(Pré)réception provisoireformuler ses réserves
Le jour où vous signez le procès-verbal, vous acceptez les travaux tels qu’ils sont. Ce guide explique ce qu’il faut consigner, comment écrire une réserve qui tient, et quels points vérifier avant la prise de possession.
Qu’est-ce que la réception provisoire ?
C’est l’acte par lequel vous approuvez la maison ou l’appartement tel qu’il a été construit, avec le droit d’émettre des réserves. Lorsque la loi Breyne s’applique, la réception comporte deux phases séparées par au moins un an. Pour les autres contrats, vérifiez l’organisation convenue de la réception.
Sur le papier, la réception provisoire constate l’achèvement des travaux. Dans la plupart des contrats, elle vaut pourtant « agréation » : en signant, vous acceptez de considérer que les travaux ont été correctement exécutés. D’où l’importance de ce que vous écrivez ce jour-là.
Information à jour au 5 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique.
- Un procès-verbal signé par les partiesC’est dans ce document que les défauts relevés sont consignés. Faites consigner les réserves par écrit pour pouvoir en établir le contenu.
- Elle couvre les défauts apparentsPlinthe manquante, coup dans un mur, porte qui frotte : tout ce que l’on peut voir ce jour-là. Lorsque la réception vaut agréation, un défaut visible non réservé peut être réputé accepté.
- Elle fait, le plus souvent, courir la garantie décennaleDix ans de responsabilité de l’entrepreneur et de l’architecte pour les vices graves (art. 1792 et 2270 de l’ancien Code civil), qui démarrent dans la plupart des cas à cette date.
- Le cadre : la loi Breyne du 9 juillet 1971Elle organise la réception en deux phases pour les habitations vendues sur plan ou clé sur porte, et impose le délai d’un an entre les deux.
Comment formuler une réserve qui tient ?
Une réserve utile est localisée, mesurée et rattachée à une pièce du dossier. « Finitions à revoir » ne protège personne : l’entrepreneur ne sait pas quoi reprendre, et vous ne pourrez pas prouver, un an plus tard, ce que vous vouliez dire.
Localisée
La pièce, le mur, la hauteur. « Chambre 2, mur nord, à 1,20 m du sol » vaut mieux que « dans la chambre ».
Mesurée et décrite
Longueur d’une fissure, ouverture, nombre de carreaux ébréchés, sens du jeu d’une porte. Un chiffre se vérifie, un adjectif se discute.
Rattachée au contrat
Plans, cahier des charges, descriptif de vente : une réserve qui cite la page et le poste du document contractuel est difficile à écarter.
| Ce qu’on lit souvent | Ce qu’il faut écrire |
|---|---|
| Salle de bain à terminer | Salle de bain : joint silicone absent entre la baignoire et le carrelage sur toute la longueur (1,70 m) ; robinet du lavabo non fixé. |
| Peinture pas propre | Séjour, mur côté rue : coulures et manque de couvrance sur environ 2 m², visibles à la lumière du jour ; reprise en deux couches. |
| Porte qui ferme mal | Chambre 1 : la porte frotte sur le sol côté paumelles ; à raboter et régler. |
| Il manque des choses | Cuisine : plinthe absente sous le meuble évier (1,20 m) ; prise double non posée à gauche de la hotte, prévue au plan électrique. |
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La liste de réserves type à cocher sur place
Cochez ce que vous avez vérifié pendant la visite. La liste est mémorisée sur votre appareil, sans compte ni envoi : vous pouvez la reprendre le lendemain ou l’imprimer pour l’annexer au procès-verbal.
0 / 22 vérifiés
Avant d’entrer
Pièce par pièce
Installations
Extérieur et parties communes
Avant de signer
Liste indicative pour un logement neuf ou rénové. Elle ne remplace ni le cahier des charges, ni la visite d’un expert. Rien n’est transmis : les cases cochées restent sur votre appareil.
Peut-on prendre les clés avant la réception ?
Non, sauf à accepter le risque d’une réception tacite. Si l’acheteur accepte les clés et occupe le bien avant la réception, cela vaut réception, sauf preuve contraire : l’effet sur les défauts apparents dépend des réserves, du contrat et des faits.
La tentation est forte quand le déménagement est planifié et que le bail de l’ancien logement se termine. Mais un carton posé dans le séjour avant la signature peut être lu comme une acceptation des lieux tels quels.
- Refusez les clés sans procès-verbalDemandez que la remise des clés soit datée et mentionnée dans le PV lui-même.
- N’emménagez rien, même « en attendant »Ni meubles, ni travaux personnels avant la signature. Une visite de mesure n’est pas une occupation ; un lit installé, oui.
- Si l’entrepreneur tarde à convoquer la réceptionÉcrivez-lui, par courrier recommandé ou par e-mail daté, pour demander la réception et lister vos constats. C’est à vous qu’il reviendra d’apporter la preuve contraire.
- Faites-vous accompagnerUn tiers indépendant qui consigne, mesure et photographie change la portée du document. Notre accompagnement à la réception →
De la réception provisoire à la décennale
Deux réceptions, un an minimum entre les deux, dix ans de garantie. Voici l’ordre des choses pour une habitation vendue sur plan ou clé sur porte.
