Chartede déontologie
Cette charte formalise les principes et standards professionnels que Keuleers Expertises s’engage à appliquer dans le cadre de ses missions : indépendance, contradictoire, rigueur du constat et transparence des honoraires.
À quoi cette charte nous engage-t-elle ?
À une manière de travailler, identique quelle que soit la partie qui nous mandate. Cette charte est approuvée par le bureau. Elle ne reproduit pas le code d’un ordre ou d’un institut : elle dit, en dix points, ce que chaque partie à une mission est en droit d’attendre de nous, et ce que nous refusons de faire.
Elle s’applique aux quatre experts du bureau, Yves Keuleers, Sarah Choukaïli, Samantha Libert et Sandro Monteiro, et à Vanessa Pilette pour le suivi administratif, sur toutes nos missions dans les 19 communes de Bruxelles-Capitale et en périphérie. Elle complète nos conditions générales et notre politique de confidentialité.
Information à jour au 24 octobre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique.
- IndépendanceNi agence, ni entrepreneur, ni syndic. Le même rapport pour toutes les parties.
- ContradictoireChaque partie convoquée, entendue, destinataire du rapport.
- CompétenceDes experts formés, et un « non » clair hors de notre champ.
- ConfidentialitéDes informations réservées aux destinataires autorisés.
- HonorairesGrille publique, TVAC, sans commission.
- Conflits d’intérêtsDéclarés avant la visite, ou la mission est refusée.
- RigueurNommé, mesuré, localisé, daté, photographié.
- RespectDes personnes et des lieux, sans jugement.
- RéactivitéUn suivi de votre demande et un délai indicatif communiqué.
- RéclamationsPar écrit, lues par le gérant, avec une réponse écrite.
Sommes-nous indépendants ?
Oui. Le bureau n’est ni une agence immobilière, ni une entreprise de travaux, ni un syndic. Il n’a d’intérêt ni dans la vente ou la location du bien, ni dans les réparations qui pourraient suivre le constat. Notre seule prestation est le constat lui-même, et nos honoraires ne dépendent pas de sa conclusion.
Des agences immobilières nous confient des états des lieux. Elles commandent la mission, pas le résultat : le rapport est le même pour le bailleur, le locataire et l’agence, et chacun le reçoit.
- Ni agence, ni promoteurNous ne vendons pas, ne louons pas et ne gérons aucun bien. Nous n’avons aucun intérêt dans l’issue d’une transaction.
- Ni entreprise de travaux, ni entreprise d’assèchementAprès un constat d’humidité ou une réception, nous ne proposons aucun traitement ni aucune réparation. Nous mesurons, nous décrivons, nous nous arrêtons là.
- Aucune commissionNous ne percevons ni ne versons de commission pour une mission apportée, ni pour un prestataire que nous mentionnerions. La mise en relation avec un certificateur PEB agréé se fait sans rétrocession.
- Le même rapport pour tousIl n’existe pas de version « pour le propriétaire » et de version « pour le locataire ». Chaque partie reçoit le même document, en même temps.
Pourquoi tenons-nous au contradictoire ?
Le caractère contradictoire permet à chaque partie d’être présente ou valablement représentée, de faire connaître ses observations et de recevoir le même rapport. À Bruxelles, l’état des lieux d’un bail d’habitation est obligatoire et contradictoire (article 220 du Code bruxellois du Logement, depuis le 1er janvier 2018). Nous appliquons la même règle à nos réceptions de chantier et à nos constats.
Ce qui est dit sur place est consigné sur place. Ce qui ne l’a pas été peut encore l’être par écrit, après réception du rapport.
- Chaque partie présente ou représentéePropriétaire et locataire, maître d’ouvrage et entrepreneur, ou leur mandataire. Nous confirmons la date à toutes les parties.
- Chacun peut venir avec son propre expertÀ ses frais. Sa présence est notée au rapport et ses observations sont entendues.
- Vos remarques après le rapportAdressez vos remarques par e-mail dans le délai précisé pour votre mission. Un état des lieux d’entrée et une autre expertise peuvent relever de délais et de conditions différents. Vos remarques sont examinées et intégrées si elles sont fondées.
- Si une partie ne vient pasLe forfait d’absence prévu par nos conditions générales (150 € TVAC) est facturé à la partie absente, jamais à celle qui s’est déplacée.
