# Keuleers Expertises Services, informations pratiques et coordonnées du bureau. Page : https://keuleers-expertises.be/ (https://www.google.com/maps/place/Keuleers+expertises/@50.8246324,4.399855,17z/data=!4m8!3m7!1s0x47c3c5c481eb524d:0x9ba632e946fb9a81!8m2!3d50.824629!4d4.4024353!9m1!1b1!16s%2Fg%2F11fjqjk4t6?entry=ttu) 4,7/5 sur Google · 431 avis Relevé manuel du 3 octobre 2026 # Expert immobilier Bruxelles et environs Plus de 15 ans d’expérience. États des lieux et évaluations immobilières. Conseil avant achat et réceptions de travaux. Estimation en ligne ## Votre tarif, en quelques précisions Quelques précisions sur votre bien, puis votre estimation détaillée. Étape 1 Le parcours rapide nécessite JavaScript. Le calculateur complet reste accessible. Un bureau d’expertise indépendant ## Le regard Keuleers. Un bien se comprend dans son ensemble. Il se décrit dans ses détails. Les volumes, puis les détails Un bien se comprend dans son ensemble, puis pièce par pièce. Photographie à Bruxelles · Hani Kanaftchian. ### Nos engagements ### Rendez-vous selon disponibilités Nos experts se déplacent à Bruxelles et dans ses environs, selon les disponibilités du bureau, y compris lorsque les échéances de fin de bail sont proches. ### Délai de rapport communiqué Un document complet, photographié et détaillé, pouvant servir de référence en cas de désaccord ou de litige. ### Neutre et indépendant Ni agence, ni syndic, ni gestionnaire. Nous constatons, nous mesurons, nous décrivons. ## Des étapes indispensables de votre parcours immobilier Avis avant achat, état des lieux, réception de chantier ou constat d’humidité : nous intervenons à Bruxelles et dans ses environs. Chaque intérieur a ses particularités Revêtements, menuiseries et équipements donnent sa singularité au logement. Intérieur d’inspiration bruxelloise ## Pourquoi passer par un expert Exemple de formulation « Mur abîmé » ne veut rien dire. Fendillement vertical de 40 cm, ouverture 1 mm, cloison plafonnée, angle nord-est se défend. Les parties peuvent établir un état des lieux sans expert. Un document précis, complété de photographies et accepté par les parties, facilite la comparaison en fin de bail. L’expert apporte sa méthode et son regard technique. - Un vocabulaire technique précis Chaque désordre est nommé, mesuré, localisé et daté. Cette précision permet de comparer les constats et de documenter un désaccord. - Une position neutre Nous ne sommes ni du côté du propriétaire ni de celui du locataire. Nous décrivons. - Une documentation photographique structurée Datée, et accompagnée d’une description qui donne la vue d’ensemble que la photo seule ne donne jamais. ## Nos experts se déplacent à Bruxelles et en périphérie 19 communes Sélectionnez votre commune ### Les 19 communes de Bruxelles Cette zone d’intervention concerne l’ensemble de nos missions. Nous intervenons principalement dans les 19 communes de Bruxelles et les communes limitrophes. Selon la nature de la mission et sous certaines conditions, nous nous déplaçons aussi dans les communes suivantes. - Asse - Beersel - Dilbeek - Grimbergen - Halle - Kampenhout - Kortenberg - Machelen - Meise - Overijse - Sint-Pieters-Leeuw - Steenokkerzeel - Tervuren - Vilvoorde - Wemmel - Wezembeek-Oppem - Zaventem - Kraainem Sous conditions, selon la mission ## Brabant flamand Le bureau confirme les possibilités de déplacement. (https://keuleers-expertises.be/contact/) Préciser ma commune → - Braine-l’Alleud - Braine-le-Château - Chaumont-Gistoux - Genappe - Ittre - La Hulpe - Lasne - Nivelles - Ottignies-Louvain-la-Neuve - Rebecq - Rixensart - Tubize - Villers-la-Ville - Waterloo - Wavre ## Brabant wallon - Braine-le-Comte - Écaussinnes - Le Rœulx - Manage - Seneffe - Soignies ## Hainaut Cette liste n’est pas exhaustive. Votre commune n’y figure pas ? Indiquez-la dans votre demande : le bureau étudie aussi les interventions ailleurs selon la localisation et la mission. (https://keuleers-expertises.be/contact/) Préciser ma commune → ## L’expertise, vue par nos clients. Une sélection de huit avis 5 étoiles sur Google, à travers les mots et les profils de leurs auteurs. Colin Marique ★★★★★ Relevé du 09/09/2026 Vincent Leblanc ★★★★★ Relevé du 09/09/2026 tilkin gérald ★★★★★ Relevé du 09/09/2026 Abraham de Bettencourt ★★★★★ Relevé du 09/09/2026 Nima D. ★★★★★ Relevé du 09/09/2026 Chloé Mayeur ★★★★★ Relevé du 09/09/2026 Avis sans commentaire Julian Boccardi ★★★★★ Relevé du 09/09/2026 Jennifer SLN ★★★★★ Relevé du 09/09/2026 Sélection de huit avis 5 étoiles selon le tri « les plus récents » de Google, avis modifiés inclus. Profils et dates relevés le 9 septembre 2026. Tous les retours sont accessibles sur Google. Faites défiler les agences → ## Vous saurez qui sonne à votre porte Yves Keuleers, Sarah Choukaïli, Samantha Libert et Sandro Monteiro interviennent à Bruxelles et dans ses environs. Français, néerlandais, anglais. Yves Keuleers Fondateur Sarah Choukaïli Experte Samantha Libert Experte Sandro Monteiro Expert Vanessa assure le suivi administratif des dossiers, la facturation, l’envoi des rapports et le suivi des échanges avec les parties. Photographies : (https://www.kanaftchian.com/) Hani Kanaftchian . ## Une question, un projet, une date à tenir ? Décrivez votre situation en deux minutes. Nous revenons vers vous avec une proposition de rendez-vous. Préparez votre demande, puis envoyez-la depuis votre messagerie. Vous pouvez aussi nous appeler. Le bureau confirme le rendez-vous. Page : https://keuleers-expertises.be/a-propos/ # Un regard technique sur l’immobilier Keuleers Expertises est un bureau d’expertise immobilière indépendant, fondé par Yves Keuleers. Fondé en janvier 2018, le bureau réunit aujourd’hui quatre experts et une secrétaire administrative indépendante, dans les 19 communes de Bruxelles et leur périphérie. ## Qu’est-ce que Keuleers Expertises ? Keuleers Expertises est un bureau d’expertise immobilière indépendant, actif à Bruxelles et en périphérie. Nous dressons des états des lieux, nous expertisons la valeur des biens, nous accompagnons les réceptions de chantier et nous constatons l’humidité. Nous ne vendons pas de biens et nous ne réalisons pas de travaux : nous constatons, nous mesurons, nous décrivons. Le bureau est exploité par Yves Keuleers Consulting, dont le siège social se trouve à Rhode-Saint-Genèse. Les bureaux, place de l’Amitié à Auderghem, reçoivent uniquement sur rendez-vous. Vanessa Pilette, secrétaire administrative indépendante, assure le suivi de chaque dossier. Le bureau en bref Donnée Nom commercial Keuleers Expertises Société Yves Keuleers Consulting SRL TVA BE 0778.738.962 Gérant Yves Keuleers Fondé en Janvier 2018 Équipe 4 experts, 1 assistante Langues français, néerlandais, anglais Zone 19 communes et périphérie ↔ Faites défiler pour comparer les colonnes. Observer avant de conclure Les matériaux et leur état racontent le bien. ## Yves Keuleers, fondateur et expert immobilier Bachelier en assistant de direction (ECSEDI, Haute École Galilée), trois ans de formation d’agent immobilier à l’EFP suivis d’un stage IPI, puis formation d’expert immobilier à l’EFP. Il fonde Keuleers Expertises en janvier 2018. Avant l’expertise : la rénovation complète d’un immeuble familial de trois appartements, quelques années dans l’administration, notamment auprès des institutions européennes, puis la vente et la location en agence à Bruxelles et un an dans un bureau d’expertise du Brabant wallon. Ce double regard, celui du chantier et celui du marché, structure la méthode du bureau : indépendance, précision, rigueur, exhaustivité et traçabilité. - États des lieux Entrée, sortie, acquisitif, avant travaux. - Expertise en valeur Vente, achat, succession et donation, expertise préalable. - (Pré)réceptions provisoires et définitives Accompagnement à la réception de chantier. - Encadrement technique avant achat Visite conseil, sans rapport. - Détection d’humidité Test hygrométrique, avec ou sans rapport. Yves Keuleers Fondateur et expert immobilier ### Huit ans, en cinq dates - Janvier 2018 : création de Keuleers Expertises Yves Keuleers se lance seul, après un an de pratique dans un bureau d’expertise. Les premières missions viennent de son réseau professionnel, puis du bouche-à-oreille. - Mai 2019 : première interview Dans une interview consacrée au lancement du bureau, 7JSanté consacre une interview au passage d’agent immobilier à expert. - Cinq premières années en solo Le temps de construire la clientèle, d’affiner la méthode et de bâtir la réputation du bureau, notamment sur Google. - 2024 : quatre experts et un secrétariat Après le passage de un à trois experts, le bureau compte quatre experts et une secrétaire administrative indépendante. La formation interne devient centrale : transmettre une manière d’observer, de décrire et de structurer un rapport. - Avril 2026 : Forbes Belgique Un article BrandVoice (13 avril 2026) consacré au parcours d’Yves Keuleers et au bureau : positionnement technique, méthode, croissance maîtrisée. (https://www.forbes.be/fr/keuleers-expertises-a-bruxelles-un-regard-technique-sur-limmobilier/) Lire l’article → ## Technique, indépendante, personnalisée Trois mots que nous devons pouvoir défendre à chaque dossier, devant chaque partie. ### Technique Chaque désordre est nommé, mesuré, localisé et photographié : longueur et ouverture d’une fissure, relevé des compteurs, nature des matériaux. Cette précision permet de comparer les constats et de documenter un désaccord. ### Indépendante Ni agence, ni syndic, ni entrepreneur, ni gestionnaire. Nous ne vendons rien d’autre que le constat. Le rapport dit la même chose au propriétaire, au locataire, au notaire et au juge de paix. ### Personnalisée Vous savez qui vient chez vous. Un interlocuteur vous répond avant, pendant et après la visite, et vos remarques écrites sur le rapport sont examinées et intégrées si elles sont fondées. ## « Mur abîmé » ne veut rien dire La précision du constat facilite la comparaison entre l’entrée et la sortie. Les parties peuvent établir un état des lieux sans expert. En cas de désaccord, le document, les observations et les autres preuves disponibles permettent d’examiner la situation. Passez la loupe sur les formulations courantes : en dessous apparaît ce que l’expert écrit. Une photographie seule ne donne ni la dimension d’une fissure, ni la vue d’ensemble ; la description et l’image se complètent. Du regard à la description L’élément observé, sa localisation et son état donnent un sens précis à la description. 01 « Mur abîmé » 01 Fendillement vertical de 40 cm, ouverture 1 mm, cloison plafonnée, angle nord-est. 02 « Sol usé » 02 Parquet en chêne, rayures superficielles sur 60 cm devant la porte-fenêtre, sans arrachement : usure locative normale. 03 « Fenêtre qui ferme mal » 03 Châssis en bois oscillo-battant, jeu de 3 mm au dormant, joint d’étanchéité décollé sur 20 cm côté charnières. 04 « Tache au plafond » 04 Auréole brune de 25 × 18 cm au plafond de la salle de bain, mesure hygrométrique à l’appui, sans attribution de cause. Exemples de formulation. Les dimensions sont illustratives ; sur place, chaque mesure est relevée, datée et photographiée. ## Pourquoi choisir notre bureau ? Pour un constat neutre, précis et livré à temps. Les cinq engagements ci-contre figuraient déjà sur notre premier site. Ils n’ont pas changé ; ils sont simplement formulés de façon à pouvoir être vérifiés. - Un rendez-vous fixé rapidement Nous recherchons un créneau selon les disponibilités de l’équipe et vos contraintes, puis le confirmons lors du traitement de votre demande. - Un travail rigoureux, à honoraires publics Notre grille 2026 est publiée. Le montant est confirmé avant le rendez-vous et adapté si la situation sur place diffère de celle décrite. - Un rapport neutre et impartial Le même document pour toutes les parties. Nous ne sommes ni du côté du propriétaire ni de celui du locataire : nous décrivons. - Disponibles et à votre écoute Un interlocuteur joignable par téléphone et par e-mail, en français, en néerlandais ou en anglais. - Un suivi de dossier assuré Vanessa Pilette, secrétaire administrative indépendante, assure le suivi administratif des dossiers, la facturation, l’envoi des rapports et le suivi des échanges avec les parties. ## Ce qui se dit du bureau Deux sources publiques, vérifiables, et rien d’autre : nous n’affichons ni statistique interne ni logo. ### Forbes Belgique, avril 2026 (BrandVoice) « Keuleers Expertises : à Bruxelles, un regard technique sur l’immobilier » Article paru en avril 2026. (https://www.forbes.be/fr/keuleers-expertises-a-bruxelles-un-regard-technique-sur-limmobilier/) Lire l’article sur forbes.be → · (https://keuleers-expertises.be/presse/) Toutes les parutions ### Les avis sur Google (https://www.google.com/maps/place/Keuleers+expertises/@50.8246324,4.399855,17z/data=!4m8!3m7!1s0x47c3c5c481eb524d:0x9ba632e946fb9a81!8m2!3d50.824629!4d4.4024353!9m1!1b1!16s%2Fg%2F11fjqjk4t6?entry=ttu) 4,7/5 sur Google · 431 avis Relevé manuel du 3 octobre 2026 . Consultez les sources et les extraits sur la (https://keuleers-expertises.be/avis-clients/) page Avis clients . ### Des agences bruxelloises Plusieurs agences immobilières de la Région nous confient leurs états des lieux d’entrée et de sortie. Une sélection est présentée sur la page d’accueil. ### Yves Keuleers au micro Retrouvez son entretien avec Gali Baron sur la chaîne officielle de Radio Judaïca. Durée : 30 minutes. Page : https://keuleers-expertises.be/accompagnement/ # Un expert à vos côtés Encadrement technique avant achat L’encadrement technique avant achat de Keuleers Expertises, à Bruxelles et en périphérie : un expert immobilier indépendant visite le bien avec vous, avant que vous ne remettiez une offre. Un avis oral, des ordres de grandeur pour les travaux, sans rapport. Estimation des honoraires. Les situations particulières restent sur devis. ## Qu’est-ce que l’ encadrement technique avant achat ? C’est une visite conseil : un expert immobilier vous accompagne lors de la visite d’un bien que vous envisagez d’acheter, et vous donne son avis technique sur place. Dans le cadre d’un achat et de l’estimation d’un budget « travaux », nous réalisons régulièrement cet accompagnement dans les 19 communes de Bruxelles-Capitale et en périphérie, pour nos clients, propriétaires ou investisseurs. L’expert procède à un contrôle et diagnostic visuel : il regarde, il questionne, il explique. Il ne rédige pas de rapport : vous obtenez son regard et son expérience, le temps d’une visite. - Un avis oral, sur place Points forts, points faibles, désordres visibles, questions à poser au vendeur : tout est dit pendant la visite, en langage clair. - Un budget travaux approché Des ordres de grandeur pour les postes à prévoir, pour que votre offre en tienne compte. - Une position indépendante Ni agence, ni entrepreneur, ni banque : l’expert n’a aucun intérêt dans la transaction. Il vous dit ce qu’il voit. Regarder avant de s’engager L’encadrement technique met les points observables du bâtiment en perspective avant l’achat. ## Estimez vos honoraires. Quelques choix pour connaître le montant, comprendre ce qu’il couvre et préparer votre demande. Activez JavaScript pour utiliser le calculateur. Vous pouvez aussi (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) consulter les honoraires ou (https://keuleers-expertises.be/contact/) contacter le bureau . Activez JavaScript pour utiliser l’estimateur. Les grilles et coordonnées restent disponibles ci-dessous. ## À qui s’adresse la visite conseil ? Aux acquéreurs, aux investisseurs et aux propriétaires qui achètent , dès qu’ils s’apprêtent à s’engager sur un bien vu une ou deux fois. ### Acquéreurs Premier achat ou non, vous voulez savoir dans quoi vous vous engagez avant de remettre une offre. ### Investisseurs Immeuble de rapport, bien à rénover, lot à diviser : l’avis technique pèse sur le rendement attendu et sur le montant à proposer. ### Propriétaires Vous achetez un second bien, un lot voisin ou un immeuble à rénover : le même regard technique, avant l’offre, pour un budget travaux réaliste. L’encadrement technique avant achat est réalisé par Yves Keuleers, fondateur du bureau, seul expert du bureau à réaliser cette mission, dans les 19 communes de Bruxelles et en périphérie. (https://keuleers-expertises.be/notre-equipe/) Rencontrer l’équipe → ## Ce que l’expert regarde pendant la visite Sept points d’attention, du toit au budget. Ils s’allument un à un ; survolez ou sélectionnez chacun d’eux pour voir ce qui est vérifié. Sept points d’attention survolez la liste Contrôle visuel et vérification à l’hygromètre des zones suspectes, sans démontage. Ce qui est caché derrière un revêtement, un meuble ou un faux plafond ne peut pas être constaté. ## Ce que la visite conseil n’est pas Ce que la mission ne comprend pas, et vers quoi nous vous orientons dans ce cas. ### Pas de rapport écrit L’avis est oral et donné sur place. Pour un document à remettre à un notaire, à une banque ou à un co-acquéreur, c’est l’ (https://keuleers-expertises.be/services/expertises-immobiliere-bruxelles/) expertise en valeur qu’il vous faut : 325 € ou 400 € TVAC, rapport compris. ### Pas d’expertise en valeur L’expert ne fixe pas la valeur vénale du bien pendant la visite conseil. Il vous aide à voir ce que le montant demandé devrait refléter ; la valeur argumentée relève de l’expertise. ### Pas de constat d’humidité complet L’expert relève les traces visibles (taches, salpêtre, cloques, odeurs) et vérifie l’humidité des zones suspectes à l’hygromètre : cette vérification est comprise dans la visite conseil. Le (https://keuleers-expertises.be/services/detection-dhumidite/) constat d’humidité dédié, avec mesures hygrométriques et rapport écrit si demandé, reste une mission distincte : 250 € sans rapport ou 360 € avec rapport, TVAC. ### Pas de diagnostic destructif Rien n’est démonté, percé ni sondé. Les installations ne sont pas testées : l’expert constate leur état apparent et vous indique les contrôles à demander. ## Comment se déroule la visite conseil ? Vous fixez la visite avec l’agence ou le vendeur, l’expert vous y rejoint. Une seule visite, de maximum 1 h pour un appartement comme pour une maison, est comprise dans les honoraires. Prévenez l’agence qu’un expert vous accompagne : il ne démonte rien, il regarde et pose des questions précises. Observer et échanger La visite des éléments accessibles nourrit l’échange oral avec l’expert. - Vous envoyez une demande L’annonce ou l’adresse, le type de bien, la date et l’heure de visite convenues avec l’agence ou le vendeur. - Nous confirmons le rendez-vous Un membre de l’équipe traite votre demande, confirme le créneau ou en propose un autre, et vous rappelle les honoraires de la grille 2026. - L’expert visite avec vous De la rue au grenier, il passe en revue les sept points d’attention et explique ce qu’il voit, au fur et à mesure. - Vous recevez son avis sur place Points d’attention hiérarchisés, ordres de grandeur pour les travaux, questions à poser au vendeur. - Vous décidez Remettre une offre, négocier, demander des documents, ou passer votre chemin. Au besoin, l’expert vous oriente vers une expertise ou un constat. ## Les questions à poser au vendeur Une visite conseil se termine souvent par une liste de documents à demander. Ce que l’expert n’a pas pu voir, un document peut le dire. Demandez les documents disponibles et signalez ceux qui manquent ; leur absence appelle une vérification, sans permettre de conclure à elle seule sur la situation du vendeur. Information à jour au 5 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. Préparer les bonnes questions Les documents disponibles aident à situer les questions à poser au vendeur. - Le certificat PEB En principe requis avant la mise en vente d’un logement individuel de plus de 18 m² à Bruxelles, valable dix ans. (https://keuleers-expertises.be/services/peb/) Comment le lire → - Le contrôle de l’installation électrique Le dossier électrique et le rapport de contrôle requis selon l’installation et sa validité, ainsi que les éventuelles infractions : une remise en conformité est un poste de budget. - Les permis et les plans Permis d’urbanisme obtenus, plans de construction, transformations réalisées sans permis, le cas échéant. - Les travaux réalisés et leurs factures Toiture, châssis, chaudière, électricité : la date et l’entreprise, pour dater ce que l’expert a vu. - En copropriété : charges et procès-verbaux Les derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le montant des charges, les travaux votés ou envisagés. - Le dossier d’intervention ultérieure (DIU) Requis pour les travaux relevant du régime des chantiers temporaires ou mobiles réalisés depuis le 1er mai 2001 (arrêté royal du 25 janvier 2001), il est remis à l’acquéreur et décrit les travaux exécutés et les éléments utiles aux interventions futures. ## Quand compléter la visite conseil ? Quand il vous faut un rapport écrit (expertise en valeur), une mesure d’humidité (constat), un état daté du bien (état des lieux acquisitif) ou la réception d’un bien neuf. La visite conseil suffit souvent ; ces missions ont chacune un périmètre distinct. L’expertise et le constat acquisitif comprennent un rapport ; le constat d’humidité le prévoit sur option ; l’assistance à la réception se fait sans rapport indépendant. ### Expertise en valeur Un montant à justifier auprès d’une banque, d’un notaire ou d’un co-acquéreur : rapport écrit et argumenté, 325 € (appartement, terrain) ou 400 € (maison, villa, commerce) TVAC. ### Constat d’humidité Une zone inquiète malgré la vérification faite pendant la visite : constat dédié par mesure hygrométrique, 250 € sans rapport ou 360 € avec rapport, TVAC. ### État des lieux acquisitif Le bien reste occupé ou en travaux jusqu’à l’acte : un constat daté et photographié fixe son état à un moment précis. ### (Pré)réception provisoire Vous achetez sur plan ou un bien neuf : ce n’est pas une visite conseil mais une réception, avec ses réserves et, le plus souvent, le point de départ de la garantie décennale (art. 1792 et 2270 de l’ancien Code civil). ## Combien coûte l’encadrement technique ? 