Qui paiel’état des lieux ?
À Bruxelles, les honoraires de l’expert sont partagés entre le bailleur et le locataire. La règle, ses exceptions et les montants 2026, partie par partie.
Qui paie l’état des lieux à Bruxelles ?
Les deux parties, à parts égales. Quand un expert dresse l’état des lieux d’entrée ou de sortie, ses honoraires sont partagés entre le bailleur et le locataire. C’est la règle que reprennent le modèle de bail de la Région de Bruxelles-Capitale et la brochure régionale « Un mauvais bail, ça peut faire mal ».
L’état des lieux lui-même n’est pas facultatif : l’article 220 du Code bruxellois du Logement impose, pour tout bail d’habitation, un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, dressé pendant la période d’inoccupation ou au cours du premier mois d’occupation. La question n’est donc pas « faut-il le faire ? », mais « qui règle l’expert ? ».
Information à jour au 5 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique.
- À l’entrée : frais partagésLe modèle de bail établi par le Gouvernement bruxellois le formule ainsi : « En cas de recours à un expert, les frais sont partagés entre les parties » (article 8.1 du modèle).
- À la sortie : même principeLorsqu’un état des lieux d’entrée existe, chaque partie peut exiger un état des lieux de sortie contradictoire, « à frais partagés » (article 8.2 du modèle), établi après la libération des lieux, avant la remise des clés et au plus tard un mois après cette libération.
- Si l’une des parties refuseL’autre peut demander au juge de paix de désigner un expert. La demande de désignation d’un expert pour l’état des lieux d’entrée doit être introduite avant l’expiration du premier mois d’occupation.
Que dit votre bail ?
Pour un bail d’habitation bruxellois, les articles 216 et 220 du Code du Logement prévoient un cadre impératif et des frais communs. Une clause du bail ne suffit pas à écarter ces règles. Vérifiez la mission convenue et le cadre applicable avant la visite.
Le bail suit le modèle régional
Le modèle bruxellois prévoit le partage des frais d’expert à l’entrée comme à la sortie, et réserve une ligne pour désigner l’expert de commun accord. Chacun règle sa part, sur place, contre reçu.
Le bail prévoit une autre répartition
Une clause différente ne doit pas être considérée comme automatiquement valable. Faites-en vérifier la portée au regard des règles impératives applicables. En cas de désaccord, le juge de paix est compétent.
Le bail ne dit rien
Pour l’expert commun, le partage des frais reste le principe applicable. La mission et les honoraires de l’expert sont précisés avant la visite.
Quelle que soit la répartition convenue, le constat reste contradictoire et chaque partie reçoit son exemplaire du rapport. Modèle de bail et brochure régionale sont disponibles dans nos documents utiles.
Chacun peut-il venir avec son propre expert ?
Oui, à ses propres frais. Chaque partie peut se faire accompagner de l’expert de son choix, qu’elle est alors seule à payer. C’est autre chose que l’expert commun, désigné d’un commun accord et réglé à frais partagés.
La brochure régionale le rappelle : un état des lieux dressé par un expert désigné par une seule des parties peut toujours être contesté par l’autre. Le document doit être contradictoire, détaillé, daté et signé par les deux parties ou leurs représentants.
- L’expert communDésigné ensemble, payé à parts égales. Un seul rapport, remis aux deux parties, qui servira de référence à la sortie.
- L’expert d’une seule partieIl assiste son client pendant la visite. Ses honoraires restent à charge de celui qui l’a mandaté.
- Deux experts sur placeSi un autre expert est présent lors de notre mission, nos honoraires sont majorés de 100 % (grille 2026).
Combien paie chaque partie ?
Notre grille est exprimée par partie, TVAC : le montant indiqué est celui que règle chacun, bailleur et locataire, pour un logement non meublé, hors suppléments.
| Type de bien | Entrée | Sortie |
|---|---|---|
| Studio | 135 € | 125 € |
| Appartement 1 chambreRepère indicatif : ± 65 m² | 150 € | 140 € |
| Appartement 2 chambresRepère indicatif : ± 75 m² | 165 € | 155 € |
| Appartement 3 chambresRepère indicatif : ± 90 m² | 180 € | 170 € |
| Appartement 4 chambresRepère indicatif : ± 110 m² | 195 € | 185 € |
| Maison 1 chambre | 185 € | 175 € |
| Maison 2 chambres | 200 € | 190 € |
| Maison 3 chambres | 215 € | 205 € |
| Maison 4 chambres | 230 € | 220 € |
Faites défiler pour comparer les colonnes.