Compétence et champ d’intervention
Un constat vaut ce que vaut celui qui le dresse. Nous nous engageons à n’accepter que les missions que nous savons mener, et à le dire quand ce n’est pas le cas.
Des experts formés à l’expertise
Yves Keuleers, Sarah Choukaïli et Sandro Monteiro ont suivi la formation d’agent immobilier puis d’expert immobilier à l’EFP ; Yves a réalisé le stage IPI, Sandro a obtenu l’agrément IPI. Samantha Libert vient de la décoration d’intérieur et du courtage, avant de se spécialiser en expertise. Leurs parcours sont détaillés sur la page Notre équipe.
Un « non » clair hors de notre champ
Nous ne délivrons pas de certificat PEB : nous vous mettons en relation avec un certificateur agréé. Un constat d’humidité est une mesure hygrométrique, pas un diagnostic d’entreprise. Et nous ne donnons pas de conseil juridique : nous décrivons des faits que votre conseil pourra faire valoir.
Assurances professionnelles du bureau : AXA, contrat Pro n° 010.930.456.234, et ARAG, contrat n° 13040125.
Que devient ce que nous voyons chez vous ?
Seuls les destinataires autorisés ont accès au dossier. Un dossier contient l’identité des parties, l’adresse du bien, la description des lieux et des photographies. Le rapport et les informations du dossier ne sont communiqués qu’aux parties, à leurs mandataires autorisés ou lorsque la loi ou une autorité compétente l’exige.
Le fait de se présenter comme proche, futur acquéreur ou voisin ne donne pas accès au dossier. La qualité de mandataire et l’autorisation de recevoir les informations sont vérifiées.
- Des photographies réservées à leur usage autoriséAucune image d’un bien expertisé n’apparaît sur ce site, dans une publication ou une présentation sans autorisation préalable.
- Votre adresse n’est pas une référenceLes agences citées sur ce site le sont par leur nom, jamais par les dossiers qu’elles nous ont confiés.
- Conservation limitéeLes dossiers sont conservés pendant la durée nécessaire à la mission, à son suivi et aux obligations applicables. Les besoins de preuve et le type de mission déterminent la durée pertinente, sans appliquer automatiquement la garantie décennale à tous les dossiers.
- Vos droitsAccès, rectification, effacement, opposition : le détail figure dans la politique de confidentialité. L’Autorité de protection des données reçoit les réclamations.
Comment sont communiqués nos honoraires ?
Nos honoraires sont transparents et communiqués avant la mission. Nos grilles 2026 sont publiques, TVAC, et identiques pour tous. Elles figurent sur la page Tarifs, et le montant est établi sur la base des informations fournies lors de la réservation. Pour un état des lieux, il s’entend par partie, et les frais sont communs au bailleur et au locataire pour un bail d’habitation bruxellois, dans le respect des règles impératives applicables.
Si la situation sur place diffère de celle décrite lors de la prise de rendez-vous (surface, nombre de locaux, ameublement), l’expert peut adapter ses honoraires. Toute différence significative susceptible d’entraîner une adaptation des honoraires est portée à la connaissance des parties dès qu’elle est constatée ou, au plus tard, lors de la finalisation de la mission.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Visite unique de 2 h (appartement) ou 3 h (maison) | Comprise |
| Heure supplémentaire sur place | 75 € |
| Travail en régie après la mission (min. 1 h, soit 150 €) | 150 €/h |
| Annulation la veille ou le jour même | 150 € |
| Absence au rendez-vous (à la partie absente) | 150 € |
| Autre expert en locatif, acquisitif ou commerce | + 100 % |
| Envoi papier du rapport | 75 € |
| Commission perçue ou versée | Aucune |
Faites défiler pour comparer les colonnes.
Les honoraires sont payables sur place contre un reçu ; la facture est envoyée par e-mail après la visite. Le détail des grilles par type de bien et de mission figure sur la page Tarifs.
Quand refusons-nous une mission ?
Dès qu’un intérêt personnel, familial ou financier pourrait peser sur le constat. Un expert qui ne peut pas être neutre le dit avant la visite. La mission est alors confiée à un autre expert du bureau, ou déclinée.
Lorsque les parties nous confient une expertise à titre de tierce décision obligatoire (article 14 de nos conditions générales), cette neutralité n’est pas un supplément : elle est la condition même de la mission.