250 € TVAC pour un terrain ou un appartement, 300 € TVAC pour un commerce, une maison ou une villa, sans rapport. Une seule visite, de maximum 1 h pour un appartement comme pour une maison, est comprise. Les honoraires de la grille 2026 vous sont rappelés lors de la confirmation du rendez-vous ; l’expert peut les adapter si la situation sur place diffère de celle décrite, ou les majorer selon sa mission. Type de bien Honoraires Visite comprise Terrain, appartement 250 € 1 h (appartement) Commerce, maison, villa 300 € 1 h pour une maison ↔ Faites défiler pour comparer les colonnes. Annulation la veille ou le jour même : 150 € TVAC. Absence au rendez-vous : 150 € TVAC à la partie absente. Paiement sur place : espèces contre reçu ou carte bancaire avec terminal Bancontact. La facture est envoyée par e-mail après la visite. Cette visite conseil donne lieu à un avis oral sur place, sans rapport écrit. Tout envoi papier : 75 € TVAC. ### Avant la visite Pour un appartement, confrontez les documents aux observations : (https://keuleers-expertises.be/blog/acheter-copropriete-documents-batiment/) lire le bâtiment dans le dossier de copropriété . Si votre question porte sur un montant, consultez (https://keuleers-expertises.be/services/expertises-immobiliere-bruxelles/) l’expertise en valeur . Le (https://keuleers-expertises.be/etat-des-lieux/acquisitif/) constat acquisitif documente l’état au transfert. ## Avant de remettre une offre, on nous demande C’est une visite conseil : un expert immobilier indépendant vous accompagne lors de la visite d’un bien que vous envisagez d’acheter, procède à un contrôle et diagnostic visuel, et vous donne son avis oral sur place, avec des ordres de grandeur pour les travaux. Il n’y a pas de rapport écrit. En 2026, 250 € TVAC pour un terrain ou un appartement et 300 € TVAC pour un commerce, une maison ou une villa, sans rapport. Une seule visite, de maximum 1 h pour un appartement comme pour une maison, est comprise. L’expert peut adapter ses honoraires si la situation sur place diffère de celle décrite. Non. L’avis est oral et donné pendant la visite. Si vous avez besoin d’un document écrit, pour une banque, un notaire ou un co-acquéreur, c’est l’expertise en valeur qu’il vous faut : 325 € (appartement, terrain) ou 400 € (maison, villa, commerce) TVAC, rapport compris. L’encadrement technique porte sur l’état du bien : ce qui se voit, ce qui est à prévoir, ce qu’il faut demander au vendeur. L’expertise en valeur détermine la valeur vénale du bien, argumentée dans un rapport écrit et signé. L’une éclaire votre décision sur place, l’autre produit un rapport écrit que vous pouvez remettre à une banque, à un notaire ou à un co-acquéreur. Oui. Il relève les traces visibles (taches, salpêtre, cloques, odeurs) et vérifie l’humidité des zones suspectes à l’hygromètre : cette vérification est comprise dans la visite conseil. Le constat d’humidité dédié, avec mesures hygrométriques et rapport écrit si demandé, reste une mission distincte : 250 € sans rapport ou 360 € avec rapport, TVAC. Vous convenez de la date et de l’heure avec l’agence ou le vendeur, puis vous nous transmettez l’annonce ou l’adresse, le type de bien et le créneau. Nous confirmons le rendez-vous, vous rappelons les honoraires de la grille 2026, et l’expert vous rejoint sur place. Prévenez simplement l’agence qu’un expert vous accompagne. Les honoraires comprennent une seule visite, de maximum 1 h pour un appartement comme pour une maison. C’est le temps nécessaire pour passer en revue la toiture, les façades, les châssis, les traces d’humidité, l’électricité, le chauffage et les sanitaires, et pour vous donner des ordres de grandeur. Prévenez-nous dès que possible. Seule une annulation la veille ou le jour même du rendez-vous est facturée 150 € TVAC ; une absence le jour même, 150 € TVAC à la partie absente. Si le bien est vendu avant la visite, la même règle s’applique à la date de votre prévenance. Vous achetez sur plan ou un bien neuf ? Voyez les (https://keuleers-expertises.be/services/receptions-provisoire-et-definitive/) (Pré)réceptions provisoire et définitive . D’autres questions ? (https://keuleers-expertises.be/faq/) Toutes nos réponses → ## Un expert vous y rejoint Transmettez-nous l’annonce, l’adresse et la date de visite convenue avec l’agence ou le vendeur. Nous confirmons le rendez-vous et vous rappelons les honoraires de la grille 2026. Page : https://keuleers-expertises.be/avis-clients/ # Leur expérience, votre confiance Choisir un expert, c’est aussi prendre le temps de lire ceux qui lui ont confié leur bien. Consultez les retours publiés sur la fiche Google du bureau. ## Trois regards sur notre accompagnement Cette sélection d’extraits favorables donne un aperçu de retours individuels. Chaque lien permet de lire l’avis complet dans son contexte. L’ensemble des avis, positifs comme critiques, est accessible sur Google. Renaud Palate Expertise immobilière ★★★★★ Alexandra Caxton État des lieux de sortie ★★★★★ Sabrina fierravanti ★★★★★ Extraits consultés le 9 septembre 2026. Retrouvez chaque avis complet et son auteur sur Google. ## Un avis raconte une situation Le type de mission, l’état du bien et les attentes de chacun peuvent être différents. Repérez les éléments qui comptent pour votre projet : la clarté des échanges, la méthode et les explications fournies. Pour connaître la prestation qui correspond à votre besoin, consultez sa présentation et les honoraires avant de prendre contact. ### À rapprocher de votre projet - La mission État des lieux, évaluation ou conseil technique : des objectifs distincts. - Le rapport Vérifiez ce qui est compris : constat, rapport écrit ou avis oral selon la prestation. - Votre échange avec le bureau Précisez l’adresse, le contexte et la date souhaitée pour une réponse adaptée. ## Une fiche officielle, des retours publics La note et le nombre d’avis sont ceux affichés par Google à la date de consultation indiquée. Ils peuvent évoluer. Pour vous faire votre propre idée, prenez le temps de consulter les expériences détaillées et les réponses du bureau sur la fiche officielle. ### Consulter tous les retours Accédez aux avis complets et aux réponses du bureau directement sur Google Maps. ## Faisons le point sur votre besoin Découvrez une estimation des honoraires ou préparez votre demande avec les informations utiles à votre mission. Page : https://keuleers-expertises.be/blog/ # Le bâtiment, mis en perspective Des analyses pour croiser les informations, comprendre les écarts et éclairer une décision immobilière. Trois angles complémentaires sur l’achat, la valeur et l’état du bâtiment. Trois analyses · Lire, comparer, décider ## Lire les indices, puis décider Chaque article traite une question de fond, avec un exemple et un repère visuel. ### Acheter au-delà des murs de l’appartement Un appartement peut sembler prêt à vivre et appartenir à un immeuble qui doit encore financer sa toiture. Croiser les documents, les décisions de copropriété et la visite aide à comprendre ce que vous achetez vraiment. ### Trois chiffres. Trois questions différentes. Une annonce, une expertise et un document cadastral peuvent parler du même logement sans mesurer la même chose. Identifier l’usage de chaque chiffre évite les comparaisons trompeuses. ### Une trace visible. Plusieurs explications possibles. Une auréole attire l’œil, mais sa forme ne suffit pas à identifier son origine. Avant une remise en peinture, une observation structurée aide à poser les bonnes questions et à organiser la suite. ## Une analyse pour décider, un guide pour préparer Le Blog rapproche des documents, des chiffres ou des observations pour éclairer une décision. La rubrique Conseils vous accompagne dans une action précise : préparer votre état des lieux de sortie, comprendre le partage des honoraires ou formuler des réserves à la réception. ## Des exemples expliqués, des sources identifiables Chaque analyse indique sa date et renvoie aux sources primaires qui soutiennent les points réglementaires ou techniques. Les schémas sont des créations éditoriales ; les cas fictifs sont signalés dans le texte. Le périmètre de chaque prestation et ses honoraires restent décrits sur les pages de service correspondantes. (https://keuleers-expertises.be/documents/) Consulter les documents utiles · (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) Consulter les honoraires Page : https://keuleers-expertises.be/blog/acheter-copropriete-documents-batiment/ # Acheter en copropriété : lire le bâtiment dans ses documents Un appartement peut sembler prêt à vivre et appartenir à un immeuble qui doit encore financer sa toiture. Croiser les documents, les décisions de copropriété et la visite aide à comprendre ce que vous achetez vraiment. Publié le 8 septembre 2026 · 7 min de lecture ## Le logement et l’immeuble forment une seule décision La lumière du séjour, le plan et les finitions sont immédiatement visibles. La manière dont la copropriété entretient la façade ou organise le remplacement d’un équipement collectif l’est beaucoup moins. Pourtant, ces deux échelles se rejoignent dans votre confort et dans les dépenses à prévoir. Pour apprécier un achat, commencez par séparer ce qui relève de votre lot de ce qui dépend de décisions collectives. Il ne s’agit pas de rejeter un immeuble dès qu’un chantier est évoqué. Une intervention décrite, préparée et financée peut être plus lisible qu’un problème dont personne n’a encore organisé le traitement. La bonne question est : que sait-on de l’état du bâtiment, et qu’a-t-on décidé d’en faire ? (https://www.notaire.be/immobilier/acheter-et-vendre-un-bien-immobilier/acheter-un-appartement) Notaire.be, acheter un appartement précise les informations à obtenir avant l’offre ou le compromis, notamment les procès-verbaux des trois dernières années, les décomptes de charges des deux dernières années, le dernier bilan approuvé et la situation des fonds. Votre notaire vérifie le cadre juridique de l’acquisition. Du lot à l’immeuble Le logement et les parties communes appartiennent à deux échelles de lecture du même bâtiment. ## Trois lectures à mener ensemble Ce que vous lisez Ce que vous confrontez La question à poser Procès-verbal d’assemblée Poste de travaux évoqué et état visible Le chantier est-il discuté, voté ou commandé ? Décompte des charges Dépenses courantes et opérations exceptionnelles Ce montant reflète-t-il une année habituelle ? Fonds et appels décidés Travaux concernés et échéancier Quel financement reste à préciser ? PEB et pièces techniques Équipements individuels et collectifs Quelles décisions dépassent le seul appartement ? ↔ Faites défiler pour comparer les colonnes. Cette lecture croisée révèle surtout les questions restées sans réponse. Notez le document, sa date et le passage concerné. Une liste courte et traçable facilite l’échange avec le syndic, le vendeur, le notaire et l’expert technique, chacun dans son rôle. ## Un chantier annoncé peut avoir plusieurs degrés de certitude Dans un dossier, « toiture à envisager » et « marché attribué avec calendrier » ne désignent pas la même situation. Le premier énoncé indique un sujet à approfondir ; le second offre déjà des pièces à examiner. Évitez d’inscrire dans votre budget un montant entendu oralement sans connaître son périmètre, ses exclusions et son état d’approbation. - Évoqué Le problème est identifié, mais sa réponse reste à définir. - Étudié Des diagnostics ou propositions précisent les options. - Décidé Un vote et ses conditions peuvent être consultés. - Organisé Un contrat, un financement et des échéances sont documentés. Cette frise est une grille de lecture éditoriale, pas une procédure légale universelle. Les étapes peuvent se chevaucher. L’objectif est de reconnaître la maturité d’un projet avant de lui donner un poids dans votre décision. ## Exemple : la toiture derrière un séjour impeccable Situation fictive. Vous visitez un appartement rénové au dernier étage. Le procès-verbal mentionne une discussion récurrente sur la toiture. La première démarche n’est pas d’ajouter une somme forfaitaire au coût d’achat. Elle consiste à demander le document technique mentionné, les offres disponibles et la décision la plus récente. La visite technique peut ensuite confronter les zones accessibles aux informations reçues : traces anciennes ou récentes, pièces concernées, interventions déjà réalisées et limites d’accès. Lors de l’échange oral, distinguez les observations, les hypothèses et les investigations qui restent nécessaires. L’encadrement technique avant achat est une visite conseil sans rapport écrit. Un plafond fraîchement peint ne renseigne pas, à lui seul, sur l’état de toute la toiture. Enfin, faites préciser par le notaire la répartition des dépenses et des appels de fonds entre vendeur et acquéreur. Ne la déduisez pas de la seule date du procès-verbal. Votre décision gagne alors en précision : poursuivre en connaissance du dossier, obtenir des éléments complémentaires ou revoir les conditions de votre projet. Pour situer la mission : (https://keuleers-expertises.be/accompagnement/) l’encadrement technique avant achat . Regarder au-delà du séjour L’exemple rapproche l’état visible du logement des questions à éclaircir sur la toiture. ## Le PEB ajoute une lecture énergétique Le certificat PEB fournit un repère sur la performance énergétique selon un cadre réglementé. Il ne remplace pas l’examen de l’état du bâtiment. Pour un appartement, il est utile de repérer les éléments qui dépendent des parties communes : une décision sur un équipement collectif n’a pas le même déroulement qu’une intervention à l’intérieur du lot. (https://environnement.brussels/citoyen/reglementation-et-inspection/obligations-et-autorisations/le-certificat-peb-dun-logement-en-region-bruxelloise) Bruxelles Environnement, certificat PEB du logement présente le rôle du certificat et les obligations liées à la vente ou à la location à Bruxelles. Les démarches et règles diffèrent selon la Région. Consultez aussi notre page (https://keuleers-expertises.be/services/peb/) certificat PEB pour identifier la mission et les documents utiles. Pour décider, gardez distincts trois éléments : l’état observé, la performance décrite par le certificat et les travaux effectivement décidés. Une recommandation énergétique n’équivaut ni à un devis ni à un chantier déjà voté. ## Transformer le dossier en questions précises Avant une visite avec l’expert, transmettez les documents disponibles et indiquez ce qui motive votre hésitation. Plutôt que « est-ce une bonne affaire ? », formulez une question vérifiable : quels indices justifient d’approfondir l’état de la toiture, quels éléments restent inaccessibles, quelles informations demander sur le chauffage collectif ? (https://keuleers-expertises.be/accompagnement/) L’encadrement technique avant achat porte sur cette lecture du bâtiment. Si votre question concerne le montant auquel le bien pourrait se négocier, la mission adaptée est (https://keuleers-expertises.be/services/expertises-immobiliere-bruxelles/) l’expertise en valeur . Un (https://keuleers-expertises.be/etat-des-lieux/acquisitif/) constat acquisitif décrit quant à lui l’état du bien au transfert ; il intervient dans un autre moment du parcours. Préparez enfin une synthèse d’une page : points établis, documents manquants et questions encore ouvertes. Cette synthèse vous permet d’avancer avec une vision partagée du dossier, sans confondre une absence d’information avec une absence de problème. Structurer les questions Les documents disponibles, les éléments manquants et les questions ouvertes composent la préparation. ## Sources et prolongements Sources primaires consultées le 8 septembre 2026. Les exemples et schémas sont pédagogiques ; ils ne décrivent pas des missions réalisées par le bureau. - (https://www.notaire.be/immobilier/acheter-et-vendre-un-bien-immobilier/acheter-un-appartement) Notaire.be, acheter un appartement - (https://environnement.brussels/citoyen/reglementation-et-inspection/obligations-et-autorisations/le-certificat-peb-dun-logement-en-region-bruxelloise) Bruxelles Environnement, certificat PEB du logement Pour préparer une action précise, retrouvez (https://keuleers-expertises.be/conseils/) les guides pratiques Conseils . Pour comparer d’autres situations, consultez (https://keuleers-expertises.be/blog/) les analyses du Blog . ## Passer de la question à une mission claire Précisez le bien concerné et les éléments déjà disponibles. La page de service détaille le périmètre ; les honoraires vous aident à préparer la suite. Page : https://keuleers-expertises.be/blog/prix-valeur-venale-revenu-cadastral/ # Prix affiché, valeur vénale, revenu cadastral : les distinguer