- Meublé : inventaire comprisDe 175 € à 300 € par partie à l’entrée, de 165 € à 285 € à la sortie, hors suppléments. Logement meublé et garni (accessoires mobiles inventoriés) : +50 % sur le total non meublé, suppléments compris.
- Suppléments, par partieChambre, bureau, dressing, grenier aménagé, buanderie ou autre pièce supplémentaire : 15 € par pièce. Salle de douche, salle de bains, cuisine ou WC supplémentaire : 20 € par pièce, au-delà des pièces comprises. Un hall d’entrée et un hall de nuit sont compris. Chaque hall supplémentaire compte comme une autre pièce à 15 €. Duplex ou triplex : 15 €. Déplacement spécifique pour les clés : 50 €, une seule fois par mission. Appartement : caves non aménagées, garages et parkings compris sans supplément. Maison ou studio : caves non aménagées à 15 € au total, quel que soit le nombre de caves ; parkings, garages compris : le premier emplacement est compris, puis 15 € par emplacement supplémentaire. Caves aménagées : comptez les pièces selon leur usage, une seule fois. Hors chambre et pièce d’eau : 15 € par pièce ; salle de douche, salle de bains, cuisine ou WC supplémentaire : 20 € par pièce. Les chambres sont comprises dans le nombre total de chambres du logement. Ne comptez pas ces pièces parmi les caves non aménagées ni une seconde fois dans les autres pièces ; les pièces déjà comprises dans le logement ne déclenchent aucun supplément. Appartement de plus de 130 m² : base maison au même nombre de chambres ; le logement reste un appartement pour ses options. Aucun cumul avec le supplément de superficie. Appartement 1 chambre : +15 € dès 86 m². Appartement 2 chambres : +15 € dès 96 m². Au-delà de 130 m², la base maison au même nombre de chambres remplace le forfait appartement et son supplément de superficie. Une buanderie est comprise pour un bien de 2 chambres avec exactement 2 salles de bains ou de douche et au moins 120 m². Elle reste à déclarer ; la seconde salle d’eau et les autres pièces supplémentaires restent facturées. Petit balcon ne permettant pas d’installer une table et deux chaises : compris sans supplément. Balcon ou terrasse permettant d’installer ce coin repas : 15 € par espace, dès le premier, même sans mobilier installé. Avec un jardin ou une cour, les espaces attenants formant une même zone sont comptés une seule fois : 20 € avec jardin, 15 € sans jardin. Les zones distinctes se cumulent ; les petits balcons compris n’ajoutent aucune zone payante.
Votre part, en un coup d’œil
Choisissez le bien, la mission et une répartition pour la simulation. Le répartiteur affiche ce que règle chaque partie, sur la base de la grille 2026.
Résultat indicatif et non contractuel. Le total correspond aux deux parts de la grille 2026 (honoraires « par partie ») ; la répartition est celle que vous sélectionnez, et cette simulation ne valide pas juridiquement une répartition différente du partage prévu par la loi. Suppléments éventuels : duplex, local supplémentaire, terrasse, prise de clés, second expert.
Quand la répartition change
Quatre situations où la question « qui paie ? » ne se règle pas par un simple partage en deux.
Visite de pré-sortie locative
Avant la fin du bail, une visite technique permet de savoir ce qui devra être remis en état. Grille 2026 : Tarif de sortie d’une partie, entièrement à charge du demandeur.
Cession de bail
Un état des lieux de sortie intermédiaire est dressé avant le départ du cédant, en présence du nouveau preneur. Les frais sont partagés entre les trois parties (modèle régional, article 11.2).
Absence ou annulation
En cas d’absence le jour du rendez-vous, un forfait de 150 € TVAC est facturé à la partie absente. Une annulation la veille ou le jour même entraîne le même forfait.
Paiement solidaire
Nos conditions générales (article 5) prévoient que les parties sont solidairement et indivisiblement tenues du paiement des honoraires, quelle que soit la contribution convenue entre elles, notamment si l’une d’elles se désiste.