- Un lien avec l’une des partiesLien familial, association, intérêt dans le bien : l’expert concerné se retire au profit d’un confrère du bureau, ou nous déclinons.
- Une intervention antérieure pour une seule partieSi nous avons déjà travaillé sur le même bien pour l’une des parties dans un litige, nous le déclarons aux autres avant d’accepter.
- Une demande d’orienter la conclusion« Minimiser », « charger », « arrondir » : nous refusons, quel que soit le demandeur, l’agence ou le montant en jeu.
- Une mission hors de notre champNous ne l’acceptons pas pour la facturer : nous vous orientons, par exemple vers un certificateur PEB agréé.
Rigueur du constat : mesuré, daté, photographié
« Mur abîmé » ne veut rien dire. « Fendillement vertical de 40 cm, ouverture 1 mm, cloison plafonnée, angle nord-est » se défend. Chaque désordre passe par les mêmes six opérations, dans le même ordre.
- Observer, pièce par pièceSols, murs, plafonds, menuiseries, vitrages, sanitaires, cuisine, chauffage, électricité visible. Un logement vide se décrit intégralement : derrière une armoire, on ne voit rien.
- Nommer, avec le vocabulaire techniqueUn éclat, une fissure, une auréole et une trace de coulure ne sont pas la même chose, et n’ont pas la même cause.
- MesurerLongueur et ouverture des fissures, surfaces atteintes, taux d’humidité relevé à l’hygromètre : un chiffre, pas un adjectif.
- LocaliserQuelle pièce, quel mur, quelle hauteur. Le relevé des compteurs (avec leurs numéros) et des clés remises fait partie du constat.
- Dater et photographierLes photographies sont datées, référencées et reliées à la description : elles donnent la vue d’ensemble que le texte seul ne donne pas, et le texte donne la mesure que la photo seule ne donne jamais.
- Distinguer, puis chiffrerEn sortie, l’usure du temps (vétusté) est séparée du dégât locatif, et seules les remises en état imputables sont chiffrées.
Comment nous comportons-nous chez vous ?
Comme des invités qui travaillent. Un logement en cours d’état des lieux est souvent encore habité, parfois en plein déménagement, parfois au cœur d’un désaccord. Nous décrivons un état, jamais un mode de vie.
Nous parlons français, néerlandais et anglais. Sur place, nous expliquons ce que nous relevons et pourquoi, à toutes les parties, dans les mêmes termes.
- Vous savez qui sonne à votre porteLe nom de l’expert qui se déplace vous est communiqué avec la confirmation du rendez-vous.
- Rien n’est déplacé sans votre accordMeubles, effets personnels, placards fermés : nous demandons avant d’ouvrir ou de déplacer, et nous remettons en place.
- Des photographies du bien, pas des personnesLes images se limitent aux lieux et aux désordres. Les personnes présentes et les effets personnels n’y figurent que si le constat l’exige.
- Le même ton pour tousNi du côté du propriétaire, ni du côté du locataire, ni de celui de l’agence. Un désaccord sur place est noté, pas arbitré à voix haute.
Que pouvez-vous attendre de nous, et quand ?
Un rendez-vous selon les disponibilités, et un délai de rapport communiqué. Votre demande est lue par un membre de l’équipe, qui confirme le rendez-vous, propose un autre créneau ou vous rappelle. Un accusé de réception ne vaut pas confirmation : nous ne vous laissons pas croire à un rendez-vous qui n’existe pas.
Indiquez vos contraintes de fin de bail ou de signature dès la demande. Le délai de remise du rapport varie selon la nature, l’importance et la complexité de la mission. Le délai indicatif est communiqué aux parties, qui sont informées lorsqu’un traitement plus long est nécessaire.
- Un rendez-vous dans les meilleurs délaisNous nous efforçons de proposer un créneau en fonction des disponibilités de nos experts, à Bruxelles et en périphérie.
- Un délai adapté à la missionLe délai indicatif vous est communiqué. Le rapport est remis en PDF à chaque partie, le même jour pour tous.
- Vos remarques traitéesToute remarque écrite reçue après le rapport reçoit une réponse écrite, qu’elle soit intégrée ou non.
Comment nous adresser une réclamation ?
