État des lieuxà Bruxelles et environs
Obligatoire et contradictoire. Ce document sert de référence pour distinguer l’usure normale des dégâts locatifs lors de la sortie et éclairer le règlement entre les parties. Les obligations évoquées concernent l’état des lieux ; elles ne signifient pas que le recours à Keuleers Expertises est imposé.
Estimation des honoraires. Les situations particulières restent sur devis.
Quel cadre pour votre état des lieux ?
Pour un bail d’habitation, le cadre dépend de la région du bien. À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du Logement régit l’état des lieux. En Wallonie et en Flandre, les règles régionales du bail s’appliquent. Le bureau précise la mission selon votre adresse.
Source : l’état des lieux à Bruxelles, Région de Bruxelles-Capitale.
Information à jour au 31 août 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique.
- Si l’une des parties refuse d’y participerL’autre peut demander au juge de paix de désigner un expert pour l’établir.
- En l’absence d’état des lieux d’entréeLe locataire est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail. Le propriétaire perd son point de comparaison, et le bénéfice du doute.
Estimez le tarif de votre mission.
Quelques choix pour connaître le montant, comprendre ce qu’il couvre et préparer votre demande.
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Les types d’état des lieux
Entrée
Le constat dressé en début de location : état du bien pièce par pièce, relevé des compteurs, documentation photographique. La référence à laquelle tout sera comparé.
La page dédiée →Sortie
Comparé point par point à celui d’entrée. L’expert distingue ce qui relève du locataire de ce qui relève de la vétusté. La nécessité de repeindre dépend de l’état initial, de l’usure normale et des dégradations constatées.
La page dédiée →Acquisitif
Moins connu, souvent décisif. Un constat dressé à une date donnée dans un but précis : bien occupé par le vendeur jusqu’à l’acte, description de son état au moment de l’achat.
La page dédiée →Avant et après travaux
Avant un chantier, l’état des lieux fixe l’état initial du bien et des propriétés voisines ; après, le récolement constate ce qui a changé. Provisions d’honoraires 2026 distinctes.
La page dédiée →Commerce et bureau
Vitrine, bureau, cabinet ou atelier : un état des lieux d’entrée et de sortie tarifé à la surface, inventaire du mobilier professionnel proposé en option.
La page dédiée →Quand doit-il être réalisé ?
Avant l’entrée dans les lieux, ou au plus tard dans le premier mois d’occupation.
- Notre recommandation : logement videUn logement vide se décrit intégralement. Derrière une armoire, on ne voit rien.
- Avant le déménagementLe déménagement occasionne lui-même des dégâts. Faire l’état des lieux après, c’est les intégrer à l’état initial.
- Pour la sortieGénéralement dressé après le déménagement, à la remise des clés, logement vidé.
Ce qui change avec les nouvelles normes bruxelloises
Elles s’appliquent à tous les logements mis en location en Région bruxelloise, bailleurs privés comme publics, et concernent directement ce que nous constatons sur place.
| Occupants | Surface nette minimale |
|---|---|
| 1 personne | 18 m² |
| 2 personnes | 28 m² |
| 3 personnes | 38 m² |
| Logement étudiant, 1 personne | 12 m² |
Faites défiler pour comparer les colonnes.
Sécurité : appareils au gaz
Les appareils de type B, qui puisent leur air de combustion dans la pièce, sont interdits dans les chambres en raison du risque d’intoxication au monoxyde de carbone. Remplacement par des appareils étanches de type C. La responsabilité incombe au bailleur.
Équipement sanitaire
Tout logement doit disposer d’une baignoire ou d’une douche. L’état des lieux d’entrée est le moment naturel pour faire le point.
Information à jour au 31 août 2026. Pour une situation particulière, adressez-vous au service Inspection régionale du Logement ou à un conseil.
Ce que contient notre rapport
Livré en PDF, à chaque partie. Vocabulaire technique normalisé, utilisable en cas de litige.
Le rapport d’état des lieux Structure du document
- Description pièce par pièceSols, murs, plafonds, menuiseries, vitrages, sanitaires, cuisine équipée, chauffage, électricité visible.
- Documentation photographiqueDatée, référencée, reliée à la description.
- Relevé des compteurs et des clésÉlectricité, gaz, eau, avec numéros de compteur ; clés et badges remis.
- Mention des désordres visiblesFissures avec longueur et ouverture, traces d’humidité, éclats, taches, manquements.
- En sortie : comparatif et chiffrageDistinction entre dégâts locatifs et vétusté, chiffrage des remises en état imputables.
Comment ça se passe
- Vous envoyez une demandeVous décrivez le bien, le type d’état des lieux et vos contraintes de dates. Deux minutes.
- Nous confirmons le rendez-vousUn membre de l’équipe traite votre demande et confirme, propose un autre créneau, ou vous rappelle.