Une annonce, une expertise et un document cadastral peuvent parler du même logement sans mesurer la même chose. Identifier l’usage de chaque chiffre évite les comparaisons trompeuses. Publié le 8 septembre 2026 · 6 min de lecture ## Commencer par la question que le chiffre doit résoudre Vous cherchez à préparer une vente, à discuter d’un partage ou à comprendre une proposition d’achat. Dans chacun de ces cas, la première étape est d’exprimer l’objectif de l’évaluation et sa date. Une valeur documentée pour une situation donnée ne devient pas automatiquement une réponse à toutes les autres. Le chiffre le plus facile à obtenir est souvent celui de l’annonce. Il permet de situer les attentes d’un vendeur. Il ne suffit pourtant pas à établir ce qu’un acquéreur acceptera ni ce qu’un autre logement comparable peut valoir. L’état, la configuration, les documents et les conditions de la transaction demandent une lecture propre au bien. Un bon repère possède toujours une définition, une date et un périmètre. Sans ces trois éléments, deux montants peuvent sembler contradictoires alors qu’ils répondent simplement à des questions différentes. Trois questions distinctes Le prix affiché, la valeur vénale et le revenu cadastral répondent à des questions différentes. ## Le tableau qui évite les raccourcis Notion Ce qu’elle exprime Son bon usage Prix affiché Montant demandé à un instant donné Comprendre le positionnement d’une offre Valeur vénale Appréciation argumentée du montant négociable sur un marché et à une date définis Éclairer une décision avec des hypothèses explicites Revenu cadastral Revenu locatif annuel net normal de référence, fixé dans un cadre fiscal Lire une donnée cadastrale pour son usage fiscal ↔ Faites défiler pour comparer les colonnes. Selon (https://www.belgium.be/fr/logement/construire_et_renover/revenu_cadastral) Belgium.be, revenu cadastral , le revenu cadastral renvoie à une valeur locative de référence au 1 er janvier 1975. Il ne correspond donc pas à un prix de vente actuel. Le montant indexé utilisé dans certaines opérations fiscales demeure lui aussi une donnée d’un autre ordre. On ne transforme pas un revenu cadastral en valeur vénale avec un coefficient universel. La coexistence de ces notions ne constitue pas une anomalie du dossier. ## Une annonce comparable ne devient pas une vente comparable Comparer au-delà de la façade Surface, état et situation : chaque référence doit être remise en contexte. Deux appartements peuvent partager la même surface annoncée et le même nombre de chambres tout en présentant des différences importantes : étage, ascenseur, distribution, luminosité, entretien de l’immeuble ou situation d’occupation. Avant de rapprocher leurs montants, il faut vérifier que les informations décrivent des biens suffisamment comparables. Une annonce renseigne sur une demande. Une transaction renseigne sur un accord intervenu dans des conditions précises. Une annonce retirée ne révèle pas nécessairement le montant auquel le bien a été vendu. Conserver ces distinctions évite de bâtir une estimation sur des résultats que l’on ne connaît pas. Pour préparer une expertise, rassemblez les références que vous avez repérées avec leur date et leur source. L’expert pourra expliquer lesquelles apportent un point de comparaison, lesquelles nécessitent un ajustement et lesquelles sont trop éloignées du bien étudié. L’utilité du rapport tient aussi à cette explication. ## Une médiane décrit un ensemble, pas votre logement (https://statbel.fgov.be/fr/themes/construction-logement/prix-de-limmobilier) Statbel, prix de l’immobilier publie des statistiques fondées sur les ventes, notamment des prix médians par type de bien et territoire. Une médiane partage un ensemble de transactions en deux groupes : la moitié se situe en dessous, l’autre au-dessus. C’est un repère de marché, pas une estimation individualisée. Exemple fictif. Cinq ventes de 200 000, 230 000, 260 000, 340 000 et 600 000 euros ont une médiane de 260 000 euros. Ce chiffre n’indique ni la surface ni l’état du logement que vous possédez. Il ne justifie donc pas, seul, une offre à ce montant. Exemple pédagogique fictif. Les positions montrent un classement, pas une échelle de distance entre les montants. Pour interpréter une statistique réelle, regardez sa période, son territoire, sa catégorie de biens et le volume de ventes. N’utilisez pas une hausse globale comme une formule automatique à appliquer à chaque adresse. Pour situer la mission : (https://keuleers-expertises.be/services/expertises-immobiliere-bruxelles/) l’expertise en valeur . Changer d’échelle La lecture d’un ensemble de ventes et celle d’un logement particulier reposent sur deux échelles différentes. ## Une valeur utile expose aussi ses hypothèses Un rapport d’expertise gagne à permettre une lecture simple : quel bien a été examiné, à quelle date, avec quels documents et pour quel objectif ? Les annexes et dépendances doivent être identifiées. Une place de stationnement incluse dans une référence et absente d’une autre peut expliquer une partie de l’écart. Les hypothèses ont une conséquence concrète. Un bien apprécié dans son état actuel ne se compare pas directement à une projection après rénovation. De même, une estimation suppose que les informations communiquées soient suffisamment précises. Un document manquant doit apparaître comme une limite à lever, plutôt que disparaître derrière un montant apparemment exact. Vous n’avez pas besoin d’un vocabulaire technique pour préparer la mission. Décrivez la décision à prendre, fournissez les documents disponibles et signalez les éléments qui restent incertains. Cette préparation aide à cadrer la portée du travail demandé. Rendre les hypothèses lisibles Une valeur argumentée se lit avec les pièces, les hypothèses et les limites de son dossier. ## Choisir le bon interlocuteur et la bonne mission Pour comprendre la méthode, les pièces à fournir et les cas traités, consultez (https://keuleers-expertises.be/services/expertises-immobiliere-bruxelles/) notre service d’expertise en valeur . Les honoraires de cette mission sont présentés dans (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) le calculateur d’honoraires . Ce calculateur estime le coût d’une prestation du bureau ; il ne calcule pas la valeur de votre logement. Si votre hésitation porte sur l’état d’un bâtiment avant une acquisition, (https://keuleers-expertises.be/accompagnement/) l’encadrement technique avant achat répond à cette autre question. Pour lire le dossier d’un appartement dans son contexte collectif, notre analyse (https://keuleers-expertises.be/blog/acheter-copropriete-documents-batiment/) acheter en copropriété propose une méthode de lecture croisée. Enfin, une donnée cadastrale à vérifier relève du SPF Finances ; les effets fiscaux ou juridiques d’une transaction doivent être examinés avec le professionnel compétent. Bien répartir ces questions donne à chaque chiffre sa place dans votre décision. ## Sources et prolongements Sources primaires consultées le 8 septembre 2026. Les exemples et schémas sont pédagogiques ; ils ne décrivent pas des missions réalisées par le bureau. - (https://www.belgium.be/fr/logement/construire_et_renover/revenu_cadastral) Belgium.be, revenu cadastral - (https://statbel.fgov.be/fr/themes/construction-logement/prix-de-limmobilier) Statbel, prix de l’immobilier Pour préparer une action précise, retrouvez (https://keuleers-expertises.be/conseils/) les guides pratiques Conseils . Pour comparer d’autres situations, consultez (https://keuleers-expertises.be/blog/) les analyses du Blog . ## Passer de la question à une mission claire Précisez le bien concerné et les éléments déjà disponibles. La page de service détaille le périmètre ; les honoraires vous aident à préparer la suite. Page : https://keuleers-expertises.be/blog/tache-humidite-avant-repeindre/ # Tache d’humidité : comprendre avant de repeindre Une auréole attire l’œil, mais sa forme ne suffit pas à identifier son origine. Avant une remise en peinture, une observation structurée aide à poser les bonnes questions et à organiser la suite. Publié le 8 septembre 2026 · 6 min de lecture ## Séparer ce que l’on voit de ce que l’on suppose Vous constatez une tache en pied de mur, dans un angle ou au plafond. Décrivez d’abord sa position, son étendue et les circonstances dans lesquelles vous l’avez remarquée. « Une auréole au plafond près de la fenêtre » est une observation. « La toiture fuit » est déjà une hypothèse. Les distinguer dès le début évite d’orienter trop vite une intervention. (https://www.buildwise.be/fr/publications/articles-buildwise/2021-06.01/) Buildwise, diagnostic de l’humidité, article 2021/6.1 organise le diagnostic autour de trois familles d’actions : observer, recueillir des informations et réaliser les mesures pertinentes. Cette approche rappelle qu’une trace doit être replacée dans l’histoire et le fonctionnement du bâtiment. Une photographie isolée ne remplace pas cette démarche. La première décision utile n’est donc pas le choix d’une peinture. C’est le choix des informations à conserver et du professionnel à solliciter pour comprendre la situation. Une finition neuve peut masquer un indice dont l’examen aurait été utile. Observer la trace La forme et la position d’une trace sont des observations à distinguer des hypothèses de cause. ## Un carnet d’observation vaut mieux qu’une conclusion rapide Observation Exemple précis Pourquoi la conserver Emplacement Angle supérieur du mur donnant sur la cour Retrouver la zone sans ambiguïté Chronologie Première photo datée, puis évolution visible Distinguer une situation stable d’une évolution Contexte Pluie, travaux voisins, changement d’usage Fournir des pistes à confronter Interventions Réparation ou remise en peinture connue Comprendre ce qui a changé depuis le constat ↔ Faites défiler pour comparer les colonnes. Photographiez la zone en plan large puis en détail, avec un repère de taille si cela est possible sans dégrader le support. Conservez les fichiers d’origine et leurs dates. Un cliché rapproché montre la matière ; le plan large situe le problème dans la pièce. Notez également les zones auxquelles vous n’avez pas accès. Une limite d’observation est une information utile, particulièrement en copropriété ou lorsqu’une paroi donne sur un autre lot. ## La concordance de plusieurs indices compte Si une tache évolue après un épisode pluvieux, cette chronologie mérite d’être signalée. Elle ne désigne pas automatiquement l’endroit par lequel l’eau entre. Si une trace apparaît près d’un équipement sanitaire, sa proximité constitue une piste ; elle ne prouve pas que cet équipement est responsable. Le raisonnement progresse lorsque plusieurs éléments convergent : localisation, évolution, historique des travaux et résultats d’examen. Il peut aussi aboutir à plusieurs hypothèses encore ouvertes. Une conclusion utile indique alors ce qui permettrait de les départager. - Constater Décrire le fait visible et ses limites. - Confronter Rapprocher les informations sans conclure trop vite. - Vérifier Choisir l’examen qui répond à la question restante. Ce schéma résume une méthode de réflexion. Il ne permet pas de poser un diagnostic à distance ni d’attribuer une responsabilité à un occupant, un voisin ou une entreprise. ## Exemple : une auréole après des travaux Situation fictive. Quelques semaines après des travaux dans un appartement voisin, une auréole apparaît sur votre plafond. La proximité des dates attire votre attention. Pour autant, elle ne constitue pas, seule, la preuve d’un lien de cause à effet. Rassemblez les photos antérieures si vous en disposez, datez votre observation et décrivez l’évolution. Signalez les travaux connus sans présenter leur responsabilité comme établie. Une visite peut documenter l’état visible ; des recherches complémentaires peuvent rester nécessaires pour identifier une origine inaccessible. Cette séparation est utile à tous : elle permet au syndic ou au gestionnaire de comprendre la demande, à l’expert de préciser son examen et aux intervenants techniques de savoir quelle question reste à résoudre. Conservez les échanges et les rapports ; ne remplacez pas les pièces par un résumé oral. Si le problème évolue rapidement ou qu’un écoulement est actif, faites organiser l’intervention adaptée sans attendre une simple reprise décorative. Les observations et la protection du bien peuvent avancer ensemble. Pour situer la mission : (https://keuleers-expertises.be/services/detection-dhumidite/) le constat d’humidité . Confronter les observations Les états observés à différents moments aident à formuler des questions sans établir seuls un lien de cause. ## Ce qu’un relevé peut établir, et ce qui demande davantage Une mesure est utile lorsqu’elle répond à une question et que sa méthode est explicitée. La valeur affichée par un appareil ne doit pas être interprétée sans connaître ce qui est mesuré, le support et les conditions du relevé. Demandez que le compte rendu distingue les faits observés, l’interprétation et les limites de la visite. Sur la page (https://keuleers-expertises.be/services/detection-dhumidite/) détection d’humidité , nous décrivons le périmètre du constat du bureau et la vérification à l’hygromètre. Selon le cas, une recherche ciblée, un accès complémentaire ou l’intervention d’un autre spécialiste peut être nécessaire. La suite se définit à partir des constats, sans promettre une réponse exhaustive avec une seule mesure. Pour une acquisition, une tache peut aussi faire partie d’une question plus large sur le bâtiment. (https://keuleers-expertises.be/accompagnement/) L’encadrement technique avant achat permet alors de replacer ce point dans l’examen de l’ensemble accessible. ## Avant la finition, clarifier la suite Avant de repeindre, cherchez à savoir quelle cause a été retenue, quelle intervention a été réalisée et comment sa portée a été vérifiée. Une reprise décorative intervient dans un dossier dont les étapes doivent rester compréhensibles. Conservez la description de la réparation et les observations qui suivent. Il n’existe pas, dans cet article, de délai universel de séchage ou de produit à appliquer. Ces choix dépendent du support, du problème rencontré et de l’intervention effectuée. Le professionnel chargé des travaux doit expliquer les conditions dans lesquelles la finition peut être reprise. Pour préparer un échange avec le bureau, réunissez quelques photos datées, l’adresse du bien, l’emplacement de la trace et un bref historique. Ces éléments donnent un point de départ concret. Le constat sur place précisera ce qui est établi et ce qui doit encore être recherché. Clarifier avant la finition Les observations et leurs limites orientent les points à préciser avant de poursuivre la finition. ## Sources et prolongements Sources primaires consultées le 8 septembre 2026. Les exemples et schémas sont pédagogiques ; ils ne décrivent pas des missions réalisées par le bureau. - (https://www.buildwise.be/fr/publications/articles-buildwise/2021-06.01/) Buildwise, diagnostic de l’humidité, article 2021/6.1 Pour préparer une action précise, retrouvez (https://keuleers-expertises.be/conseils/) les guides pratiques Conseils . Pour comparer d’autres situations, consultez (https://keuleers-expertises.be/blog/) les analyses du Blog . ## Passer de la question à une mission claire Précisez le bien concerné et les éléments déjà disponibles. La page de service détaille le périmètre ; les honoraires vous aident à préparer la suite. Page : https://keuleers-expertises.be/charte-deontologie/ Cette charte formalise les principes et standards professionnels que Keuleers Expertises s’engage à appliquer dans le cadre de ses missions : indépendance, contradictoire, rigueur du constat et transparence des honoraires. ## À quoi cette charte nous engage -t-elle ? À une manière de travailler, identique quelle que soit la partie qui nous mandate. Cette charte est approuvée par le bureau. Elle ne reproduit pas le code d’un ordre ou d’un institut : elle dit, en dix points, ce que chaque partie à une mission est en droit d’attendre de nous, et ce que nous refusons de faire. Elle s’applique aux quatre experts du bureau, Yves Keuleers, Sarah Choukaïli, Samantha Libert et Sandro Monteiro, et à Vanessa Pilette pour le suivi administratif, sur toutes nos missions dans les 19 communes de Bruxelles-Capitale et en périphérie. Elle complète nos (https://keuleers-expertises.be/conditions-generales/) conditions générales et notre (https://keuleers-expertises.be/politique-de-confidentialite/) politique de confidentialité . Information à jour au 24 octobre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. - Indépendance Ni agence, ni entrepreneur, ni syndic. Le même rapport pour toutes les parties. - Contradictoire Chaque partie convoquée, entendue, destinataire du rapport. - Compétence Des experts formés, et un « non » clair hors de notre champ. - Confidentialité Des informations réservées aux destinataires autorisés. - Honoraires Grille publique, TVAC, sans commission. - Conflits d’intérêts Déclarés avant la visite, ou la mission est refusée. - Rigueur Nommé, mesuré, localisé, daté, photographié. - Respect Des personnes et des lieux, sans jugement. - Réactivité Un suivi de votre demande et un délai indicatif communiqué. - Réclamations Par écrit, lues par le gérant, avec une réponse écrite. Des engagements portés par le bureau Yves Keuleers, fondateur du bureau. Photographie authentique conservée. ## Sommes-nous indépendants ? Oui. Le bureau n’est ni une agence immobilière, ni une entreprise de travaux, ni un syndic. Il n’a d’intérêt ni dans la vente ou la location du bien, ni dans les réparations qui pourraient suivre le constat. Notre seule prestation est le constat lui-même, et nos honoraires ne dépendent pas de sa conclusion. Des agences immobilières nous confient des états des lieux. Elles commandent la mission, pas le résultat : le rapport est le même pour le bailleur, le locataire et l’agence, et chacun le reçoit. - Ni agence, ni promoteur Nous ne vendons pas, ne louons pas et ne gérons aucun bien. Nous n’avons aucun intérêt dans l’issue d’une transaction. - Ni entreprise de travaux, ni entreprise d’assèchement Après un constat d’humidité ou une réception, nous ne proposons aucun traitement ni aucune réparation. Nous mesurons, nous décrivons, nous nous arrêtons là. - Aucune commission Nous ne percevons ni ne versons de commission pour une mission apportée, ni pour un prestataire que nous mentionnerions. La mise en relation avec un certificateur PEB agréé se fait sans rétrocession. - Le même rapport pour tous Il n’existe pas de version « pour le propriétaire » et de version « pour le locataire ». Chaque partie reçoit le même document, en même temps. ## Pourquoi tenons-nous au contradictoire ? Le caractère contradictoire permet à chaque partie d’être présente ou valablement représentée, de faire connaître ses observations et de recevoir le même rapport. À Bruxelles, l’état des lieux d’un bail d’habitation est obligatoire et contradictoire (article 220 du Code bruxellois du Logement, depuis le 1 er janvier 2018). Nous appliquons la même règle à nos réceptions de chantier et à nos constats. Ce qui est dit sur place est consigné sur place. Ce qui ne l’a pas été peut encore l’être par écrit, après réception du rapport. Croiser les observations Le contradictoire donne une place aux observations des parties