain ou un appartement et 300 € TVAC pour un commerce, une maison ou une villa, sans rapport. Une seule visite, de maximum 1 h pour un appartement comme pour une maison, est comprise. L’expert peut adapter ses honoraires si la situation sur place diffère de celle décrite.
Recevez-vous un rapport écrit après la visite ?
Non. L’avis est oral et donné pendant la visite. Si vous avez besoin d’un document écrit, pour une banque, un notaire ou un co-acquéreur, c’est l’expertise en valeur qu’il vous faut : 325 € (appartement, terrain) ou 400 € (maison, villa, commerce) TVAC, rapport compris.
Quelle différence avec une expertise en valeur ?
L’encadrement technique porte sur l’état du bien : ce qui se voit, ce qui est à prévoir, ce qu’il faut demander au vendeur. L’expertise en valeur détermine la valeur vénale du bien, argumentée dans un rapport écrit et signé. L’une éclaire votre décision sur place, l’autre produit un rapport écrit que vous pouvez remettre à une banque, à un notaire ou à un co-acquéreur.
L’expert mesure-t-il l’humidité pendant la visite conseil ?
Oui. Il relève les traces visibles (taches, salpêtre, cloques, odeurs) et vérifie l’humidité des zones suspectes à l’hygromètre : cette vérification est comprise dans la visite conseil. Le constat d’humidité dédié, avec mesures hygrométriques et rapport écrit si demandé, reste une mission distincte : 250 € sans rapport ou 360 € avec rapport, TVAC.
Comment organiser la visite avec l’agence ou le vendeur ?
Vous convenez de la date et de l’heure avec l’agence ou le vendeur, puis vous nous transmettez l’annonce ou l’adresse, le type de bien et le créneau. Nous confirmons le rendez-vous, vous rappelons les honoraires de la grille 2026, et l’expert vous rejoint sur place. Prévenez simplement l’agence qu’un expert vous accompagne.
Combien de temps dure la visite conseil ?
Les honoraires comprennent une seule visite, de maximum 1 h pour un appartement comme pour une maison. C’est le temps nécessaire pour passer en revue la toiture, les façades, les châssis, les traces d’humidité, l’électricité, le chauffage et les sanitaires, et pour vous donner des ordres de grandeur.
Que se passe-t-il si la visite est annulée ou si le bien est vendu entre-temps ?
Prévenez-nous dès que possible. Seule une annulation la veille ou le jour même du rendez-vous est facturée 150 € TVAC ; une absence le jour même, 150 € TVAC à la partie absente. Si le bien est vendu avant la visite, la même règle s’applique à la date de votre prévenance.
Vous achetez sur plan ou un bien neuf ? Voyez les (Pré)réceptions provisoire et définitive. D’autres questions ? Toutes nos réponses →
Un expert vous y rejoint
Transmettez-nous l’annonce, l’adresse et la date de visite convenue avec l’agence ou le vendeur. Nous confirmons le rendez-vous et vous rappelons les honoraires de la grille 2026.