- Achèvement des travauxL’entrepreneur ou le promoteur vous convoque à la réception provisoire. Préparez la visite avec la liste ci-dessus et les documents contractuels.
- (Pré)réception provisoireVisite contradictoire, procès-verbal signé, réserves annexées. Les défauts apparents non réservés sont réputés acceptés. Dans la plupart des cas, la garantie décennale démarre ici.
- Levée des réservesL’entrepreneur reprend les points listés. Une seconde visite permet de vérifier que chaque réserve est levée avant d’en donner quittance.
- Un an d’usage, au minimumLe délai légal vous laisse « tester » l’immeuble : le chauffage pendant un hiver, l’étanchéité sous la pluie, les fissures de retrait. Signalez par écrit, au fur et à mesure, ce que vous constatez.
- Réception définitiveSous le régime de la loi Breyne, au plus tôt un an après la réception provisoire. Pour un appartement, elle ne peut avoir lieu qu’après la réception définitive des parties communes.
- Dix ans de garantie décennaleEntrepreneur et architecte répondent des vices graves qui compromettent la solidité du bâtiment (art. 1792 et 2270 de l’ancien Code civil). Le point de départ est, le plus souvent, la réception provisoire.
Que fait l’expert à vos côtés ?
Il vérifie la conformité des installations aux plans et au cahier des charges, et consigne les manquements et imperfections. Vous n’êtes plus seul face à l’entrepreneur avec un stylo et une impression générale : chaque point est nommé, localisé, mesuré et photographié.
Nos experts interviennent pour les réceptions provisoires et définitives dans les 19 communes de Bruxelles et en périphérie. La visite se fait avec vous, sur place, dans les pièces privatives comme dans les communs.
| Réception provisoire, deuxième visite. Appartement de moins de 130 m² ; dès 130 m², tarif maison. | 1re visite | 2e visite |
|---|---|---|
| Appartement de moins de 130 m² | 300 € | 250 € |
| Appartement dès 130 m² | 400 € | 350 € |
| Maison, villa jusqu’à 250 m² | 400 € | 350 € |
| Maison, villa de plus de 250 m² | Sur devis | Sur devis |
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L’expert peut adapter ses honoraires si la situation rencontrée sur place diffère de celle décrite lors de la prise de rendez-vous. Toute la grille 2026 →
Avant une réception, on nous demande
La réception provisoire est-elle obligatoire ?
Pour une habitation vendue sur plan ou clé sur porte, la loi Breyne organise la réception en deux phases, provisoire puis définitive, séparées d’un an au moins. Pour les autres contrats d’entreprise, ce sont les clauses du contrat qui organisent la réception : lisez-les avant le jour J.
Que se passe-t-il si je n’écris pas un défaut dans le procès-verbal ?
Lorsque la réception vaut agréation, les défauts apparents non réservés peuvent être réputés acceptés. Les réserves écrites restent à traiter. Les vices cachés et les vices graves relevant de la garantie décennale obéissent à leur propre régime, mais tout ce qui se voit le jour J doit être écrit ce jour-là.
Puis-je refuser de signer la réception provisoire ?
Si les travaux ne sont pas achevés ou si les défauts sont trop importants pour être traités par de simples réserves, vous pouvez refuser de réceptionner et motiver ce refus par écrit. Un expert vous aide à distinguer ce qui relève d’une réserve et ce qui justifie un refus.
Combien de temps l’entrepreneur a-t-il pour lever les réserves ?
Le délai n’est pas fixé de manière uniforme : il se négocie et s’écrit dans le procès-verbal. Fixez-y une date et prévoyez une seconde visite de contrôle avant de donner quittance des réserves.
Quand commence la garantie décennale ?
Dans la plupart des cas, à la réception provisoire, et pour dix ans (art. 1792 et 2270 de l’ancien Code civil). Le point de départ, les vices couverts et le rôle de l’expert sont détaillés sur la page Réception provisoire et définitive.
Faut-il aussi un expert pour la réception définitive ?
L’accompagnement par un expert est facultatif. Nos experts interviennent aux deux réceptions. Sous le régime de la loi Breyne, la réception définitive a lieu au plus tôt un an après la provisoire ; c’est le moment de faire constater ce qui est apparu à l’usage. Pour un appartement, elle ne peut avoir lieu qu’après la réception définitive des parties communes.
Combien coûte l’assistance d’un expert à la réception provisoire ?
Réception provisoire, sans rapport écrit : première visite à 300 € TVAC pour un appartement de moins de 130 m², 400 € dès 130 m² ou pour une maison jusqu’à 250 m². Deuxième visite : respectivement 250 € ou 350 €. Maison de plus de 250 m², bien complexe, pré-réception et réception définitive : sur devis.
Que dois-je apporter le jour de la réception ?
Les plans et le cahier des charges signés, le descriptif de vente et les devis d’options, un appareil photo, un mètre et une lampe. Et la liste de cette page, imprimée, pour ne rien oublier.
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Ne signez pas seul
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