Vitrine, bureau, cabinet,État des lieux commerce et bureau
Un local professionnel se décrit comme un logement, avec ses particularités : devanture et enseigne, installations techniques, aménagements du preneur, mobilier d’exploitation. Entrée et sortie, tarifées à la surface, dans les 19 communes de Bruxelles et en périphérie.
Estimation des honoraires. Les situations particulières restent sur devis.
Pourquoi un état des lieux pour un local professionnel ?
Parce que la loi le prévoit pour tout bail, et parce que les aménagements d’un commerce coûtent cher à défaire. Pour un bail commercial (loi du 30 avril 1951) comme pour un bail de bureau, l’article 1730 de l’ancien Code civil prévoit un état des lieux détaillé, dressé contradictoirement et à frais communs, pendant la période d’inoccupation ou au cours du premier mois d’occupation, puis annexé au bail.
L’obligation propre au bail d’habitation bruxellois (article 220 du Code bruxellois du Logement) ne s’applique pas aux locaux professionnels : c’est le droit commun du bail qui régit l’état des lieux d’un commerce ou d’un bureau.
Information à jour au 7 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique.
- Le point de départ des aménagementsCe que le preneur trouve en entrant, ce qu’il installe ensuite, ce qui doit être restitué ou peut rester en fin de bail : sans état initial, la discussion est sans fin.
- La référence pour la garantieÀ la sortie, le local est comparé à l’état des lieux d’entrée : c’est sur cette base que les remises en état sont chiffrées, puis imputées ou non sur la garantie.
- Usure d’exploitation ou dégâtLe passage du public, les livraisons et les rayonnages usent un local. L’expert distingue cette usure normale d’une dégradation.
- Le mobilier d’exploitationComptoir, rayonnages, cuisine professionnelle, matériel de bureau : un inventaire des meubles peut être joint au constat (majoration de 30 %).
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Quelques choix pour connaître le montant, comprendre ce qu’il couvre et préparer votre demande.
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Ce que l’expert décrit dans un commerce ou un bureau
Du trottoir à la réserve, tout ce qui est visible et tout ce qui fonctionne. Description écrite local par local, photographies datées et référencées, relevé des compteurs, des clés et des badges. Les désordres sont décrits avec leur emplacement et leurs dimensions.
Le constat décrit ce qui est apparent et vérifie ce qui se manœuvre. Il ne remplace ni le contrôle de l’installation électrique par un organisme agréé, ni un avis de prévention incendie, ni un contrôle de conformité urbanistique.
- Devanture, vitrine, enseigneVitrages et châssis, volet et son mécanisme, éclairage, fixations, seuil et marches.
- Sols, murs, plafondsRevêtements, faux plafonds, cloisons, plinthes, angles et raccords, traces d’humidité.
- Électricité et éclairageTableau, prises, interrupteurs, luminaires visibles et leur fonctionnement.
- Chauffage, ventilation, climatisationAppareils apparents, commandes, grilles, état visible et fonctionnement.
- Sanitaires et coin cuisineAppareils, robinetterie, joints, évacuations, chauffe-eau.
- Arrière-boutique, réserve, cave, local techniqueAccès, revêtements, rayonnages fixes, compteurs.
- Clés, badges, alarmeNombre de clés et de badges remis, présence d’une alarme et de ses commandes, codes non consignés.
Combien coûte un état des lieux de commerce ou de bureau ?
De 150 à 200 € TVAC par partie jusqu’à 100 m², pour l’entrée comme pour la sortie. Au-delà, la grille 2026 prévoit 200 € plus 1,21 € par mètre carré supplémentaire au-delà de 100 m² ; l’inventaire des meubles majore le montant de 30 %. L’estimateur précise les honoraires ou prépare votre demande lorsque la surface doit être confirmée.
| Surface du local | Entrée | Sortie |
|---|---|---|
| Moins de 50 m² | 150 € | 150 € |
| 75 m² | 175 € | 175 € |
| 100 m² | 200 € | 200 € |
| Plus de 100 m² | 200 € + 1,21 € par m² au-delà de 100 m² | |
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Pour les commerces et bureaux de plus de 100 m², le supplément de 1,21 € s’applique à chaque mètre carré au-delà de 100 m², conformément à la grille 2026 téléchargeable.
Exemple pour 150 m² : 200 € + (150 − 100) × 1,21 € = 260,50 €, arrondis à 260 € TVAC par partie, hors inventaire des meubles.
- Honoraires partagésÀ frais communs entre le bailleur et le preneur : le montant indiqué est celui que règle chacun.
- Deux expertsChaque partie peut se faire accompagner, à ses frais, d’un expert de son choix ; en présence d’un autre expert, majoration de 100 %.
- Travail en régie après une sortie150 € TVAC de l’heure, minimum une heure.
- Annulation ou absenceAnnulation la veille ou le jour même : 150 € TVAC. Absence au rendez-vous : 150 € TVAC à la partie absente.
