Ce qu’on nous demandeQuestions fréquentes

Oui. Pour tout bail d’habitation en Région bruxelloise, l’état des lieux d’entrée détaillé est obligatoire et contradictoire, en application de l’article 220 du Code bruxellois du Logement, qui régit le bail d’habitation depuis le 1^er janvier 2018. Il est dressé avant l’entrée dans les lieux ou, au plus tard, dans le premier mois d’occupation. L’état des lieux en détail →

Le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail. Le propriétaire perd son point de comparaison, et le bénéfice du doute. Sans document d’entrée, il devient très difficile de retenir quoi que ce soit sur la garantie locative.

À l’entrée : avant l’emménagement, ou au plus tard dans le premier mois d’occupation. Nous recommandons un logement vide, avant le déménagement : derrière une armoire, on ne voit rien, et un déménagement occasionne lui-même des dégâts.

À la sortie : le constat est généralement dressé après le déménagement, à la remise des clés, logement vidé. Préparer son état des lieux de sortie →

Un état des lieux dressé en présence des deux parties, propriétaire et locataire, ou de leurs représentants. Chacun peut ainsi constater l’état du bien et faire connaître ses observations. Si vous ne pouvez pas être présent, vous pouvez vous faire représenter par un mandataire.

Rien ne l’interdit. L’expert n’est pas obligatoire. Le document doit être détaillé et contradictoire ; des descriptions précises et des photos facilitent la comparaison. « Mur abîmé » ne veut rien dire ; « fendillement vertical de 40 cm, ouverture 1 mm, cloison plafonnée, angle nord-est » se défend. Le jour du désaccord, c’est la précision du document qui décide, pas la bonne foi des parties.

L’autre partie peut demander au juge de paix de désigner un expert pour l’établir. Le refus d’une partie ne dispense donc pas de l’état des lieux : il en déplace l’initiative. Dans la pratique, un expert mandaté par les deux parties évite d’en arriver là.

La vétusté est l’usure du temps, indépendante du comportement du locataire ; le dégât locatif résulte d’un usage anormal ou d’un défaut d’entretien. À la sortie, l’expert compare point par point avec l’état des lieux d’entrée, distingue les deux et chiffre les remises en état imputables au locataire. La nécessité de repeindre dépend de l’état initial, de l’usure normale et des dégradations constatées. Documents utiles, dont « Qui paie quoi ? » →

Un constat dressé à une date donnée, dans un but précis, en dehors du cadre locatif. Bien occupé par le vendeur jusqu’à la signature de l’acte : la description est adaptée au but du constat, en particulier pour le niveau de détail. Les photographies complètent la description sans jamais la remplacer : c’est elle qui donne la vue d’ensemble et les dimensions (longueur et ouverture des fissures).

Les honoraires sont partagés entre le propriétaire et le locataire. Nos honoraires sont d’ailleurs affichés par partie. Chacune des parties peut aussi se faire accompagner, à ses propres frais, d’un expert de son choix. Notre guide « Qui paie l’état des lieux ? » →

De 125 € à 300 € TVAC par partie en 2026, hors suppléments, selon le type de bien, la mission (entrée ou sortie) et l’ameublement. Par exemple : studio 135 € à l’entrée et 125 € à la sortie ; appartement deux chambres d’environ 75 m², 165 € et 155 € comme tarifs de référence à confirmer ; maison quatre chambres 230 € et 220 €. Les biens meublés, les commerces et bureaux, et les états des lieux avant ou après travaux ont leur propre grille. Voir la grille complète → Estimer en ligne →

Une visite sur place de 2 h maximum pour un appartement, 3 h pour une maison, et le rapport envoyé par e-mail. Toute heure supplémentaire sur place est facturée 75 € TVAC. Suppléments 2026, par partie : Chambre, bureau, dressing, grenier aménagé, buanderie ou autre pièce supplémentaire : 15 € par pièce. Salle de douche, salle de bains, cuisine ou WC supplémentaire : 20 € par pièce, au-delà des pièces comprises. Un hall d’entrée et un hall de nuit sont compris. Chaque hall supplémentaire compte comme une autre pièce à 15 €. Duplex ou triplex : 15 €. Déplacement spécifique pour les clés : 50 €, une seule fois par mission. Appartement : caves non aménagées, garages et parkings compris sans supplément. Maison ou studio : caves non aménagées à 15 € au total, quel que soit le nombre de caves ; parkings, garages compris : le premier emplacement est compris, puis 15 € par emplacement supplémentaire. Caves aménagées : comptez les pièces selon leur usage, une seule fois. Hors chambre et pièce d’eau : 15 € par pièce ; salle de douche, salle de bains, cuisine ou WC supplémentaire : 20 € par pièce. Les chambres sont comprises dans le nombre total de chambres du logement. Ne comptez pas ces pièces parmi les caves non aménagées ni une seconde fois dans les autres pièces ; les pièces déjà comprises dans le logement ne déclenchent aucun supplément. Appartement de plus de 130 m² : base maison au même nombre de chambres ; le logement reste un appartement pour ses options. Aucun cumul avec le supplément de superficie. Appartement 1 chambre : +15 € dès 86 m². Appartement 2 chambres : +15 € dès 96 m². Au-delà de 130 m², la base maison au même nombre de chambres remplace le forfait appartement et son supplément de superficie. Une buanderie est comprise pour un bien de 2 chambres avec exactement 2 salles de bains ou de douche et au moins 120 m². Elle reste à déclarer ; la seconde salle d’eau et les autres pièces supplémentaires restent facturées. Petit balcon ne permettant pas d’installer une table et deux chaises : compris sans supplément. Balcon ou terrasse permettant d’installer ce coin repas : 15 € par espace, dès le premier, même sans mobilier installé. Avec un jardin ou une cour, les espaces attenants formant une même zone sont comptés une seule fois : 20 € avec jardin, 15 € sans jardin. Les zones distinctes se cumulent ; les petits balcons compris n’ajoutent aucune zone payante. Envoi postal du rapport : 75 € TVAC par envoi, montant forfaitaire sans majoration. L’expert peut adapter ses honoraires si la situation sur place diffère de celle décrite lors de la prise de rendez-vous.