- L’expert se déplacePropriétaire et locataire présents. Comptez un créneau de 1 h 30 à 2 h pour un studio ou un appartement, et de 3 h pour une maison.
- Le rapport est rédigéEt vous est envoyé selon le délai indicatif communiqué pour votre mission, après règlement intégral des honoraires dus par les parties.
- Vous relisez et vous réagissezVos remarques écrites sont examinées et intégrées si elles sont fondées.
Combien coûte un état des lieux ?
Les honoraires dépendent du type de bien, de sa surface, du nombre de pièces et du type d’état des lieux. Ils sont partagés entre les parties .
Voir la grille complèteCe qu’on nous demande le plus
L’état des lieux est-il obligatoire à Bruxelles ?
À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du Logement encadre l’état des lieux des baux d’habitation. Les règles applicables dépendent de la région où se situe le bien.
Que se passe-t-il s’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée ?
Le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve en fin de bail. Le propriétaire perd sa référence de comparaison.
Puis-je faire l’état des lieux moi-même avec mon locataire ?
Rien ne l’interdit. L’expert n’est pas obligatoire. Le document doit être détaillé et contradictoire ; des descriptions précises et des photos facilitent la comparaison.
Qui paie l’expert ?
Les frais sont partagés entre propriétaire et locataire.
Combien de temps dure la visite ?
Comptez un créneau de 1 h 30 à 2 h pour un studio ou un appartement, et de 3 h pour une maison.
Dois-je être présent ?
Oui — c’est le sens même du caractère contradictoire. Vous pouvez vous faire représenter par un mandataire.
Puis-je corriger le rapport après réception ?
Vous pouvez transmettre vos remarques écrites dans le délai prévu par votre bail ou notre convention. Elles sont examinées et intégrées si elles sont fondées.
Quelle différence entre vétusté et dégât locatif ?
La vétusté est l’usure du temps, indépendante du comportement du locataire. Le dégât locatif résulte d’un usage anormal ou d’un défaut d’entretien.
Caves, garages et parkings
Appartement : caves non aménagées, garages et parkings compris sans supplément. Maison ou studio : caves non aménagées à 15 € au total, quel que soit le nombre de caves ; parkings, garages compris : le premier emplacement est compris, puis 15 € par emplacement supplémentaire. Caves aménagées : comptez les pièces selon leur usage, une seule fois. Hors chambre et pièce d’eau : 15 € par pièce ; salle de douche, salle de bains, cuisine ou WC supplémentaire : 20 € par pièce. Les chambres sont comprises dans le nombre total de chambres du logement. Ne comptez pas ces pièces parmi les caves non aménagées ni une seconde fois dans les autres pièces ; les pièces déjà comprises dans le logement ne déclenchent aucun supplément. Une mission portant uniquement sur une annexe fait l’objet d’une demande distincte.
Des situations rencontrées par le bureau
Quelques exemples anonymisés pour comprendre le déroulement et le périmètre d’une mission.
Un logement meublé, avec ou sans accessoires
L’inventaire décrit les meubles présents et leur état. Dans un logement garni, il porte aussi sur les accessoires mobiles, comme la vaisselle. Cette description, les photographies et leur traitement représentent un travail supplémentaire.
Meublé : +30 % du total non meublé, suppléments compris. Meublé et garni : +50 % sur ce même total. Ces majorations ne se cumulent pas. L’inventaire ne constitue pas une estimation de la valeur marchande de chaque objet.
Où s’arrête la mission de l’expert immobilier ?
Notre rôle : constater, documenter et objectiver, dans le périmètre convenu avant l’intervention.
Lors d’un état des lieux contradictoire, nous décrivons le bien de manière neutre et indépendante pour les parties. À la sortie, la comparaison avec l’entrée tient compte de l’état initial, de l’usure normale et de la vétusté. Une mission de représentation d’un client face à un autre expert est distincte et expressément convenue ; elle conserve les mêmes exigences de rigueur technique.
- Gestion locative : nous ne gérons pas les relations quotidiennes entre bailleur et locataire et ne décidons pas des travaux à leur place.
- Conseil juridique et décision d’un juge : notre constat technique ne remplace pas l’avis d’un professionnel du droit. L’expert ne tranche pas un litige entre les parties.
- Étude de stabilité : une analyse structurelle peut nécessiter un ingénieur spécialisé.
- Examens destructifs : nous observons les éléments visibles et accessibles. Nous ne démontons pas les cloisons ou installations pour rechercher un défaut caché.
- Interventions spécialisées : un électricien, chauffagiste, plombier, architecte ou autre spécialiste peut devoir compléter les constatations.
Une limite clairement annoncée protège toutes les parties
Un document insuffisant, un élément inaccessible ou une information non vérifiable sont signalés. Un rapport d’entrée sommaire peut limiter la comparaison à la sortie ; un défaut derrière une finition peut échapper à une réception visuelle. Nous ne tirons pas de conclusion que les constatations disponibles ne permettent pas de justifier.