dans le constat. - Chaque partie présente ou représentée Propriétaire et locataire, maître d’ouvrage et entrepreneur, ou leur mandataire. Nous confirmons la date à toutes les parties. - Chacun peut venir avec son propre expert À ses frais. Sa présence est notée au rapport et ses observations sont entendues. - Vos remarques après le rapport Adressez vos remarques par e-mail dans le délai précisé pour votre mission. Un état des lieux d’entrée et une autre expertise peuvent relever de délais et de conditions différents. Vos remarques sont examinées et intégrées si elles sont fondées. - Si une partie ne vient pas Le forfait d’absence prévu par nos conditions générales (150 € TVAC) est facturé à la partie absente, jamais à celle qui s’est déplacée. ## Compétence et champ d’intervention Un constat vaut ce que vaut celui qui le dresse. Nous nous engageons à n’accepter que les missions que nous savons mener, et à le dire quand ce n’est pas le cas. ### Des experts formés à l’expertise Yves Keuleers, Sarah Choukaïli et Sandro Monteiro ont suivi la formation d’agent immobilier puis d’expert immobilier à l’EFP ; Yves a réalisé le stage IPI, Sandro a obtenu l’agrément IPI. Samantha Libert vient de la décoration d’intérieur et du courtage, avant de se spécialiser en expertise. Leurs parcours sont détaillés sur la page (https://keuleers-expertises.be/notre-equipe/) Notre équipe . ### Un « non » clair hors de notre champ Nous ne délivrons pas de certificat PEB : nous vous mettons en relation avec un certificateur agréé. Un constat d’humidité est une mesure hygrométrique, pas un diagnostic d’entreprise. Et nous ne donnons pas de conseil juridique : nous décrivons des faits que votre conseil pourra faire valoir. Assurances professionnelles du bureau : AXA, contrat Pro n° 010.930.456.234, et ARAG, contrat n° 13040125. ## Que devient ce que nous voyons chez vous ? Seuls les destinataires autorisés ont accès au dossier. Un dossier contient l’identité des parties, l’adresse du bien, la description des lieux et des photographies. Le rapport et les informations du dossier ne sont communiqués qu’aux parties, à leurs mandataires autorisés ou lorsque la loi ou une autorité compétente l’exige. Le fait de se présenter comme proche, futur acquéreur ou voisin ne donne pas accès au dossier. La qualité de mandataire et l’autorisation de recevoir les informations sont vérifiées. Un dossier à protéger Les informations réunies au cours de la mission appartiennent au dossier du bien et des parties. - Des photographies réservées à leur usage autorisé Aucune image d’un bien expertisé n’apparaît sur ce site, dans une publication ou une présentation sans autorisation préalable. - Votre adresse n’est pas une référence Les agences citées sur ce site le sont par leur nom, jamais par les dossiers qu’elles nous ont confiés. - Conservation limitée Les dossiers sont conservés pendant la durée nécessaire à la mission, à son suivi et aux obligations applicables. Les besoins de preuve et le type de mission déterminent la durée pertinente, sans appliquer automatiquement la garantie décennale à tous les dossiers. - Vos droits Accès, rectification, effacement, opposition : le détail figure dans la (https://keuleers-expertises.be/politique-de-confidentialite/) politique de confidentialité . L’Autorité de protection des données reçoit les réclamations. ## Comment sont communiqués nos honoraires ? Nos honoraires sont transparents et communiqués avant la mission. Nos grilles 2026 sont publiques, TVAC, et identiques pour tous. Elles figurent sur la page (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) Tarifs , et le montant est établi sur la base des informations fournies lors de la réservation. Pour un état des lieux, il s’entend par partie, et les frais sont communs au bailleur et au locataire pour un bail d’habitation bruxellois, dans le respect des règles impératives applicables. Si la situation sur place diffère de celle décrite lors de la prise de rendez-vous (surface, nombre de locaux, ameublement), l’expert peut adapter ses honoraires. Toute différence significative susceptible d’entraîner une adaptation des honoraires est portée à la connaissance des parties dès qu’elle est constatée ou, au plus tard, lors de la finalisation de la mission. Poste Montant Visite unique de 2 h (appartement) ou 3 h (maison) Comprise Heure supplémentaire sur place 75 € Travail en régie après la mission (min. 1 h, soit 150 €) 150 €/h Annulation la veille ou le jour même 150 € Absence au rendez-vous (à la partie absente) 150 € Autre expert en locatif, acquisitif ou commerce + 100 % Envoi papier du rapport 75 € Commission perçue ou versée Aucune ↔ Faites défiler pour comparer les colonnes. Les honoraires sont payables sur place contre un reçu ; la facture est envoyée par e-mail après la visite. Le détail des grilles par type de bien et de mission figure sur la page Tarifs. ## Quand refusons-nous une mission ? Dès qu’un intérêt personnel, familial ou financier pourrait peser sur le constat. Un expert qui ne peut pas être neutre le dit avant la visite. La mission est alors confiée à un autre expert du bureau, ou déclinée. Lorsque les parties nous confient une expertise à titre de tierce décision obligatoire (article 14 de nos conditions générales), cette neutralité n’est pas un supplément : elle est la condition même de la mission. - Un lien avec l’une des parties Lien familial, association, intérêt dans le bien : l’expert concerné se retire au profit d’un confrère du bureau, ou nous déclinons. - Une intervention antérieure pour une seule partie Si nous avons déjà travaillé sur le même bien pour l’une des parties dans un litige, nous le déclarons aux autres avant d’accepter. - Une demande d’orienter la conclusion « Minimiser », « charger », « arrondir » : nous refusons, quel que soit le demandeur, l’agence ou le montant en jeu. - Une mission hors de notre champ Nous ne l’acceptons pas pour la facturer : nous vous orientons, par exemple vers un certificateur PEB agréé. ## Rigueur du constat : mesuré, daté, photographié « Mur abîmé » ne veut rien dire. « Fendillement vertical de 40 cm, ouverture 1 mm, cloison plafonnée, angle nord-est » se défend. Chaque désordre passe par les mêmes six opérations, dans le même ordre. Décrire avec précision La localisation, la mesure et la photographie donnent des repères à la description. - Observer, pièce par pièce Sols, murs, plafonds, menuiseries, vitrages, sanitaires, cuisine, chauffage, électricité visible. Un logement vide se décrit intégralement : derrière une armoire, on ne voit rien. - Nommer, avec le vocabulaire technique Un éclat, une fissure, une auréole et une trace de coulure ne sont pas la même chose, et n’ont pas la même cause. - Mesurer Longueur et ouverture des fissures, surfaces atteintes, taux d’humidité relevé à l’hygromètre : un chiffre, pas un adjectif. - Localiser Quelle pièce, quel mur, quelle hauteur. Le relevé des compteurs (avec leurs numéros) et des clés remises fait partie du constat. - Dater et photographier Les photographies sont datées, référencées et reliées à la description : elles donnent la vue d’ensemble que le texte seul ne donne pas, et le texte donne la mesure que la photo seule ne donne jamais. - Distinguer, puis chiffrer En sortie, l’usure du temps (vétusté) est séparée du dégât locatif, et seules les remises en état imputables sont chiffrées. ## Comment nous comportons-nous chez vous ? Comme des invités qui travaillent. Un logement en cours d’état des lieux est souvent encore habité, parfois en plein déménagement, parfois au cœur d’un désaccord. Nous décrivons un état, jamais un mode de vie. Nous parlons français, néerlandais et anglais. Sur place, nous expliquons ce que nous relevons et pourquoi, à toutes les parties, dans les mêmes termes. - Vous savez qui sonne à votre porte Le nom de l’expert qui se déplace vous est communiqué avec la confirmation du rendez-vous. - Rien n’est déplacé sans votre accord Meubles, effets personnels, placards fermés : nous demandons avant d’ouvrir ou de déplacer, et nous remettons en place. - Des photographies du bien, pas des personnes Les images se limitent aux lieux et aux désordres. Les personnes présentes et les effets personnels n’y figurent que si le constat l’exige. - Le même ton pour tous Ni du côté du propriétaire, ni du côté du locataire, ni de celui de l’agence. Un désaccord sur place est noté, pas arbitré à voix haute. ## Que pouvez-vous attendre de nous, et quand ? Un rendez-vous selon les disponibilités, et un délai de rapport communiqué. Votre demande est lue par un membre de l’équipe, qui confirme le rendez-vous, propose un autre créneau ou vous rappelle. Un accusé de réception ne vaut pas confirmation : nous ne vous laissons pas croire à un rendez-vous qui n’existe pas. Indiquez vos contraintes de fin de bail ou de signature dès la demande. Le délai de remise du rapport varie selon la nature, l’importance et la complexité de la mission. Le délai indicatif est communiqué aux parties, qui sont informées lorsqu’un traitement plus long est nécessaire. - Un rendez-vous dans les meilleurs délais Nous nous efforçons de proposer un créneau en fonction des disponibilités de nos experts, à Bruxelles et en périphérie. - Un délai adapté à la mission Le délai indicatif vous est communiqué. Le rapport est remis en PDF à chaque partie, le même jour pour tous. - Vos remarques traitées Toute remarque écrite reçue après le rapport reçoit une réponse écrite, qu’elle soit intégrée ou non. ## Comment nous adresser une réclamation ? Par écrit, à info@keuleers-expertises.be , de préférence dans les quinze jours qui suivent l’envoi de la facture concernée. Les droits et recours légaux du consommateur restent applicables (article 2 de nos conditions générales). Chaque réclamation est lue par Yves Keuleers, gérant, et reçoit une réponse écrite. Une remarque sur le contenu d’un rapport n’est pas une réclamation : elle relève du contradictoire, et passe par les remarques écrites décrites plus haut. La réclamation vise la prestation elle-même : un rendez-vous, une facture, un comportement. - Écrivez-nous Référence du dossier ou adresse du bien, date de la visite, ce que vous contestez, et les pièces utiles. - Nous accusons réception et nous réexaminons Rapport, photographies, notes de visite. Une erreur matérielle avérée donne lieu à un rectificatif adressé à toutes les parties. - Nous répondons par écrit Dans un délai de 5 jours ouvrables, avec la position du bureau et, le cas échéant, ce que nous corrigeons. - Si le désaccord persiste Le droit belge s’applique et les tribunaux dont dépend notre siège social sont compétents (article 3 de nos conditions générales). Un consommateur peut aussi s’adresser au Service de Médiation pour le Consommateur, North Gate II, boulevard du Roi Albert II 8, boîte 1, 1000 Bruxelles, 02 702 52 20, contact@mediationconsommateur.be (mediationconsommateur.be). ## Ce qu’on nous demande sur notre neutralité Non. Le bureau n’est ni une agence, ni un promoteur, ni un syndic, ni une entreprise de travaux ou d’assèchement. Il ne vend, ne loue et ne répare rien : sa seule prestation est le constat, et ses honoraires ne dépendent pas de sa conclusion. Non. Pour un état des lieux, les frais sont communs au bailleur et au locataire pour un bail d’habitation bruxellois, dans le respect des règles impératives applicables, et chaque partie reçoit le même rapport, en même temps. Une agence qui nous mandate commande la mission, pas le résultat. Oui. Chaque partie peut se faire accompagner, à ses frais, d’un expert de son choix. Sa présence est notée au rapport et ses observations sont entendues. Nos grilles prévoient une majoration de 100 % en présence d’un autre expert. Vous nous adressez vos remarques par écrit dans le délai précisé pour votre mission. Le délai d’un état des lieux d’entrée n’est pas une règle générale pour les autres expertises. Elles sont examinées et intégrées si elles sont fondées, et vous recevez une réponse écrite dans tous les cas. Non. Nous ne percevons ni ne versons aucune commission, ni pour une mission apportée, ni pour un prestataire mentionné. La mise en relation avec un certificateur PEB agréé se fait sans rétrocession. Aucune image d’un bien expertisé n’est publiée sans autorisation préalable. Le rapport et les informations du dossier sont communiqués aux parties, à leurs mandataires autorisés ou lorsque la loi ou une autorité compétente l’exige. Non. Elle a été rédigée par le bureau lui-même et n’engage que lui. Elle ne reproduit pas le code d’un ordre ; elle complète nos conditions générales et notre politique de confidentialité. Par écrit, à info@keuleers-expertises.be, de préférence dans les quinze jours qui suivent l’envoi de la facture concernée (article 2 de nos conditions générales). Les droits et recours légaux du consommateur restent applicables. Elle est lue par Yves Keuleers, gérant, et reçoit une réponse écrite. Cette charte se lit en complément des (https://keuleers-expertises.be/conditions-generales/) conditions générales , de la (https://keuleers-expertises.be/politique-de-confidentialite/) politique de confidentialité et des (https://keuleers-expertises.be/mentions-legales/) mentions légales . Pour savoir qui l’applique, voyez la page (https://keuleers-expertises.be/a-propos/) À propos . ## Nous constatons, nous mesurons, nous décrivons Un doute sur l’un de ces engagements, avant ou après une mission ? Écrivez-nous à info@keuleers-expertises.be. Le gérant vous répond. Page : https://keuleers-expertises.be/conditions-generales/ # Conditions générales de vente et d’utilisation Ce que vous acceptez en confiant une mission à Keuleers Expertises, et ce qui encadre l’usage de ce site. Rédigées en français, régies par le droit belge. ## Deux textes, un seul engagement La partie A présente les conditions des prestations, complétées par les règles impératives de protection du consommateur. La partie B encadre l’utilisation de ce site. Les montants des prestations restent ceux des grilles publiées. Les montants figurent dans nos (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) grilles 2026 , dont les conditions communes sont rappelées plus bas. Une question sur une clause ? Nous y répondons avant la mission. Information à jour au 24 octobre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. - Paiement sur place, contre reçu La facture suit par e-mail après la visite de l’expert (article 12). - Annulation ou absence : 150 € TVAC La veille ou le jour même du rendez-vous, un forfait est facturé (articles 10 et 11). - Réclamation par écrit sous quinze jours À compter de l’envoi de la facture concernée (article 2). - Rétractation : vos droits légaux restent applicables La signature ou la visite ne suffit pas à faire perdre le droit applicable au consommateur (article 7). - Droit belge, tribunaux du siège social Pour les prestations comme pour le site (article 3 et partie B). Une mission, un cadre défini Les conditions encadrent la prestation et l’usage du site. Droits du consommateur. Les droits impératifs du consommateur prévalent sur toute clause contraire, notamment en matière de rétractation, de recouvrement, de recours et de compétence des tribunaux. Références : (https://economie.fgov.be/fr/themes/entreprises/guidance/pratiques-commerciales/obligations-dinformation-dans/questions-frequemment-posees) SPF Économie : rétractation , (https://economie.fgov.be/fr/themes/services-financiers/endettement/regles-generales-en-cas-de) retard de paiement et (https://economie.fgov.be/fr/themes/ventes/contrats/clauses-abusives) clauses abusives . ## Conditions générales de vente Édition du 24 octobre 2026. La (https://keuleers-expertises.be/documents/pdf/conditions-generales.pdf) version PDF actuelle reprend les dispositions de cette page, notamment les droits impératifs du consommateur. Les explications « en clair » facilitent la lecture. L’ (https://keuleers-expertises.be/documents/pdf/archives/2026-09/conditions-generales.pdf) ancienne édition de septembre 2026 est conservée uniquement comme archive. Le cadre de la mission Les conditions de vente rassemblent les dispositions applicables à la prestation. - Art. 1 Paiement des factures et retard de paiement Pour un consommateur, les rappels et le recouvrement sont soumis au livre XIX du Code de droit économique : premier rappel gratuit, délai légal d’attente d’au moins quatorze jours calendrier et plafonds légaux. Le forfait de 50 € ci-dessous n’est pas automatiquement dû et aucun montant interdit par ce régime ne sera réclamé. Pour les clients professionnels, les conditions suivantes s’appliquent : Nos factures sont payables dès réception. Un premier rappel de paiement sera envoyé 14 jours calendrier après l’envoi de la facture. Un second rappel sera envoyé après 14 jours calendrier suivant le premier rappel. Tout second rappel de paiement engendrera des frais administratifs de 50 € à charge du client. Passé ce délai, le prestataire de service, KEULEERS EXPERTISES, se réserve le droit de confier la récupération des montants dus à une société de recouvrement. Tout montant resté impayé produira, de plein droit et sans mise en demeure, un intérêt au taux déterminé à l’article 5 de la loi du 2 août 2002 « concernant la lutte contre le retard de paiement dans les transactions commerciales ». En clair Le paiement et les rappels suivent le contrat et la loi. Pour un consommateur, un premier rappel gratuit et les limites du livre XIX prévalent sur toute clause contraire. - Art. 2 Réclamations Les réclamations sont à adresser par écrit au bureau, de préférence dans les quinze jours suivant l’envoi de la facture. Ce délai de suivi ne prive pas le consommateur de ses droits impératifs ni des recours et délais prévus par la loi. En clair Signalez rapidement la difficulté par écrit. Les droits et recours légaux du consommateur restent applicables. - Art. 3 Droit applicable et tribunaux compétents Le droit belge s’applique. Pour les clients professionnels, les tribunaux du siège social du prestataire sont compétents. Les règles impératives de compétence, notamment celles qui protègent le consommateur, prévalent. En clair Le tribunal compétent dépend des règles applicables au litige ; les protections du consommateur restent applicables. - Art. 4 Suspension de la mission L’expert se réserve le droit de suspendre sa mission en cas de non réception de l’intégralité des honoraires. En clair Tant que les honoraires ne sont pas intégralement réglés, l’expert peut mettre la mission en pause. - Art. 5 Solidarité entre les parties Les parties sont solidairement et indivisiblement tenues au paiement des honoraires, notamment en cas de désistement ou de renonciation de l’un d’entre elles et ce, quelle que soit la contribution aux honoraires prévue entre elles. En clair Si une partie se retire, l’autre reste tenue de l’ensemble des honoraires, quelle que soit la répartition convenue entre elles. - Art. 6 Usage frauduleux des documents du bureau Tout usage frauduleux de quelque manière que ce soit d’un document, rapport, en-tête, etc… appartenant à « YVES KEULEERS CONSULTING » par une tierce personne est susceptible de poursuites judiciaires. En clair Nos rapports, documents et en-têtes ne peuvent être ni détournés ni imités. - Art. 7 Droit de rétractation Pour un contrat de service conclu à distance ou hors établissement, le consommateur dispose en principe de 14 jours pour se rétracter. La signature