- PaiementPaiement sur place : espèces contre reçu ou carte bancaire avec terminal Bancontact. La facture est envoyée par e-mail après la visite. Le rapport est transmis aux parties après rédaction et vérification, sous réserve du paiement intégral des honoraires dus par les parties. Envoi postal du rapport : 75 € TVAC par envoi, montant forfaitaire sans majoration. L’expert peut adapter ses honoraires si la situation sur place diffère de celle décrite.
À la sortie : restituer un local professionnel
Le local est comparé à l’état des lieux d’entrée, aménagements compris. Ce que le preneur a installé est, selon le bail, enlevé et remis en état, ou laissé au bailleur ; le constat décrit ce qui est restitué, distingue l’usure d’exploitation des dégâts et chiffre les remises en état.
Le sort des aménagements se lit dans le bail, pas dans le constat : relisez la clause avant la sortie et mettez-vous d’accord par écrit sur ce qui reste. Le déroulé d’une sortie est détaillé sur la page état des lieux de sortie.
- Aménagements du preneurCloisons, comptoir, enseigne, installations techniques : enlevés et lieux remis en état, ou abandonnés au bailleur, selon ce que prévoit le bail.
- Remise en étatPercements et fixations rebouchés, revêtements nettoyés ou remplacés, menuiseries et volet en état de fonctionnement.
- Compteurs, clés, badges, alarmeIndex relevés si les parties le souhaitent, toutes les clés et badges remis, alarme et codes rendus au bailleur.
- Visite de pré-sortieUne visite technique avant la fin du bail, pour savoir ce qui devra être remis en état : Tarif de sortie d’une partie, entièrement à charge du demandeur.
- Vos remarquesTransmettez vos remarques par e-mail dans le délai applicable à votre mission, précisé dans les conditions communiquées.
Qui demande un état des lieux de commerce ou de bureau ?
Le bailleur ou le preneur, souvent par l’intermédiaire d’une agence ou d’un gestionnaire. Le constat est identique quel que soit le demandeur ; les honoraires sont partagés.
Cabinet de profession libérale, atelier, local de stockage : décrivez le local lors de la demande ; le montant est confirmé selon sa surface et sa nature.
| Demandeur | Constat habituel |
|---|---|
| Preneur (commerçant, indépendant, société) | Entrée, sortie, visite de pré-sortie |
| Bailleur, propriétaire | Entrée et sortie, inventaire du mobilier mis à disposition |
| Agence, gestionnaire | États des lieux des locaux gérés ou loués |
| Syndic | Local commercial au rez-de-chaussée d’une copropriété, parties communes concernées |
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Ce qu’on nous demande pour un local professionnel
L’état des lieux est-il obligatoire pour un bail commercial ?
Oui. L’article 1730 de l’ancien Code civil impose, pour tout bail, un état des lieux détaillé, dressé contradictoirement et à frais communs, pendant l’inoccupation ou au cours du premier mois d’occupation, annexé au bail écrit et soumis à enregistrement. Il s’applique au bail commercial comme au bail de bureau.
Qui paie l’état des lieux d’un commerce ou d’un bureau ?
À frais communs entre le bailleur et le preneur. La grille 2026 est exprimée par partie : le montant indiqué est celui que règle chacun.
L’inventaire du mobilier est-il compris ?
Non. L’inventaire des meubles (comptoir, rayonnages, cuisine professionnelle, matériel de bureau) est joint au constat sur demande et majore les honoraires de 30 %.
Comment est calculé le montant au-delà de 100 m² ?
Au-delà de 100 m², les honoraires sont de 200 € plus 1,21 € par mètre carré supplémentaire au-delà de 100 m². Pour 150 m² : 200 € + 50 × 1,21 € = 260,50 €, arrondis à 260 € TVAC par partie, hors inventaire des meubles (+ 30 %).
Les aménagements que j’installe m’appartiennent-ils en fin de bail ?
Cela dépend de votre bail, qui règle le sort des aménagements du preneur : enlèvement et remise en état, ou abandon au bailleur. L’expert ne tranche pas cette question : il décrit à l’entrée ce qui existe et, à la sortie, ce qui est restitué.
Faites-vous le contrôle de l’installation électrique ou de la prévention incendie ?
Non. Le constat décrit ce qui est apparent et vérifie ce qui fonctionne. Le contrôle de l’installation électrique relève d’un organisme agréé, la prévention incendie et la conformité urbanistique des autorités compétentes.
Combien de temps dure la visite ?
Une visite sur place de 2 h est comprise dans les honoraires (3 h pour une maison). Un grand local ou un inventaire détaillé demandent plus de temps : heure supplémentaire 75 € TVAC.
Information à jour au 7 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. Les autres questions sur l’état des lieux sont sur la page générale et dans notre foire aux questions.
Un local à prendre ou à rendre ?
Indiquez la surface, l’adresse et la date d’entrée ou de sortie. Nous revenons vers vous avec une proposition de rendez-vous.
Préparez votre demande, puis envoyez-la depuis votre messagerie. Vous pouvez aussi nous appeler. Le bureau confirme le rendez-vous.