L’expert peut adapter ses honoraires si la situation sur place diffère de celle décrite à la prise de rendez-vous. Conditions générales de vente (PDF).
Et les dégâts constatés à la sortie, qui les paie ?
Le locataire pour ce qui lui est imputable, le bailleur pour la vétusté. Honoraires de l’expert et indemnisation des dégâts sont deux choses différentes. Le locataire restitue les lieux tels qu’il les a reçus, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté, force majeure ou usage normal (articles 1730 et suivants de l’ancien Code civil).
À la sortie, l’expert compare avec l’état des lieux d’entrée, détermine ce qui relève du locataire et chiffre les indemnités, qui peuvent servir de base à un accord entre les parties. Il n’est chargé ni de libérer la garantie, ni d’établir les décomptes de charges.
- Vétusté et amortissement des décorsPeintures et papiers peints sont généralement considérés comme amortis après 6 ans (décors non lavables) ou 9 ans (autres décors). Une indemnité suppose une dégradation imputable ; son évaluation tient compte de l’état initial et de la vétusté.
- Entretien en cours de bailMenu entretien et réparations locatives à charge du locataire, vétusté à charge du bailleur (article 223 du Code bruxellois du Logement). Le détail pièce par pièce : « Locataire, propriétaire : qui paie quoi ? » (PDF).
- Préparer sa sortieNettoyage, trous rebouchés, attestations d’entretien à jour, compteurs ouverts : notre guide préparer l’état des lieux de sortie reprend nos recommandations.
Ce qu’on nous demande sur les honoraires
Qui paie l’état des lieux d’entrée à Bruxelles ?
Les honoraires de l’expert sont partagés entre le bailleur et le locataire. Le modèle de bail de la Région de Bruxelles-Capitale prévoit ce partage à l’entrée comme à la sortie.
Le montant de la grille est-il le total ou la part de chacun ?
La part de chacun. Nos honoraires 2026 sont exprimés par partie, TVAC : pour un appartement deux chambres non meublé d’environ 75 m², 165 € à l’entrée comme tarif de référence à confirmer, réglés par le bailleur et par le locataire.
Le bailleur peut-il imposer son expert au locataire ?
Il peut en proposer un, mais un état des lieux dressé par un expert désigné par une seule des parties peut être contesté par l’autre. L’expert commun se désigne d’un commun accord ; en cas de désaccord, le juge de paix peut désigner un expert.
Qui paie si chacun vient avec son propre expert ?
Chaque partie paie l’expert qu’elle a choisi. Si un autre expert est présent lors de notre mission, nos honoraires sont majorés de 100 % (grille 2026).
Que se passe-t-il si une partie ne paie pas sa part ?
Nos conditions générales prévoient que les parties sont solidairement tenues du paiement des honoraires, quelle que soit la contribution convenue entre elles (article 5). L’expert peut suspendre sa mission tant que l’intégralité des honoraires n’est pas reçue (article 4).
Qui paie si le locataire ou le bailleur ne vient pas au rendez-vous ?
Un forfait de 150 € TVAC est facturé à la partie absente le jour du rendez-vous. Une annulation la veille ou le jour même entraîne le même forfait.
Qui paie l’état des lieux en cas de cession de bail ?
Un état des lieux de sortie intermédiaire est dressé en présence du nouveau preneur ; les frais sont partagés entre les trois parties (modèle de bail régional, article 11.2). Ce constat vaut état des lieux d’entrée pour le nouveau locataire.
Faut-il payer l’expert sur place ?
Oui. Les honoraires sont payables sur place, contre reçu ; la facture est envoyée par e-mail après la visite. Un envoi papier est facturé 75 € TVAC au demandeur.
Sources : Code bruxellois du Logement, version coordonnée (articles 216, 220 et 223) ; modèle de bail de résidence principale du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale (articles 8 et 11.2) ; brochure « Un mauvais bail, ça peut faire mal » (Région de Bruxelles-Capitale) ; honoraires 2026 et conditions générales de Keuleers Expertises. D’autres réponses dans notre foire aux questions.
Un expert commun, des honoraires partagés
Décrivez le bien et la mission. Nous confirmons le montant par partie avant le rendez-vous.