ou la seule visite ne supprime pas ce droit. Si l’exécution commence avant la fin de ce délai, elle nécessite sa demande expresse. La perte du droit après exécution complète suppose également qu’il ait préalablement reconnu cette conséquence. Les informations et modalités applicables sont communiquées avant la conclusion de la mission. En clair Une demande ou une signature ne vaut pas renonciation automatique. Les conditions légales de l’exécution anticipée et de la perte du droit doivent être respectées. - Art. 8 Travail en régie Tout travail réalisé en régie (postérieur à la mission) est facturé au tarif horaire de 150,00 € TVAC, avec un minimum d’une heure. En clair Le travail demandé après la mission (compléments, relectures, réunions) est facturé à l’heure. - Art. 9 Adaptation des honoraires L’expert se réserve le droit de modifier ses honoraires si la situation rencontrée sur place ne correspond pas à celle décrite durant la prise de rdv. En clair Si le bien ne correspond pas à ce qui a été décrit lors de la prise de rendez-vous, l’honoraire peut être ajusté. - Art. 10 Annulation En cas d’annulation la veille ou le jour même du rendez-vous, un montant forfaitaire de 150,00 € TVAC sera facturé. En clair Annuler la veille ou le jour même coûte 150 € TVAC. - Art. 11 Absence au rendez-vous En cas d’absence le jour même du rendez-vous, un montant forfaitaire de 150,00 € TVAC sera facturé à la partie absente. En clair La partie qui ne se présente pas paie 150 € TVAC. - Art. 12 Paiement et facture Les honoraires sont payables sur place en espèces contre reçu ou par carte bancaire Bancontact. La facture est envoyée par e-mail après la visite de l’expert. En clair Paiement sur place en espèces contre reçu ou par Bancontact ; la facture suit par e-mail. - Art. 13 Correspondance Toute correspondance entre les parties se fera uniquement via mail. Le cas échéant, un supplément de 75,00 € TVAC (envoi papier) sera réclamé à la partie demanderesse. En clair Tout se passe par e-mail ; un autre mode de correspondance entraîne un supplément pour celui qui le demande. - Art. 14 Portée de la mission Une mission ne vaut tierce décision obligatoire que si les parties lui confient expressément cette portée dans une convention valable. La seule utilisation du site ou l’envoi d’une demande ne produit pas cet effet. Les droits et recours impératifs restent applicables. En clair La portée des conclusions dépend de la mission expressément convenue ; toute expertise ne devient pas automatiquement une décision obligatoire. Yves Keuleers Consulting SRL, TVA BE 0778.738.962, siège social Chaussée de Waterloo 200/8, 1640 Rhode-Saint-Genèse. Clarifications de la publication du 24 octobre 2026, sans modification de la grille des prestations. ## Ce que comprennent nos honoraires Les durées comprises dépendent de la mission : pour un état des lieux, jusqu’à 2 h pour un appartement et 3 h pour une maison ; pour une expertise en valeur, 1 h pour un appartement et 2 h pour une maison ; pour l’accompagnement avant achat, 1 h au maximum ; pour un constat d’humidité, 2 h au maximum. La grille de chaque prestation précise ses conditions. Pour l’état des lieux, chaque heure supplémentaire sur place est facturée 75 € TVAC. Ces conditions figurent au bas de chacune de nos grilles 2026 et s’appliquent avec les conditions de vente ci-dessus. Ces conditions et les grilles 2026 forment un ensemble cohérent ; pour une mission donnée, la grille du service concerné précise les montants. Condition Montant ou règle Visite comprise (état des lieux) 2 h appartement · 3 h maison Visite comprise (expertise en valeur) 1 h appartement · 2 h maison Heure supplémentaire sur place 75 € Travail en régie après la mission 150 € / h, min. 1 h (150 €) Annulation la veille ou le jour même 150 € Absence au rendez-vous 150 € à la partie absente Autre expert en locatif, acquisitif ou commerce honoraires + 100 % Envoi papier du rapport 75 € Paiement sur place, contre reçu Facture par e-mail, après la visite ↔ Faites défiler pour comparer les colonnes. ## Conditions d’utilisation du site Elles s’appliquent à toute personne qui consulte keuleers-expertises.be. Cette version, mise à jour le 24 octobre 2026, remplace celle du 23 septembre 2024. Le cadre du site Les conditions d’utilisation situent les contenus, les documents et les échanges liés au site. - B. 1 Objet et acceptation Les présentes conditions encadrent l’accès au site keuleers-expertises.be et son utilisation. En consultant le site, vous les acceptez. Aucune inscription ni création de compte n’est nécessaire ni possible. Les missions confiées au bureau sont, elles, régies par la partie A et par l’ordre de mission signé. - B. 2 Éditeur du site Le site est édité par Yves Keuleers Consulting SRL (Keuleers Expertises), TVA BE 0778.738.962, dont le siège social est établi Chaussée de Waterloo 200/8, 1640 Rhode-Saint-Genèse. Gérant : Yves Keuleers. Les autres mentions obligatoires figurent sur la page (https://keuleers-expertises.be/mentions-legales/) Mentions légales . - B. 3 Nature des informations publiées Le contenu du site (services, guides, questions fréquentes, calculateurs) est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, technique ou financier adapté à votre situation. Les honoraires publiés sont ceux des grilles 2026 ; le montant définitif est confirmé lors de la demande. Les résultats des calculateurs sont indicatifs et non contractuels. Les informations légales sont datées et peuvent évoluer ensuite. - B. 4 Formulaire de demande Le calculateur Express et le formulaire de contact transmettent votre demande au bureau à info@keuleers-expertises.be. La confirmation affichée après un envoi réussi confirme la transmission de la demande. Le bureau confirme ensuite la mission, les honoraires et le rendez-vous. L’envoi d’une demande ne vaut ni acceptation de mission ni rendez-vous confirmé. Vous vous engagez à fournir des informations exactes. - B. 5 Propriété intellectuelle Les textes, photographies, illustrations, logos, tableaux et outils du site sont la propriété de Yves Keuleers Consulting ou de leurs auteurs respectifs et sont protégés par le droit d’auteur (Code de droit économique, livre XI). Une citation courte, accompagnée de la source et d’un lien vers la page d’origine, est autorisée. Toute autre reproduction, adaptation, extraction ou diffusion, en tout ou en partie, requiert notre accord écrit préalable. Les rapports et documents du bureau restent couverts par l’article 6 de la partie A. - B. 6 Documents et tiers Le site donne accès à des (https://keuleers-expertises.be/documents/) documents utiles (contrats de bail types, fiches officielles, recommandations du bureau). Les documents d’origine officielle ou tierce sont reproduits à titre d’information : leur contenu relève de leurs auteurs. Les certificateurs PEB agréés dont nous communiquons les coordonnées travaillent selon leurs propres conditions. Nous ne contrôlons pas les sites tiers. - B. 7 Utilisation loyale Vous vous engagez à utiliser le site conformément à sa destination et au droit belge. Sont interdits : toute atteinte à son fonctionnement ou à sa sécurité ; l’introduction de logiciels malveillants ; la collecte automatisée ou systématique de son contenu ou des données qui y figurent ; l’envoi de demandes fictives ou abusives par le formulaire ; l’utilisation de nos coordonnées à des fins de prospection non sollicitée. - B. 8 Disponibilité et responsabilité Nous nous efforçons de maintenir le site accessible et exact, sans garantir l’absence d’interruption ou d’erreur, et pouvons en modifier ou suspendre le contenu à tout moment. Dans les limites du droit belge, nous ne répondons pas des dommages indirects liés à l’utilisation du site. Rien ici ne limite les droits que la loi reconnaît impérativement aux consommateurs. - B. 9 Données personnelles et cookies Les informations de la demande (coordonnées, mission, adresse et description du bien, options, message) sont traitées pour y répondre, conformément au Règlement général sur la protection des données. Aucun suivi publicitaire ni outil de mesure d’audience n’est activé. Les listes de contrôle et le mini-calculateur peuvent mémoriser localement les réponses utiles au parcours. Les polices et médias sont hébergés avec le site. Le détail figure dans la Politique de confidentialité et la Politique de cookies. - B. 10 Langue et modifications Les présentes conditions sont rédigées en français ; en cas de traduction, la version française fait foi. Nous pouvons les modifier à tout moment : la version en ligne, datée en tête de page, s’applique à compter de sa publication. Si une clause était déclarée nulle, les autres resteraient applicables. - B. 11 Droit applicable et litiges Les présentes conditions sont régies par le droit belge. En cas de désaccord sur l’utilisation du site, écrivez-nous d’abord : nous cherchons une solution amiable. À défaut, les tribunaux de l’arrondissement judiciaire dont dépend notre siège social sont seuls compétents, sans préjudice des règles de compétence impératives applicables aux consommateurs. Les consommateurs peuvent aussi s’adresser au Service de Médiation pour le Consommateur (North Gate II, boulevard du Roi Albert II 8, boîte 1, 1000 Bruxelles, 02 702 52 20, contact@mediationconsommateur.be, mediationconsommateur.be). - B. 12 Contact Pour toute question sur ces conditions : info@keuleers-expertises.be ou 0475 61 30 03 . Par courrier : Yves Keuleers Consulting, Chaussée de Waterloo 200/8, 1640 Rhode-Saint-Genèse. ### Retrouver les pièces de votre demande Consultez les (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) honoraires de la mission , les (https://keuleers-expertises.be/documents/) documents et grilles téléchargeables et les (https://keuleers-expertises.be/mentions-legales/) coordonnées légales du bureau . Pour clarifier une disposition avant la mission, (https://keuleers-expertises.be/contact/) contactez le bureau . ## Ce qu’on nous demande sur nos conditions Sur place, à l’issue de la visite, contre un reçu. La facture est ensuite envoyée par e-mail (article 12 des conditions de vente). Un montant forfaitaire de 150 € TVAC est facturé (article 10). La même somme est due par la partie absente au rendez-vous (article 11). Pour un contrat de service conclu à distance ou hors établissement, le consommateur dispose en principe de 14 jours pour se rétracter. La signature ou la seule visite ne supprime pas ce droit. Si l’exécution commence avant la fin de ce délai, elle nécessite sa demande expresse. La perte du droit après exécution complète suppose également qu’il ait préalablement reconnu cette conséquence. Les informations et modalités applicables sont communiquées avant la conclusion de la mission. Adressez votre contestation par écrit au bureau, de préférence dans les quinze jours de la facture. Les droits impératifs et les recours légaux du consommateur restent applicables. Les parties sont tenues solidairement au paiement des honoraires, quelle que soit la répartition convenue entre elles (article 5). Le droit belge s’applique. Les règles impératives de compétence, notamment celles qui protègent le consommateur, prévalent sur la clause désignant les tribunaux du siège social. Non. Aucun cookie, aucun traceur, aucun outil de mesure d’audience ni contenu tiers. Le détail figure dans la Politique de cookies. ## Les autres pages qui vous engagent ### Mentions légales Éditeur, siège, TVA, hébergement et conception du site. ### Politique de confidentialité Les données du formulaire et des dossiers d’expertise, vos droits, l’Autorité de protection des données. ### Politique de cookies Aucun cookie, aucun traceur, aucun outil de mesure : comment le vérifier vous-même. Le document « Conditions générales de vente » est également disponible en (https://keuleers-expertises.be/documents/pdf/conditions-generales.pdf) PDF , avec les autres (https://keuleers-expertises.be/documents/) documents utiles du bureau. ## Nous répondons avant la mission Décrivez votre situation : un membre de l’équipe vous précise les conditions applicables avant de fixer le rendez-vous. Page : https://keuleers-expertises.be/conseils/ # Préparer votre rendez-vous Des guides pratiques pour préparer un état des lieux, comprendre le partage des honoraires et organiser une réception. Retrouvez les actions utiles et les textes de référence. ## Quatre guides, quatre moments du bail et du chantier Chacun part d’une question qu’on nous pose sur place, cite le texte qui s’applique et dit ce que nous constatons, nous, le jour du rendez-vous. ### Normes bruxelloises 2026 : ce qui change pour votre location Surfaces nettes minimales (18 m² pour une personne, 10 m² par occupant supplémentaire), appareils au gaz de type B interdits en chambre, baignoire ou douche obligatoire : les exigences en vigueur depuis le 1 er janvier 2026, et ce qu’elles impliquent pour bailleurs et locataires. ### Qui paie l’état des lieux ? Les honoraires sont partagés entre propriétaire et locataire. Ce que prévoit l’article 220 du Code bruxellois du Logement, ce que change une clause du bail, et ce que coûte réellement chaque partie selon la grille 2026. ### Préparer son état des lieux de sortie Le rôle de l’expert, l’organisation du jour J (lieux vidés et nettoyés, compteurs ouverts, clés, attestations d’entretien), les conseils pièce par pièce et l’amortissement des décors : 6 ans pour les peintures non lavables, 9 ans pour les autres décors. ### (Pré)réception provisoire : formuler ses réserves Ce qu’il faut consigner au procès-verbal, dans quelles conditions l’occupation peut faire présumer une réception tacite, le délai d’un an avant la réception définitive et le point de départ de la garantie décennale. Chaque guide porte sa date de mise à jour. Les honoraires cités renvoient à la (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) grille 2026 , TVAC, par partie. Préparer chaque étape du logement De la préparation du bien à la visite, rendre les observations possibles. ## Vous êtes où dans votre parcours ? Un guide répond à une question ; une page de service décrit ce que nous faisons pour vous. Les deux se lisent ensemble. Situer votre projet Le guide à consulter dépend de l’étape du bail, de l’achat ou du chantier. ### Vous louez, ou vous mettez en location Trois guides vous concernent : les (https://keuleers-expertises.be/conseils/normes-bruxelles-2026/) normes 2026 , (https://keuleers-expertises.be/conseils/qui-paie-etat-des-lieux/) qui paie l’état des lieux et (https://keuleers-expertises.be/conseils/preparer-etat-des-lieux-sortie/) préparer sa sortie . Service : (https://keuleers-expertises.be/services/etats-des-lieux-bruxelles/) état des lieux d’entrée, de sortie ou acquisitif . ### Vous construisez ou vous rénovez Le guide (https://keuleers-expertises.be/conseils/reception-provisoire-reserves/) (Pré)réception provisoire explique les réserves, la réception tacite et la décennale. Service : (https://keuleers-expertises.be/services/receptions-provisoire-et-definitive/) (Pré)réception provisoire et définitive , avec un expert à vos côtés. ### Vous achetez, vous vendez ou vous héritez Pour éclairer votre décision, lisez (https://keuleers-expertises.be/blog/prix-valeur-venale-revenu-cadastral/) les trois chiffres d’un bien immobilier ou (https://keuleers-expertises.be/blog/acheter-copropriete-documents-batiment/) le dossier de copropriété . Services : (https://keuleers-expertises.be/services/expertises-immobiliere-bruxelles/) expertise en valeur et (https://keuleers-expertises.be/services/peb/) certificat PEB . ### Vous constatez une tache d’humidité Pour organiser vos observations, l’analyse (https://keuleers-expertises.be/blog/tache-humidite-avant-repeindre/) tache d’humidité : comprendre avant de repeindre complète la page de service. Service : (https://keuleers-expertises.be/services/detection-dhumidite/) constat d’humidité à l’hygromètre . ## Ce que ces guides sont, et ne sont pas Des explications techniques, pas un conseil juridique. Nous sommes experts immobiliers : nous décrivons ce que nous constatons sur place et le cadre dans lequel nous le constatons. Pour une situation particulière, un conseil, le service Inspection régionale du Logement ou le juge de paix restent les interlocuteurs compétents. Un guide vous dit ce qu’il faut savoir avant le rendez-vous. Il ne remplace ni le bail que vous avez signé, ni le contrat d’entreprise, ni le rapport que l’expert rédige après sa visite. Information à jour au 5 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. Savoir quoi regarder Les raccords, les ouvertures et les surfaces méritent un examen précis. - Chaque fait légal est daté Le texte qui s’applique est nommé (Code bruxellois du Logement, loi Breyne du 9 juillet 1971, articles 1792 et 2270 de l’ancien Code civil) et la date de mise à jour figure sur chaque page. - Ce que nous voyons sur place Chaque guide dit ce que l’expert relève le jour du rendez-vous : surfaces nettes, compteurs, décors, réserves. C’est ce que nous apportons, pas la paraphrase d’un texte. - Des références consultables Les sources citées permettent de retrouver le cadre présenté. Les guides préparent le rendez-vous ; la situation particulière se précise avec les professionnels concernés. - Sans démarchage Pas de lettre d’information, pas de fenêtre surgissante, pas de capture d’adresse. Vous lisez, et vous nous appelez si vous en avez besoin. - De nouveaux guides à mesure des questions Les questions posées sur place nourrissent la liste. Rythme de parution : au fil des questions, sans calendrier imposé. ## Pour aller plus loin Trois documents que nous remettons ou recommandons à nos clients, en complément des guides. La bibliothèque complète (contrats de bail par Région, reprise des énergies, détecteurs de fumée, certificat PEB) est réunie sur la page Documents. - (https://keuleers-expertises.be/documents/pdf/recommandations-aux-locataires.pdf) Recommandations aux locataires pour la fin de bail Document du bureau. Rôle de l’expert, organisation du jour J, conseils d’usage pièce par pièce, amortissement des décors. C’est la source du guide « Préparer son état des lieux de sortie ». - (https://keuleers-expertises.be/documents/pdf/archives/2017/locataire-proprietaire-qui-paie-quoi.pdf) Locataire, propriétaire : qui paie quoi ? La répartition des entretiens et réparations entre les parties pendant le bail. Utile avant la sortie, pour savoir ce qui vous incombe. - (https://admin.be.brussels/sites/default/files/2024-10/Brussels-Huisvesting-FR-v11_octobre-24_BAT_OK.pdf) Le bail d’habitation bruxellois (brochure régionale) La brochure de la Région sur le bail d’habitation bruxellois régionalisé au 1 er janvier 2018, dont l’état des lieux obligatoire de l’article 220. ### Pour prendre du recul Ces guides préparent une action. Le (https://keuleers-expertises.be/blog/) Blog Keuleers rassemble des analyses : (https://keuleers-expertises.be/blog/acheter-copropriete-documents-batiment/) lire un dossier de copropriété , (https://keuleers-expertises.be/blog/prix-valeur-venale-revenu-cadastral/) distinguer les chiffres d’un bien et (https://keuleers-expertises.be/blog/tache-humidite-avant-repeindre/) raisonner face à une trace d’humidité . ## Avant de lire : l’essentiel Les réponses en une phrase. Chaque guide développe, cite et date. Oui. Pour tout bail d’habitation en Région bruxelloise, l’état des lieux d’entrée est obligatoire et contradictoire, en application de l’article 220 du Code bruxellois du Logement, en vigueur depuis le 1er janvier 2018. Les honoraires sont partagés entre le propriétaire et le locataire. Chaque partie peut aussi se faire accompagner, à ses frais, d’un expert de son choix. En règle générale, après 6 ans (72 mois) pour les décors non lavables comme une peinture latex, et après 9 ans (108 mois) pour les autres décors. Un départ plus tôt donne lieu à une intervention proportionnelle à la durée d’occupation. Sous le régime de la loi Breyne, au plus tôt un an après la réception provisoire. Pour un appartement, elle ne peut intervenir qu’après la réception définitive des parties communes. 