Par écrit, à info@keuleers-expertises.be, de préférence dans les quinze jours qui suivent l’envoi de la facture concernée. Les droits et recours légaux du consommateur restent applicables (article 2 de nos conditions générales). Chaque réclamation est lue par Yves Keuleers, gérant, et reçoit une réponse écrite.
Une remarque sur le contenu d’un rapport n’est pas une réclamation : elle relève du contradictoire, et passe par les remarques écrites décrites plus haut. La réclamation vise la prestation elle-même : un rendez-vous, une facture, un comportement.
- Écrivez-nousRéférence du dossier ou adresse du bien, date de la visite, ce que vous contestez, et les pièces utiles.
- Nous accusons réception et nous réexaminonsRapport, photographies, notes de visite. Une erreur matérielle avérée donne lieu à un rectificatif adressé à toutes les parties.
- Nous répondons par écritDans un délai de 5 jours ouvrables, avec la position du bureau et, le cas échéant, ce que nous corrigeons.
- Si le désaccord persisteLe droit belge s’applique et les tribunaux dont dépend notre siège social sont compétents (article 3 de nos conditions générales). Un consommateur peut aussi s’adresser au Service de Médiation pour le Consommateur, North Gate II, boulevard du Roi Albert II 8, boîte 1, 1000 Bruxelles, 02 702 52 20, contact@mediationconsommateur.be (mediationconsommateur.be).
Ce qu’on nous demande sur notre neutralité
Keuleers Expertises est-il lié à une agence immobilière ou à une entreprise de travaux ?
Non. Le bureau n’est ni une agence, ni un promoteur, ni un syndic, ni une entreprise de travaux ou d’assèchement. Il ne vend, ne loue et ne répare rien : sa seule prestation est le constat, et ses honoraires ne dépendent pas de sa conclusion.
L’expert est-il « du côté » de la partie qui le paie ?
Non. Pour un état des lieux, les frais sont communs au bailleur et au locataire pour un bail d’habitation bruxellois, dans le respect des règles impératives applicables, et chaque partie reçoit le même rapport, en même temps. Une agence qui nous mandate commande la mission, pas le résultat.
Puis-je venir avec mon propre expert ?
Oui. Chaque partie peut se faire accompagner, à ses frais, d’un expert de son choix. Sa présence est notée au rapport et ses observations sont entendues. Nos grilles prévoient une majoration de 100 % en présence d’un autre expert.
Que faire si je ne suis pas d’accord avec le rapport ?
Vous nous adressez vos remarques par écrit dans le délai précisé pour votre mission. Le délai d’un état des lieux d’entrée n’est pas une règle générale pour les autres expertises. Elles sont examinées et intégrées si elles sont fondées, et vous recevez une réponse écrite dans tous les cas.
Le bureau perçoit-il une commission des agences, des certificateurs ou des entreprises ?
Non. Nous ne percevons ni ne versons aucune commission, ni pour une mission apportée, ni pour un prestataire mentionné. La mise en relation avec un certificateur PEB agréé se fait sans rétrocession.
Les photographies et l’adresse de mon bien peuvent-elles être publiées ?
Aucune image d’un bien expertisé n’est publiée sans autorisation préalable. Le rapport et les informations du dossier sont communiqués aux parties, à leurs mandataires autorisés ou lorsque la loi ou une autorité compétente l’exige.
Cette charte est-elle celle d’un ordre ou d’un institut professionnel ?
Non. Elle a été rédigée par le bureau lui-même et n’engage que lui. Elle ne reproduit pas le code d’un ordre ; elle complète nos conditions générales et notre politique de confidentialité.
Comment introduire une réclamation ?
Par écrit, à info@keuleers-expertises.be, de préférence dans les quinze jours qui suivent l’envoi de la facture concernée (article 2 de nos conditions générales). Les droits et recours légaux du consommateur restent applicables. Elle est lue par Yves Keuleers, gérant, et reçoit une réponse écrite.
Cette charte se lit en complément des conditions générales, de la politique de confidentialité et des mentions légales. Pour savoir qui l’applique, voyez la page À propos.
Nous constatons, nous mesurons, nous décrivons
Un doute sur l’un de ces engagements, avant ou après une mission ? Écrivez-nous à info@keuleers-expertises.be. Le gérant vous répond.