Sur place, le jour de la visite, contre un reçu. La facture est ensuite envoyée par e-mail. Les parties sont solidairement tenues au paiement des honoraires, quelle que soit la répartition convenue entre elles, et l’expert peut suspendre sa mission tant que l’intégralité des honoraires n’est pas reçue. Conditions générales →

Une annulation la veille ou le jour même du rendez-vous est facturée 150 € TVAC. En cas d’absence le jour même, ce même montant forfaitaire de 150 € TVAC est facturé à la partie absente. Prévenez-nous dès que possible : un créneau libéré à temps ne coûte rien.

Oui : en présence d’un autre expert, les honoraires complets du client représenté, suppléments compris, sont majorés de 100 %. Ce montant est entièrement à charge de ce client. Une visite technique de « pré-sortie locative », avant la fin du bail, reprend le tarif de sortie d’une partie, entièrement à charge du demandeur. Tout travail en régie postérieur à la mission, pour une sortie locative, est facturé 150 € TVAC de l’heure, avec un minimum d’une heure (150 €).

Une tache signale une observation à documenter, sans suffire à en déterminer la cause. Repérez son emplacement, son étendue et son évolution. Le bureau propose un constat simple : questions sur la situation, mesures hygrométriques des murs concernés et description des observations, avec ou sans rapport écrit. La recherche de fuite et le diagnostic technique de l’origine relèvent d’une intervention spécialisée. Le constat d’humidité →

Non. Tant que la cause n’est pas traitée, la tache réapparaît. Les moisissures et les bactéries prolifèrent, des champignons peuvent apparaître et les revêtements des sols, des murs et des plafonds se dégradent. Les signes à prendre au sérieux : enduits qui noircissent ou se décollent, peinture ou papier peint qui se décolle, boiseries qui pourrissent, murs froids et humides au toucher, odeur persistante.

En deux temps : l’expert vous interroge sur la situation, puis mesure le taux d’humidité des murs concernés à l’hygromètre. Les résultats peuvent être retranscrits dans un rapport de constat. Honoraires 2026 : 250 € TVAC sans rapport, 360 € TVAC avec rapport, visite de 2 h maximum comprise. Nous ne réalisons aucun travail d’assèchement : le constat est indépendant de toute entreprise de traitement.

Non. Keuleers Expertises n’est pas certificateur PEB. Nous vous mettons en relation avec des certificateurs agréés : à Bruxelles, Monsieur Michel (agrément 1740539), 0477 78 18 78, info@newpeb.be ; en Wallonie, Monsieur Philippe (agrément CERTIF-P2-02502), 0498 41 14 00. Le certificat PEB →

Le certificat PEB est valable dix ans. Obligatoire à la vente et à la location d’un logement en Région bruxelloise, il indique la consommation théorique d’énergie du bâtiment dans des conditions standardisées, sous forme d’une classe (de A++ à G), son impact sur l’environnement (émissions de CO₂), les performances de l’enveloppe, du chauffage et de la production d’eau chaude sanitaire, la présence d’une ventilation ou d’une source d’énergie renouvelable, et des recommandations d’amélioration. Il peut être transféré à chaque mise en vente ou en location tant que les caractéristiques énergétiques du bien ne changent pas. Comment lire un certificat PEB (PDF) →

Grille indicative 2026 du certificateur, TVAC : 220 € pour un appartement, 280 € pour un duplex, 310 € pour un triplex, 350 € pour une maison deux façades, 400 € pour une maison trois façades. Immeuble de rapport (minimum trois unités) : 200 € par unité. Maison quatre façades, villa ou bien exceptionnel : sur demande. Prise et remise des clés 20 € ; envoi papier ou démarche auprès du syndic 50 €. Toutes les grilles 2026 →

Un des quatre experts du bureau : Yves Keuleers, Sarah Choukaïli, Samantha Libert ou Sandro Monteiro. Vous saurez qui sonne à votre porte. Vanessa Pilette, secrétaire administrative indépendante, assure le suivi administratif des dossiers, la facturation, l’envoi des rapports et le suivi des échanges avec les parties. Le bureau travaille en français, en néerlandais et en anglais. Rencontrer l’équipe →

Dans les 19 communes de la Région de Bruxelles-Capitale et en périphérie, en Brabant flamand et en Brabant wallon (communes limitrophes). Le siège social est à Rhode-Saint-Genèse (chaussée de Waterloo 200/8) ; les bureaux, place de l’Amitié 7/8 à 1160 Bruxelles, reçoivent uniquement sur rendez-vous. L’état des lieux commune par commune →

Oui. Nous ne sommes ni agence, ni syndic, ni gestionnaire, ni entreprise de travaux. Notre rapport est neutre et impartial : nous ne sommes ni du côté du propriétaire ni de celui du locataire, nous décrivons. Plusieurs agences bruxelloises, dont Century 21, Sotheby’s International Realty, BlackReit ou Bureau Simon, nous confient leurs états des lieux ; cela ne change rien à notre position sur place. À propos du bureau →