18 m² nets pour une personne seule, 10 m² de plus par occupant supplémentaire ; 12 m² pour un logement étudiant d’une personne, 18 m² pour deux personnes. Ces normes s’appliquent depuis le 1er janvier 2026 à tous les logements mis en location en Région bruxelloise. Non. Ils expliquent le cadre et ce que nous constatons sur place. Pour une situation particulière, adressez-vous à un conseil, au service Inspection régionale du Logement ou au juge de paix. Toutes nos réponses, groupées par thème, sont réunies sur la page (https://keuleers-expertises.be/faq/) Questions fréquentes . ## Un expert vaut mieux qu’un article Décrivez votre situation en deux minutes. Un membre de l’équipe la traite et vous propose un rendez-vous. Page : https://keuleers-expertises.be/conseils/normes-bruxelles-2026/ # Normes bruxelloises 2026 ce qui change Depuis le 1 er janvier 2026, de nouvelles normes minimales de qualité s’appliquent à tous les logements mis en location en Région bruxelloise : bailleurs privés comme publics. ## Des surfaces minimales par occupant La règle est désormais chiffrée : 18 m² nets pour une personne seule , et 10 m² de plus par occupant supplémentaire. Pour un logement étudiant, le minimum est de 12 m² pour une personne et de 18 m² pour deux personnes. Le calcul réglementaire de surface tient notamment compte de la hauteur sous plafond et des locaux admissibles ; la surface annoncée dans une offre ne suffit pas à vérifier la conformité. Pour un bailleur, c’est le premier point à vérifier avant de remettre un bien en location : un logement conforme hier peut ne plus l’être pour le même nombre d’occupants. Occupants Minimum 1 personne 18 m² 2 personnes 28 m² 3 personnes 38 m² Logement étudiant, 1 personne 12 m² ↔ Faites défiler pour comparer les colonnes. Une salle d’eau utilisable L’équipement sanitaire s’examine dans son contexte. Lumière et renouvellement de l’air Les ouvertures font partie des points à observer dans le logement. ## Appareils au gaz de type B : interdits en chambre Les appareils dits « de type B », qui puisent leur air de combustion dans la pièce où ils se trouvent, sont désormais interdits dans les chambres en raison du risque d’intoxication au monoxyde de carbone. Un appareil non conforme ne peut pas rester en service dans une chambre. Faites vérifier la mise en conformité de l’installation par un professionnel qualifié. La responsabilité des installations de chauffage et de production d’eau chaude incombe au bailleur. - Baignoire ou douche obligatoire Tout logement mis en location doit en disposer. - Qui est concerné Tous les logements mis en location en Région bruxelloise, bailleurs privés comme publics. - Ce que nous relevons sur place Surfaces nettes, type et emplacement des appareils de chauffage, équipements sanitaires : le constat décrit les éléments visibles, sans remplacer un contrôle réglementaire de conformité. ## Bailleur ou locataire : ce que ça implique ### Vous êtes propriétaire bailleur Un logement non conforme vous expose. Faites le point avant la prochaine mise en location : surfaces, chauffage, sanitaires. Un état des lieux documente les éléments visibles ; il ne constitue pas une attestation de conformité du logement. ### Vous êtes locataire Ces normes définissent ce que vous êtes en droit d’attendre du logement qu’on vous propose. En cas de doute, le service Inspection régionale du Logement est l’interlocuteur compétent. Information à jour au 1 er septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. Pour une situation particulière, adressez-vous au service Inspection régionale du Logement ou à un conseil. ## Nous relevons, vous savez ## Sources officielles Consultez les (https://be.brussels/fr/logement/nouvelles-normes-minimales-de-qualite-partir-de-2026) normes minimales applicables depuis 2026 et le (https://be.brussels/fr/logement/location/conformite-logement/normes-et-securite) cadre de sécurité, de salubrité et d’équipement de Bruxelles Logement . Sources consultées le 22 septembre 2026. Page : https://keuleers-expertises.be/conseils/preparer-etat-des-lieux-sortie/ # Préparer l’état des lieux de sortie Ce que l’expert vérifiera à la remise des clés, pièce par pièce, ce qui reste à votre charge et ce qui ne l’est plus. Un guide du bureau pour les locataires, utile aussi aux bailleurs. ## Que vérifie l’expert à la sortie ? Que vous restituez les lieux tels que vous les avez reçus , à l’exception de ce qui a péri ou s’est dégradé par l’usage normal ou par force majeure. L’état des lieux d’entrée fait foi de l’état initial : c’est à lui que chaque pièce est comparée, point par point. Ce qui a été dégradé, cassé ou troué doit être remis dans son état initial avant votre départ. L’expert dresse le compte des dégradations et distingue ce qui relève de l’usure normale de ce qui vous est imputable. Recommandations données à titre informatif, sur la base des articles 1730 et suivants de l’ancien Code civil et des usages en matière d’état des lieux, sous réserve des accords contractuels entre parties. Information à jour au 5 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. - Il établit le compte des dégradations Dégâts locatifs et défauts d’entretien imputables au locataire, par comparaison avec l’entrée. - Il chiffre les indemnités compensatoires Le cas échéant, il y ajoute un dédommagement pour chômage immobilier, selon l’importance des réparations et le temps nécessaire pour les réaliser. - Il relève les compteurs Eau, gaz, électricité, jauge à mazout, calorimètres, si les parties le souhaitent et si c’est possible. Les décomptes restent à charge des parties. - Il rédige le procès-verbal Chaque partie reçoit son exemplaire de l’état des lieux de sortie. - Il ne libère pas la garantie locative Ni la libération de la garantie, ni les décomptes de charges locatives ne font partie de sa mission. Des surfaces accessibles Libérer les sols et les murs facilite la comparaison avec l’entrée. ## Comment s’organise l’état des lieux de sortie ? Il est dressé le plus souvent après votre déménagement, au moment de la remise des clés , en présence du bailleur et du locataire : l’état des lieux est contradictoire. Quatre conditions doivent être réunies pour qu’il puisse être clôturé. Organiser la sortie Les documents, la visite et le constat forment les étapes à préparer avant la remise des clés. - Les lieux sont nettoyés et vidés De tout objet vous appartenant. Un logement encombré ne peut pas être décrit complètement. - Les compteurs restent ouverts Eau, gaz et électricité, pour vérifier le bon fonctionnement des appareils. À défaut, une réserve est formulée : elle précise les vérifications restant à effectuer et les points que les parties doivent encore régler. - Vous produisez les attestations d’entretien À jour selon les obligations applicables et les équipements concernés, établies par les professionnels compétents : chaudière, ramonage de cheminée, adoucisseur, fosse septique, chauffe-eau, alarme, sans que cette liste soit limitative. - Vous remettez toutes les clés Y compris les copies que vous avez fait reproduire. Cette remise est définitive : vous n’avez plus accès aux lieux, et les éventuels manquements imputables sont examinés dans le cadre du règlement entre les parties. Les index relevés sont à communiquer vous-même aux fournisseurs. Les formulaires sont dans nos (https://keuleers-expertises.be/documents/) documents utiles : (https://keuleers-expertises.be/documents/pdf/document-reprise-des-energies-belgique.pdf) reprise des énergies et (https://www.vivaqua.be/content/uploads/2024/03/demenagement-2024-2.pdf) reprise de l’eau à Bruxelles . ## Pièce par pièce : la liste de fin de bail Une liste non limitative de ce qui est généralement conseillé au locataire avant la sortie. Cochez ce qui est fait : votre progression est conservée sur cet appareil, et la liste s’imprime. Préparer aussi les équipements Les équipements doivent être accessibles et présentables le jour de la visite. 0 sur 36 points cochés ### Nettoyage général - Ensemble des locaux et équipements nettoyés de façon minutieuse et approfondie - Portes : traces de doigts effacées - Vitres nettoyées, profils intérieurs et extérieurs compris - Radiateurs dépoussiérés - Lieux vidés de tout objet vous appartenant ### Plafonds et murs - Parois propres et exemptes de nicotine, quel que soit l’âge des décors - Clous, crampons et vis enlevés - Trous proprement rebouchés - Dégâts réparés dans les règles de l’art ### Sols - Sols nettoyés et entretenus avec des produits adaptés au support - Parquet sans dégradation Griffes, coups, taches, traces de talons aiguilles, brûlures, déformations. - Moquettes aspirées et shampouinées, selon le support - Traces des tapis que vous avez posés enlevées : parquets nettoyés, carrelages récurés Au-delà d’un demi-mètre carré de taches, traces mates ou décolorations sur un parquet plastifié, la plastification complète du local est comptée. ### Menuiseries intérieures et extérieures - Chaque porte et fenêtre est munie de sa clé, si elle était présente à l’entrée - Serrures, charnières et paumelles graissées et en parfait état de fonctionnement - Profils, battées et vitres des châssis parfaitement propres ### Sanitaires - Appareils sanitaires propres et détartrés, filtres et mousseurs compris - Joints remplacés si nécessaire, joints silicone propres - Robinets d’arrêt fonctionnels - Aucun produit trop abrasif utilisé sur les appareils et la robinetterie ### Rideaux, tentures et stores - Rideaux et tentures dépoussiérés, nettoyés (au besoin par une société spécialisée), remis en place - Lamelles de store dépoussiérées, mécanismes en bon état de fonctionnement ### Volets et tentes solaires - Volets nettoyés à l’intérieur et à l’extérieur - Sangles cassées remplacées, mécanismes graissés et fonctionnels - Toile de la tente solaire intacte et propre, mécanismes entretenus, toile protégée des intempéries ### Extérieurs - Pelouse tondue, massifs nettoyés de toute mauvaise herbe - Haies, arbres et arbustes taillés, plantes en bonne santé - Terrasses, dallages, allées et chemins nettoyés et sans mousse - Clôtures en ordre - Corniches vidées et nettoyées ### Documents, compteurs et clés - Attestations d’entretien à jour réunies, établies par les professionnels compétents Chaudière, ramonage, adoucisseur, fosse septique, chauffe-eau, alarme, selon les équipements. - Compteurs d’eau, de gaz et d’électricité laissés ouverts - Toutes les clés rassemblées, copies comprises - État des lieux d’entrée et bail à portée de main le jour du rendez-vous ### Équipements que vous avez installés - Décision prise pour chaque équipement ajouté : l’enlever et remettre les lieux en état, ou l’abandonner au bailleur sans indemnité Canalisations électriques, raccordements, alarme, antenne parabolique. Le bailleur peut refuser l’équipement et exiger la remise des lieux dans leur état primitif. - Accord du bailleur obtenu par écrit pour ce qui reste en place Liste reprise du document du bureau (https://keuleers-expertises.be/documents/pdf/recommandations-aux-locataires.pdf) Recommandations aux locataires pour la fin de bail (PDF) . Les cases cochées restent dans votre navigateur ; rien n’est transmis au bureau. ## Faut-il repeindre avant de partir ? Pas nécessairement. Les peintures intérieures et les papiers peints sont, en règle générale, considérés comme amortis après 6 ans (72 mois) pour les décors non lavables, comme une peinture latex, et après 9 ans (108 mois) pour les autres décors. Ces durées sont des repères du bureau, pas une exonération automatique de toute dégradation. En présence de dégradations imputables, l’évaluation tient compte de l’âge du décor et de son état à l’entrée. La durée de vie des décors reste à l’appréciation de l’expert, selon leur nature et leur état à l’entrée. Amortis ou non, les parois doivent être propres et exemptes de nicotine, les trous rebouchés et les dégâts réparés dans les règles de l’art. Type de décor Amortissement Décor non lavable (exemple : peinture latex) 6 ans, soit 72 mois Autre décor 9 ans, soit 108 mois ↔ Faites défiler pour comparer les colonnes. Repère indicatif fondé sur la règle générale ci-contre. Ni devis, ni constat d’expert. ## Comment se règle le décompte des dégâts ? Le chiffrage peut servir de base au règlement entre les parties et, lorsqu’elles s’accordent, à la libération ou à l’affectation de la garantie locative. En cas de désaccord, les voies de recours restent ouvertes aux parties. Selon l’importance des réparations, un chômage locatif est compté en fonction du temps nécessaire aux travaux. La libération de la garantie elle-même et le décompte des charges se règlent entre les parties, et avec la banque le cas échéant. Deux états à relire L’état constaté à la sortie s’examine en regard de la référence établie à l’entrée. - Vos remarques sur le rapport Transmettez vos commentaires par e-mail dans le délai précisé pour votre mission dans les conditions communiquées. Ils sont examinés et intégrés s’ils sont fondés. - Ce que contient le procès-verbal de sortie Comparatif pièce par pièce avec l’état des lieux d’entrée, photographies datées, distinction entre usure normale et dégât locatif, chiffrage des remises en état imputables. - Qui paie quoi pendant le bail La répartition des entretiens et réparations pendant le bail : (https://keuleers-expertises.be/documents/pdf/archives/2017/locataire-proprietaire-qui-paie-quoi.pdf) Locataire, propriétaire : qui paie quoi ? (PDF) . ## Combien coûte la sortie , et qui paie ? Les honoraires sont partagés entre le bailleur et le locataire . Pour une sortie locative, ils vont de 125 € (studio) à 220 € (maison 4 chambres) TVAC par partie pour un logement non meublé, et de 165 à 285 € pour un logement meublé. Chaque partie peut aussi se faire accompagner, à ses frais, d’un expert de son choix. En présence d’un autre expert, les honoraires complets du client représenté, suppléments compris, sont majorés de 100 %. Ce montant est entièrement à charge de ce client. - Une visite de pré-sortie, si vous le souhaitez Une visite technique avant la sortie permet de savoir ce qui sera relevé, avec le temps d’y remédier. Tarif de sortie d’une partie, entièrement à charge du demandeur. - Ce que comprend le tarif Une visite sur place de 2 h (appartement) ou 3 h (maison) ; heure supplémentaire 75 € TVAC. Le travail en régie après la mission est facturé 150 € TVAC de l’heure, avec un minimum d’1 h (150 €). - Absence ou annulation Annulation la veille ou le jour même : 150 € TVAC. Absence au rendez-vous : 150 € TVAC à la partie absente. Le paiement se fait sur place contre reçu ; la facture suit par e-mail. - Le partage des honoraires en détail (https://keuleers-expertises.be/conseils/qui-paie-etat-des-lieux/) Qui paie l’état des lieux ? Notre guide → ## Avant la remise des clés, on nous demande Le plus souvent après votre déménagement, au moment de la remise des clés, logement vidé et nettoyé. Il est contradictoire : le bailleur et le locataire sont présents, ou représentés. Pas nécessairement. Les parois doivent être propres, sans nicotine, les trous rebouchés. En règle générale, les peintures non lavables (latex) sont considérées comme amorties après 6 ans (72 mois) et les autres décors après 9 ans (108 mois). La seule durée d’occupation ne suffit pas à imposer une remise en peinture : l’expert examine les dégradations imputables et l’état initial. L’expert ne peut pas vérifier le fonctionnement des appareils. Une réserve est formulée : elle précise les vérifications restant à effectuer et les points que les parties doivent encore régler. Non. Il établit le compte des dégradations et chiffre les indemnités. La libération de la garantie et les décomptes de charges se règlent entre les parties, et avec la banque le cas échéant. Vous pouvez soit les enlever et remettre les lieux dans l’état où vous les avez reçus, soit les abandonner au bailleur sans indemnité. Le bailleur peut toutefois les refuser et exiger la remise des lieux dans leur état primitif. Les honoraires sont partagés entre le bailleur et le locataire. En 2026, une sortie locative coûte de 125 € (studio) à 220 € (maison 4 chambres) TVAC par partie pour un logement non meublé. Chaque partie peut se faire accompagner, à ses frais, d’un expert de son choix. Oui. Une visite technique de pré-sortie locative permet de savoir ce qui sera relevé, avec le temps d’y remédier. Tarif de sortie d’une partie, entièrement à charge du demandeur. Oui. Transmettez vos commentaires par e-mail dans le délai précisé pour votre mission dans les conditions communiquées. Ils sont examinés et intégrés s’ils sont fondés. ## Un expert neutre à la remise des clés Page : https://keuleers-expertises.be/conseils/qui-paie-etat-des-lieux/ # Qui paie l’état des lieux ? À Bruxelles, les honoraires de l’expert sont partagés entre le bailleur et le locataire. La règle, ses exceptions et les montants 2026, partie par partie. ## Qui paie l’état des lieux à Bruxelles ? Les deux parties, à parts égales. Quand un expert dresse l’état des lieux d’entrée ou de sortie, ses honoraires sont partagés entre le bailleur et le locataire . C’est la règle que reprennent le modèle de bail de la Région de Bruxelles-Capitale et la brochure régionale « Un mauvais bail, ça peut faire mal ». L’ (https://keuleers-expertises.be/services/etats-des-lieux-bruxelles/) état des lieux lui-même n’est pas facultatif : l’ article 220 du Code bruxellois du Logement impose, pour tout bail d’habitation, un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, dressé pendant la période d’inoccupation ou au cours du premier mois d’occupation. La question n’est donc pas « faut-il le faire ? », mais « qui règle l’expert ? ». Information à jour au 5 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. - À l’entrée : frais partagés Le modèle de bail établi par le Gouvernement bruxellois le formule ainsi : « En cas de recours à un expert, les frais sont partagés entre les parties » (article 8.1 du modèle). - À la sortie : même principe Lorsqu’un état des lieux d’entrée existe, chaque partie peut exiger un état des lieux de sortie contradictoire, « à frais partagés » (article 8.2 du modèle), établi après la libération des lieux, avant la remise des clés et au plus tard un mois après cette libération. - Si l’une des parties refuse L’autre peut demander au juge de paix de désigner un expert. La demande de désignation d’un expert pour l’état des lieux d’entrée doit être introduite avant l’expiration du premier mois d’occupation. Identifier le bien concerné La nature du bien et de la mission permettent de choisir la bonne grille. ## Que dit votre bail ? Pour un bail d’habitation bruxellois, les articles 216 et 220 du Code du Logement prévoient un cadre impératif et des frais communs. Une clause du bail ne suffit pas à écarter ces règles. Vérifiez la mission convenue et le cadre applicable avant la visite. Partir du bail Le bail et le cadre applicable permettent de situer la répartition des honoraires. ### Le bail suit le modèle régional Le modèle bruxellois prévoit le partage des frais d’expert à l’entrée comme à la sortie, et réserve une ligne pour désigner l’expert de commun accord. Chacun règle sa part, sur place, contre reçu. ### Le bail prévoit une autre répartition Une clause différente ne doit pas être considérée comme automatiquement valable. Faites-en vérifier la portée au regard des règles impératives applicables. En cas de désaccord, le juge de paix est compétent. ### Le bail ne dit rien Pour l’expert commun, le partage des frais reste le principe applicable. La mission et les honoraires de l’expert sont précisés avant la visite. Quelle que soit la répartition convenue, le constat reste contradictoire et chaque partie reçoit son exemplaire du rapport. Modèle de bail et brochure régionale sont disponibles dans nos (https://keuleers-expertises.be/documents/) documents utiles . ## Chacun peut-il venir avec son propre expert ? Oui, à ses propres frais. Chaque partie peut se faire accompagner de l’expert de son choix, qu’elle est alors seule à payer . C’est autre chose que l’expert commun, désigné d’un commun accord et réglé à frais partagés. La brochure régionale le rappelle : un état des lieux dressé par un expert désigné par une seule des parties peut toujours être contesté par l’autre. Le document doit être contradictoire, détaillé, daté et signé par les deux parties ou leurs représentants. - L’expert commun Désigné ensemble, payé à parts égales. Un seul rapport, remis aux deux parties, qui servira de référence à la sortie. - L’expert d’une seule partie Il assiste son client pendant la visite. Ses honoraires restent à charge de celui qui l’a mandaté. - Deux experts sur place Si un autre expert est présent lors de notre mission, nos honoraires sont majorés de 100 % (grille 2026). ## Combien paie chaque partie ? Notre grille est exprimée par partie , TVAC : le montant indiqué est celui que règle chacun, bailleur et locataire, pour un logement non meublé, hors suppléments. Type de bien Entrée Sortie Studio 135 € 125 € Appartement 1 chambre Repère indicatif : ± 65 m² 150 € 140 € Appartement 2 chambres Repère indicatif : ± 75 m² 165 € 155 € Appartement 3 chambres Repère indicatif : ± 90 m² 180 € 170 € Appartement 4 chambres Repère indicatif : ± 110 m² 195 € 185 € Maison 1 chambre 185 € 175 € Maison 2 chambres 200 € 190 € Maison 3 chambres 215 € 205 € Maison 4 chambres 230 € 220 € ↔ Faites défiler pour comparer les colonnes. Tenir compte du mobilier L’inventaire d’un bien meublé comprend les éléments présents. - Meublé : inventaire compris De 175 € à 300 € par partie à l’entrée, de 165 € à 285 € à la sortie, hors suppléments. Logement meublé et garni (accessoires mobiles inventoriés) : +50 % sur le total non meublé, suppléments compris. - Suppléments, par partie Chambre, bureau, dressing, grenier aménagé, buanderie ou autre pièce supplémentaire : 15 € par pièce. Salle de douche, salle de bains, cuisine ou WC supplémentaire : 20 € par pièce, au-delà des pièces comprises. Un hall d’entrée et un hall de nuit sont compris. Chaque hall supplémentaire compte comme une autre pièce à 15 €. Duplex ou triplex : 15 €. Déplacement spécifique pour les clés : 50 €, une seule fois par mission. Appartement : caves non aménagées, garages et parkings compris sans supplément. Maison ou studio : caves non aménagées à 15 € au total, quel que soit le nombre de caves ; parkings, garages compris : le premier emplacement est compris, puis 15 € par emplacement supplémentaire. Caves aménagées : comptez les pièces selon leur usage, une seule fois. Hors chambre et pièce d’eau : 15 € par pièce ; salle de douche, salle de bains, cuisine ou WC supplémentaire : 20 € par pièce. Les chambres sont comprises dans le nombre total de chambres du logement. Ne comptez pas ces pièces parmi les caves non aménagées ni une seconde fois dans les autres pièces ; les pièces déjà comprises dans le logement ne déclenchent aucun supplément. Appartement de plus de 130 m² : base maison au même nombre de chambres ; le logement reste un appartement pour ses options. Aucun cumul avec le supplément de superficie. Appartement 1 chambre : +15 € dès 86 m². Appartement 2 chambres : +15 € dès 96 m². Au-delà de 130 m², la base maison au même nombre de chambres remplace le forfait appartement et son supplément de superficie. Une buanderie est comprise pour un bien de 2 chambres avec exactement 2 salles de bains ou de douche et au moins 120 m². Elle reste à déclarer ; la seconde salle d’eau et les autres pièces supplémentaires restent facturées. Petit balcon ne permettant pas d’installer une table et deux chaises : compris sans supplément. Balcon ou terrasse permettant d’installer ce coin repas : 15 € par espace, dès le premier, même sans mobilier installé. Avec un jardin ou une cour, les espaces attenants formant une même zone sont comptés une seule fois : 20 € avec jardin, 15 € sans jardin. Les zones distinctes se cumulent ; les petits balcons compris n’ajoutent aucune zone payante. ## Votre part, en un coup d’œil Choisissez le bien, la mission et une répartition pour la simulation. Le répartiteur affiche ce que règle chaque partie, sur la base de la grille 2026. Résultat indicatif et non contractuel. Le total correspond aux deux parts de la grille 2026 (honoraires « par partie ») ; la répartition est celle que vous sélectionnez, et cette simulation ne valide pas juridiquement une répartition différente du partage prévu par la loi. Suppléments éventuels : duplex, local supplémentaire, terrasse, prise de clés, second expert. ## Quand la répartition change Quatre situations où la question « qui paie ? » ne se règle pas par un simple partage en deux. ### Visite de pré-sortie locative Avant la fin du bail, une visite technique permet de savoir ce qui devra être remis en état. Grille 2026 : Tarif de sortie d’une partie, entièrement à charge du demandeur. ### Cession de bail Un état des lieux de sortie intermédiaire est dressé avant le départ du cédant, en présence du nouveau preneur. Les frais sont partagés entre les trois parties (modèle régional, article 11.2). ### Absence ou annulation En cas d’absence le jour du rendez-vous, un forfait de 150 € TVAC est facturé à la partie absente. Une annulation la veille ou le jour même entraîne le même forfait. ### Paiement solidaire Nos conditions générales (article 5) prévoient que les parties sont solidairement et indivisiblement tenues du paiement des honoraires, quelle que soit la contribution convenue entre elles, notamment si l’une d’elles se désiste. L’expert peut adapter ses honoraires si la situation sur place diffère de celle décrite à la prise de rendez-vous. (https://keuleers-expertises.be/documents/pdf/conditions-generales.pdf) Conditions générales de vente (PDF) . ## Et les dégâts constatés à la sortie, qui les paie ? Le locataire pour ce qui lui est imputable, le bailleur pour la vétusté. Honoraires de l’expert et indemnisation des dégâts sont deux choses différentes. Le locataire restitue les lieux tels qu’il les a reçus, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté, force majeure ou usage normal (articles 1730 et suivants de l’ancien Code civil). À la sortie, l’expert compare avec l’état des lieux d’entrée, détermine ce qui relève du locataire et chiffre les indemnités, qui peuvent servir de base à un accord entre les parties. Il n’est chargé ni de libérer la garantie, ni d’établir les décomptes de charges. Comparer les états Les observations de sortie se relisent avec le constat d’entrée pour examiner les différences. - Vétusté et amortissement des décors Peintures et papiers peints sont généralement considérés comme amortis après 6 ans (décors non lavables) ou 9 ans (autres décors). Une indemnité suppose une dégradation imputable ; son évaluation tient compte de l’état initial et de la vétusté. - Entretien en cours de bail Menu entretien et réparations locatives à charge du locataire, vétusté à charge du bailleur (article 223 du Code bruxellois du Logement). Le détail pièce par pièce : (https://keuleers-expertises.be/documents/pdf/archives/2017/locataire-proprietaire-qui-paie-quoi.pdf) « Locataire, propriétaire : qui paie quoi ? » (PDF) . - Préparer sa sortie Nettoyage, trous rebouchés, attestations d’entretien à jour, compteurs ouverts : notre guide (https://keuleers-expertises.be/conseils/preparer-etat-des-lieux-sortie/) préparer l’état des lieux de sortie reprend nos recommandations. ### Texte et montant répondent à deux questions (https://www.ejustice.just.fgov.be/eli/ordonnance/2003/07/17/2013A31614/justel) Code bruxellois du Logement, articles 216 et 220 : caractère impératif des règles et partage des frais. Le montant de notre prestation figure dans le (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) calculateur d’honoraires . Le cadre du bail doit être distingué du prix de la mission. ## Ce qu’on nous demande sur les honoraires Les honoraires de l’expert sont partagés entre le bailleur et le locataire. Le modèle de bail de la Région de Bruxelles-Capitale prévoit ce partage à l’entrée comme à la sortie. La part de chacun. Nos honoraires 2026 sont exprimés par partie, TVAC : pour un appartement deux chambres non meublé d’environ 75 m², 165 € à l’entrée comme tarif de référence à confirmer, réglés par le bailleur et par le locataire. Il peut en proposer un, mais un état des lieux dressé par un expert désigné par une seule des parties peut être contesté par l’autre. L’expert commun se désigne d’un commun accord ; en cas de désaccord, le juge de paix peut désigner un expert. Chaque partie paie l’expert qu’elle a choisi. Si un autre expert est présent lors de notre mission, nos honoraires sont majorés de 100 % (grille 2026). Nos conditions générales prévoient que les parties sont solidairement tenues du paiement des honoraires, quelle que soit la contribution convenue entre elles (article 5). L’expert peut suspendre sa mission tant que l’intégralité des honoraires n’est pas reçue (article 4). Un forfait de 150 € TVAC est facturé à la partie absente le jour du rendez-vous. Une annulation la veille ou le jour même entraîne le même forfait. Un état des lieux de sortie intermédiaire est dressé en présence du nouveau preneur ; les frais sont partagés entre les trois parties (modèle de bail régional, article 11.2). Ce constat vaut état des lieux d’entrée pour le nouveau locataire. Oui. Les honoraires sont payables sur place, contre reçu ; la facture est envoyée par e-mail après la visite. Un envoi papier est facturé 75 € TVAC au demandeur. Sources : Code bruxellois du Logement, version coordonnée (articles 216, 220 et 223) ; modèle de bail de résidence principale du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale (articles 8 et 11.2) ; brochure « Un mauvais bail, ça peut faire mal » (Région de Bruxelles-Capitale) ; honoraires 2026 et conditions générales de Keuleers Expertises. D’autres réponses dans notre (https://keuleers-expertises.be/faq/) foire aux questions . ## Un expert commun, des honoraires partagés Décrivez le bien et la mission. Nous confirmons le montant par partie avant le rendez-vous. Page : https://keuleers-expertises.be/conseils/reception-provisoire-reserves/ # (Pré)réception provisoire formuler ses réserves Le jour où vous signez le procès-verbal, vous acceptez les travaux tels qu’ils sont. Ce guide explique ce qu’il faut consigner, comment écrire une réserve qui tient, et quels points vérifier avant la prise de possession. ## Qu’est-ce que la réception provisoire ? C’est l’acte par lequel vous approuvez la maison ou l’appartement tel qu’il a été construit, avec le droit d’émettre des réserves. Lorsque la loi Breyne s’applique, la réception comporte deux phases séparées par au moins un an. Pour les autres contrats, vérifiez l’organisation convenue de la réception. Sur le papier, la réception provisoire constate l’achèvement des travaux. Dans la plupart des contrats, elle vaut pourtant « agréation » : en signant, vous acceptez de considérer que les travaux ont été correctement exécutés. D’où l’importance de ce que vous écrivez ce jour-là. Information à jour au 5 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. - Un procès-verbal signé par les parties C’est dans ce document que les défauts relevés sont consignés. Faites consigner les réserves par écrit pour pouvoir en établir le contenu. - Elle couvre les défauts apparents Plinthe manquante, coup dans un mur, porte qui frotte : tout ce que l’on peut voir ce jour-là. Lorsque la réception vaut agréation, un défaut visible non réservé peut être réputé accepté. - Elle fait, le plus souvent, courir la garantie décennale Dix ans de responsabilité de l’entrepreneur et de l’architecte pour les vices graves (art. 1792 et 2270 de l’ancien Code civil), qui démarrent dans la plupart des cas à cette date. - Le cadre : la loi Breyne du 9 juillet 1971 Elle organise la réception en deux phases pour les habitations vendues sur plan ou clé sur porte, et impose le délai d’un an entre les deux. Examiner les finitions visibles Décrire précisément l’emplacement et la nature d’une finition à revoir. ## Comment formuler une réserve qui tient ? Une réserve utile est localisée, mesurée et rattachée à une pièce du dossier. « Finitions à revoir » ne protège personne : l’entrepreneur ne sait pas quoi reprendre, et vous ne pourrez pas prouver, un an plus tard, ce que vous vouliez dire. Préciser chaque observation Un détail visible aide à formuler une réserve concrète. ### Localisée La pièce, le mur, la hauteur. « Chambre 2, mur nord, à 1,20 m du sol » vaut mieux que « dans la chambre ». ### Mesurée et décrite Longueur d’une fissure, ouverture, nombre de carreaux ébréchés, sens du jeu d’une porte. Un chiffre se vérifie, un adjectif se discute. ### Rattachée au contrat Plans, cahier des charges, descriptif de vente : une réserve qui cite la page et le poste du document contractuel est difficile à écarter. Ce qu’on lit souvent Ce qu’il faut écrire Salle de bain à terminer Salle de bain : joint silicone absent entre la baignoire et le carrelage sur toute la longueur (1,70 m) ; robinet du lavabo non fixé. Peinture pas propre Séjour, mur côté rue : coulures et manque de couvrance sur environ 2 m², visibles à la lumière du jour ; reprise en deux couches. Porte qui ferme mal Chambre 1 : la porte frotte sur le sol côté paumelles ; à raboter et régler. Il manque des choses Cuisine : plinthe absente sous le meuble évier (1,20 m) ; prise double non posée à gauche de la hotte, prévue au plan électrique. ↔ Faites défiler pour comparer les colonnes. ## La liste de réserves type à cocher sur place Cochez ce que vous avez vérifié pendant la visite. La liste est mémorisée sur votre appareil, sans compte ni envoi : vous pouvez la reprendre le lendemain ou l’imprimer pour l’annexer au procès-verbal. 0 / 22 vérifiés ### Avant d’entrer ### Pièce par pièce ### Installations ### Extérieur et parties communes ### Avant de signer Liste indicative pour un logement neuf ou rénové. Elle ne remplace ni le cahier des charges, ni la visite d’un expert. Rien n’est transmis : les cases cochées restent sur votre appareil. ## Peut-on prendre les clés avant la réception ? Non, sauf à accepter le risque d’une réception tacite. Si l’acheteur accepte les clés et occupe le bien avant la réception, cela vaut réception, sauf preuve contraire : l’effet sur les défauts apparents dépend des réserves, du contrat et des faits. La tentation est forte quand le déménagement est planifié et que le bail de l’ancien logement se termine. Mais un carton posé dans le séjour avant la signature peut être lu comme une acceptation des lieux tels quels. - Refusez les clés sans procès-verbal Demandez que la remise des clés soit datée et mentionnée dans le PV lui-même. - N’emménagez rien, même « en attendant » Ni meubles, ni travaux personnels avant la signature. Une visite de mesure n’est pas une occupation ; un lit installé, oui. - Si l’entrepreneur tarde à convoquer la réception Écrivez-lui, par courrier recommandé ou par e-mail daté, pour demander la réception et lister vos constats. C’est à vous qu’il reviendra d’apporter la preuve contraire. - Faites-vous accompagner Un tiers indépendant qui consigne, mesure et photographie change la portée du document. (https://keuleers-expertises.be/services/receptions-provisoire-et-definitive/) Notre accompagnement à la réception → ## De la réception provisoire à la décennale Deux réceptions, un an minimum entre les deux, dix ans de garantie. Voici l’ordre des choses pour une habitation vendue sur plan ou clé sur porte. - Achèvement des travaux L’entrepreneur ou le promoteur vous convoque à la réception provisoire. Préparez la visite avec la liste ci-dessus et les documents contractuels. - (Pré)réception provisoire Visite contradictoire, procès-verbal signé, réserves annexées. Les défauts apparents non réservés sont réputés acceptés. Dans la plupart des cas, la garantie décennale démarre ici. - Levée des réserves L’entrepreneur reprend les points listés. Une seconde visite permet de vérifier que chaque réserve est levée avant d’en donner quittance. - Un an d’usage, au minimum Le délai légal vous laisse « tester » l’immeuble : le chauffage pendant un hiver, l’étanchéité sous la pluie, les fissures de retrait. Signalez par écrit, au fur et à mesure, ce que vous constatez. - Réception définitive Sous le régime de la loi Breyne, au plus tôt un an après la réception provisoire. Pour un appartement, elle ne peut avoir lieu qu’après la réception définitive des parties communes. - Dix ans de garantie décennale Entrepreneur et architecte répondent des vices graves qui compromettent la solidité du bâtiment (art. 1792 et 2270 de l’ancien Code civil). Le point de départ est, le plus souvent, la réception provisoire. ## Que fait l’expert à vos côtés ? Il vérifie la conformité des installations aux plans et au cahier des charges, et consigne les manquements et imperfections. Vous n’êtes plus seul face à l’entrepreneur avec un stylo et une impression générale : chaque point est nommé, localisé, mesuré et photographié. Nos experts interviennent pour les réceptions provisoires et définitives dans les 19 communes de Bruxelles et en périphérie. La visite se fait avec vous, sur place, dans les pièces privatives comme dans les communs. Une observation précise L’élément, sa localisation et le défaut observé donnent des repères à la réserve. Réception provisoire, deuxième visite. Appartement de moins de 130 m² ; dès 130 m², tarif maison. 1 re visite 2 e visite Appartement de moins de 130 m² 300 € 250 € Appartement dès 130 m² 400 € 350 € Maison, villa jusqu’à 250 m² 400 € 350 € Maison, villa de plus de 250 m² Sur devis Sur devis L’expert peut adapter ses honoraires si la situation rencontrée sur place diffère de celle décrite lors de la prise de rendez-vous. (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) Toute la grille 2026 → ### Source du cadre présenté (https://economie.fgov.be/fr/themes/protection-des-consommateurs/faire-construire/loi-breyne/reception-provisoire-des) SPF Économie : réception provisoire et cadre de la loi Breyne détaille les conditions applicables, les réserves et la présomption de réception tacite. L’occupation n’emporte pas dans tous les dossiers une réception définitive et irrévocable ; l’analyse dépend du contrat, du régime applicable et des faits. La (https://keuleers-expertises.be/services/receptions-provisoire-et-definitive/) mission d’accompagnement à la réception reste décrite sur sa page dédiée. ## Avant une réception, on nous demande Pour une habitation vendue sur plan ou clé sur porte, la loi Breyne organise la réception en deux phases, provisoire puis définitive, séparées d’un an au moins. Pour les autres contrats d’entreprise, ce sont les clauses du contrat qui organisent la réception : lisez-les avant le jour J. Lorsque la réception vaut agréation, les défauts apparents non réservés peuvent être réputés acceptés. Les réserves écrites restent à traiter. Les vices cachés et les vices graves relevant de la garantie décennale obéissent à leur propre régime, mais tout ce qui se voit le jour J doit être écrit ce jour-là. Si les travaux ne sont pas achevés ou si les défauts sont trop importants pour être traités par de simples réserves, vous pouvez refuser de réceptionner et motiver ce refus par écrit. Un expert vous aide à distinguer ce qui relève d’une réserve et ce qui justifie un refus. Le délai n’est pas fixé de manière uniforme : il se négocie et s’écrit dans le procès-verbal. Fixez-y une date et prévoyez une seconde visite de contrôle avant de donner quittance des réserves. Dans la plupart des cas, à la réception provisoire, et pour dix ans (art. 1792 et 2270 de l’ancien Code civil). Le point de départ, les vices couverts et le rôle de l’expert sont détaillés sur la page Réception provisoire et définitive. L’accompagnement par un expert est facultatif. Nos experts interviennent aux deux réceptions. Sous le régime de la loi Breyne, la réception définitive a lieu au plus tôt un an après la provisoire ; c’est le moment de faire constater ce qui est apparu à l’usage. Pour un appartement, elle ne peut avoir lieu qu’après la réception définitive des parties communes. Réception provisoire, sans rapport écrit : première visite à 300 € TVAC pour un appartement de moins de 130 m², 400 € dès 130 m² ou pour une maison jusqu’à 250 m². Deuxième visite : respectivement 250 € ou 350 €. Maison de plus de 250 m², bien complexe, pré-réception et réception définitive : sur devis. Les plans et le cahier des charges signés, le descriptif de vente et les devis d’options, un appareil photo, un mètre et une lampe. Et la liste de cette page, imprimée, pour ne rien oublier. D’autres questions sur l’état des lieux, l’expertise ou l’humidité ? (https://keuleers-expertises.be/faq/) Toutes les questions fréquentes → · (https://keuleers-expertises.be/conseils/) Tous les guides → ## Ne signez pas seul Indiquez l’adresse, le type de bien et la date proposée par l’entrepreneur. Le bureau vérifie les disponibilités et vous confirme le rendez-vous. Page : https://keuleers-expertises.be/contact/ # Demander un rendez-vous Présentez votre bien et vos créneaux souhaités. Le bureau convient du rendez-vous avec vous après un premier échange. ## Votre demande et nos coordonnées ### Par téléphone 0475 61 30 03 ### Par e-mail info@keuleers-expertises.be ### Bureaux Place de l’Amitié 7/8 1160 Bruxelles, sur rendez-vous ### Siège social Chaussée de Waterloo 200/8 1640 Rhode-Saint-Genèse Commencer par un échange Préciser le bien, le besoin et la date souhaitée. ### Préparer votre échange Identifiez (https://keuleers-expertises.be/services/) la mission adaptée , consultez (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) les honoraires et rassemblez (https://keuleers-expertises.be/documents/) les documents utiles . L’adresse et les coordonnées légales sont précisées dans les (https://keuleers-expertises.be/mentions-legales/) mentions légales . ## Les experts derrière votre demande Découvrez le parcours et les domaines de compétences des quatre experts du bureau. (https://keuleers-expertises.be/notre-equipe/) Rencontrer toute l’équipe → Page : https://keuleers-expertises.be/documents/ # Documents utiles à télécharger Modèles de bail, formulaires de reprise des compteurs, fiches PEB, aide-mémoire de fin de bail et documents du bureau. Réunis ici parce qu’on nous les demande avant chaque état des lieux. ## Signer un bail en connaissance de cause Des ressources sur le bail dans les trois régions, deux brochures de la Région de Bruxelles-Capitale et le texte sur les détecteurs de fumée. Le bail se signe avant l’état des lieux d’entrée : c’est lui qui fixe la durée, le loyer et les obligations de chacun. ### Contrat de bail, Région bruxelloise Modèle de bail de résidence principale établi par le Gouvernement bruxellois en exécution de l’article 218, § 4 du Code bruxellois du Logement, version de juillet 2024. Indicatif : les clauses impératives y sont distinguées de celles que les parties peuvent modifier. L’annexe explicative obligatoire est publiée sur le même site. ### Contrat de bail, Région flamande Le décret flamand sur le bail d’habitation (Vlaams Woninghuurdecreet, en vigueur depuis le 1er janvier 2019) s’applique à tout bien situé en Flandre. Le site de la Vlaamse overheid donne les règles à jour et les modèles de contrat. ### Contrat de bail, Région wallonne Modèle de bail de résidence principale du Service public de Wallonie, avec son annexe explicative obligatoire (décret du 15 mars 2018). Le modèle n’est pas obligatoire, l’annexe l’est. ### Vivre son bail d’habitation Mémo de la Région de Bruxelles-Capitale sur les étapes importantes d’un bail d’habitation : signature, enregistrement, état des lieux, garantie locative, fin de bail. Édition d’octobre 2024, qui remplace la brochure de 2018. ### Un mauvais bail, ça peut faire mal Guide juridique de la Région de Bruxelles-Capitale sur les baux d’habitation : durée, indexation, préavis, colocation, garantie, état des lieux. Édition de janvier 2025. ### Détecteurs de fumée, Région bruxelloise Depuis le 1er janvier 2025, les détecteurs sont obligatoires dans tous les logements bruxellois. La page officielle précise le placement, les exigences techniques et les dispositions transitoires prévues par l’arrêté du 28 septembre 2023. Aucun document de ce thème pour la région choisie. Préparer les relevés utiles Les documents de reprise accompagnent les informations relevées sur place. ## Reprendre les compteurs le jour de l’état des lieux Le relevé des index se fait le jour de l’état des lieux. L’expert relève les compteurs si les parties le souhaitent et si c’est possible ; il appartient ensuite aux parties de transmettre les index aux fournisseurs et d’établir les décomptes. Ces formulaires servent à cela. Repérer les équipements Les documents de reprise accompagnent l’identification des compteurs et des relevés utiles. ### Reprise des énergies, Belgique Document à utiliser lors d’un déménagement, d’une vente, d’une séparation ou d’un décès : codes EAN, numéros de compteur et index d’électricité et de gaz. À signer par les deux parties, en deux exemplaires. Il ne vaut pas contrat avec un fournisseur. ### Reprise d’eau, Région bruxelloise Formulaire de déménagement et de changement de client de Vivaqua pour un lieu de consommation à Bruxelles : index relevé à l’état des lieux, coordonnées de l’ancien et du nouvel occupant. Édition 2024 ; la démarche peut aussi se faire depuis l’espace client Vivaqua. ### Reprise d’eau, Région wallonne Formulaire de changement d’usager ou d’occupant de l’inBW, distributeur d’eau en Brabant wallon : index relevé à l’état des lieux, signatures des deux parties. Édition de janvier 2025 ; à renvoyer à clientele@inbw.be dans les 30 jours. ## Lire un certificat avant de louer ou d’acheter Le certificat PEB est obligatoire à la vente et à la location en Région bruxelloise et reste valable dix ans. Keuleers Expertises n’est pas certificateur : nous vous mettons en relation avec des certificateurs agréés. Ces deux documents publics expliquent ce que le certificat dit, comment la lettre de A à G est calculée, et pourquoi elle peut s’écarter de votre facture. ### Comment lire un certificat PEB Brochure du Service public de Wallonie (energie.wallonie.be) : pourquoi le certificat existe, ce qu’il contient, comment interpréter ses indicateurs. Rédigée pour la Wallonie, elle reste une bonne introduction ; pour la lecture propre à Bruxelles, voyez la fiche suivante. ### Le résultat du certificat PEB Fiche de Bruxelles Environnement en questions-réponses : à quoi sert le certificat, ce que signifie la lettre de A à G, comment la classe est calculée, ce qu’est l’énergie primaire, pourquoi le résultat peut différer de votre consommation réelle. ## Préparer la sortie sans mauvaise surprise Pendant la location, qui entretient quoi ? À la sortie, dans quel état restituer les lieux ? La liste officielle et notre aide-mémoire répondent à ces deux questions avant qu’elles ne se posent devant l’expert. ### Locataire, propriétaire : qui paie quoi ? La liste officielle bruxelloise précise les principales réparations et les travaux d’entretien à charge du locataire ou du bailleur. Cette répartition est impérative ; un bail ne peut pas y déroger. ### Recommandations aux locataires pour la fin de bail Notre aide-mémoire pour l’état des lieux de sortie : rôle de l’expert, organisation du jour J (nettoyage, compteurs, clés, attestations d’entretien) et conseils pièce par pièce. Édition 2026. ## Nos conditions et nos grilles d’honoraires Ce que vous signez avec nous, et ce que vous payez. Les grilles 2026 sont détaillées et commentées sur la page des tarifs ; les PDF ci-dessous en sont la version imprimable. ### Conditions générales de vente Édition du 24 octobre 2026 : conditions des prestations et d’utilisation du site, droits impératifs du consommateur, paiement, annulation et recours. Cette version reprend les dispositions de la page Conditions générales. ### Les mêmes conditions en ligne et en PDF La page dédiée et le PDF actuel précisent les droits du consommateur concernant la rétractation, les retards de paiement et les recours. L’ (https://keuleers-expertises.be/documents/pdf/archives/2026-09/conditions-generales.pdf) édition de septembre 2026 reste disponible comme archive, sans constituer la version actuelle. Rassembler les références Les grilles d’honoraires et les conditions générales complètent le dossier de la mission. Grille 2026 Contenu Taille (https://keuleers-expertises.be/documents/pdf/keuleers-expertises-tarifs-etats-des-lieux.pdf) Grille des honoraires actualisée au 16 octobre 2026 (PDF) Studio, appartement, maison ; meublé et garni ; suppléments ; avant et après travaux ; commerce et bureau 3 p. · 97 Ko (https://keuleers-expertises.be/documents/pdf/keuleers-expertises-tarifs-expertise-valeur-avant-achat.pdf) Évaluation et encadrement technique Expertise en valeur avec rapport (325 ou 400 €) ; encadrement technique avant achat, sans rapport (250 ou 300 €) 1 p. · 90 Ko (https://keuleers-expertises.be/documents/pdf/keuleers-expertises-tarifs-reception-provisoire.pdf) (Pré)réception provisoire Réception provisoire, sans rapport écrit : première visite à 300 € TVAC pour un appartement de moins de 130 m², 400 € dès 130 m² ou pour une maison jusqu’à 250 m². Deuxième visite : respectivement 250 € ou 350 €. Maison de plus de 250 m², bien complexe, pré-réception et réception définitive : sur devis. 1 p. · 89 Ko (https://keuleers-expertises.be/documents/pdf/keuleers-expertises-tarifs-certificat-peb.pdf) Certificat PEB Coordonnées des certificateurs agréés partenaires (Bruxelles et Wallonie) et grille indicative 1 p. · 90 Ko (https://keuleers-expertises.be/documents/pdf/keuleers-expertises-tarifs-constat-humidite.pdf) Constat d’humidité Mesure hygrométrique, sans rapport (250 €) ou avec rapport (360 €) 1 p. · 89 Ko ↔ Faites défiler pour comparer les colonnes. ## D’où viennent ces documents Deux familles. Les documents officiels sont publiés par des autorités ou des acteurs publics : Région de Bruxelles-Capitale et logement.brussels, Bruxelles Environnement, Service public de Wallonie, Vivaqua, inBW, banque de données Justel. Les ressources de tiers restent soumises aux indications et conditions de leur éditeur. Nous les mettons à disposition tels quels, avec leur année. Les documents du bureau (recommandations de fin de bail, conditions générales, grilles 2026) sont rédigés par Keuleers Expertises. Information à jour au 24 octobre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. Pour un texte légal ou un modèle de contrat, la version en vigueur est celle publiée par son éditeur. - Vérifiez la date Chaque carte indique l’année du document. Un document ancien est une référence datée : consultez la source officielle avant de l’utiliser. - Imprimez ce qui se signe Reprise des énergies et de l’eau : deux exemplaires, un par partie, complétés le jour de l’état des lieux avec les index relevés ensemble. - Apportez-les au rendez-vous L’expert relève les compteurs si les parties le souhaitent. La transmission aux fournisseurs et les décomptes restent à votre charge. ## Avant de télécharger Oui. Chaque document se télécharge librement, sans inscription ni adresse e-mail. Aucun traceur n’est déposé lors du téléchargement. Chaque carte indique l’année du document. Pour un texte légal ou un modèle de contrat, la version qui fait foi est celle publiée par son éditeur : vérifiez-la avant de signer ou d’engager une démarche. Non. Ce modèle est établi par le Gouvernement bruxellois en exécution de l’article 218, § 4 du Code bruxellois du Logement, mais il est indicatif : les parties peuvent en choisir un autre. Il a l’avantage de reprendre les clauses impératives du Code et de les distinguer des clauses modifiables. Les deux parties, le jour de l’état des lieux, en deux exemplaires. L’expert relève les index si les parties le souhaitent et si c’est possible ; il appartient ensuite aux parties de les transmettre aux fournisseurs et d’établir les décomptes. Non. Keuleers Expertises n’est pas certificateur. Nous vous mettons en relation avec des certificateurs agréés à Bruxelles et en Wallonie ; leurs coordonnées figurent sur la page consacrée au certificat PEB et dans la grille 2026. Les documents officiels relèvent des conditions de leur éditeur. Les documents du bureau (recommandations de fin de bail, conditions générales, grilles 2026) sont destinés à votre usage personnel : ils ne peuvent être modifiés ni utilisés sous notre en-tête, ce que rappelle l’article 6 de nos conditions générales. Écrivez-nous à info@keuleers-expertises.be en précisant la région et l’usage. Si nous disposons d’un document public fiable, nous l’ajoutons à cette page. Un document vous manque ? Écrivez-nous à info@keuleers-expertises.be : si nous l’avons, nous l’ajoutons. ## Il reste à fixer la date Ces documents sont conservés pour retrouver une ancienne référence. Ils ne constituent pas les tarifs en vigueur. Consultez la rubrique (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) Tarifs pour préparer une nouvelle demande. - (https://keuleers-expertises.be/documents/pdf/archives/2024/keuleers-expertises-tarifs-certificat-peb.pdf) PEB : édition 2024 (PDF) - (https://keuleers-expertises.be/documents/pdf/archives/2025/keuleers-expertises-tarifs-expertise-valeur-avant-achat.pdf) Évaluation et encadrement technique : édition 2025 (PDF) Page : https://keuleers-expertises.be/etat-des-lieux/acquisitif/ # Un constat daté, État des lieux acquisitif Hors cadre locatif, un état des lieux décrit un bien à une date donnée, dans un but précis : un logement occupé par le vendeur jusqu’à l’acte. Un constat neutre, mesuré et photographié, pouvant servir de référence en cas de désaccord. Le constat acquisitif reprend la grille d’entrée, intégralement à charge du demandeur. ## Qu’est-ce qu’un état des lieux acquisitif ? Un constat dressé à une date donnée, dans un but précis, en dehors du cadre locatif. Tous les états des lieux sont descriptifs ; le terme désigne en pratique ceux qui ne relèvent ni d’une location, ni d’un chantier à venir : l’acquisition d’un bien, un désordre à constater, une situation à fixer avant qu’elle ne change. La description est toujours adaptée au but du constat, en particulier dans son niveau de détail. Ce qui compte, c’est qu’à la date du document, les éléments visibles du bien soient décrits par l’expert dans le cadre de la mission convenue. Information à jour au 7 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. - Ce qu’il fixe L’état du bien à la date de la visite : description écrite, dimensions des désordres, photographies datées et référencées. - Ce qu’il n’est pas Ni une expertise en valeur, qui chiffre ce que vaut le bien ( (https://keuleers-expertises.be/services/expertises-immobiliere-bruxelles/) expertise immobilière ), ni un constat d’humidité, qui mesure les parois à l’hygromètre ( (https://keuleers-expertises.be/services/detection-dhumidite/) détection d’humidité ). - Ce qu’il ne dit pas Qui est responsable. L’expert décrit et mesure ; la responsabilité relève des parties, de leur conseil ou du juge. Conserver une référence du bien Le constat fixe l’état visible du logement au moment prévu entre les parties. ## Estimez vos honoraires. Quelques choix pour connaître le montant, comprendre ce qu’il couvre et préparer votre demande. Activez JavaScript pour utiliser le calculateur. Vous pouvez aussi (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) consulter les honoraires ou (https://keuleers-expertises.be/contact/) contacter le bureau . Activez JavaScript pour utiliser l’estimateur. Les grilles et coordonnées restent disponibles ci-dessous. ## Dans quelles situations le demander ? Lors d’un achat, le constat fixe l’état du bien pendant qu’il est encore occupé par le vendeur. Fixer un état visible Le constat situe les éléments observés dans le bien au moment de la visite. ### Le vendeur reste dans les lieux jusqu’à l’acte Entre le compromis et l’acte authentique, le bien continue d’être occupé par le vendeur. Le constat décrit le logement tel qu’il est au moment de la vente ; à la remise des clés, chacun sait ce qui a changé, et ce qui doit encore être réglé avant de signer. - Quand À la signature du compromis, puis, si nécessaire, à la remise des clés pour un constat comparatif. - Ce que l’expert décrit Pièce par pièce, comme pour une entrée locative : sols, murs, plafonds, menuiseries, équipements, désordres visibles, compteurs et clés. - Qui le demande L’acquéreur, le vendeur, le notaire. ## Description écrite et photographies : pourquoi les deux Les photographies sont très utiles, mais elles ne remplacent pas la description. Une photo montre ; elle ne dit ni la longueur d’une fissure, ni son ouverture, ni ce qu’elle devient derrière une plinthe. La description, plus détaillée sur les points importants, et la documentation photographique, qui donne l’image d’ensemble, se complètent. Porter attention aux éléments fixes Les menuiseries et les équipements attachés au bâtiment méritent une description précise. - La vue d’ensemble La description générale situe chaque désordre dans le bien : quelle pièce, quelle paroi, à quelle hauteur. - La structure du constat Un ordre de visite constant, local par local, qui permet de retrouver et de comparer. - Ce qui se voit mal Les fendilles, les décollements naissants, les traces légères, que l’objectif écrase. - Les dimensions Longueur et ouverture d’une fissure, surface d’une tache : des mesures datées, comparables à une date ultérieure. - Le niveau de détail Adapté au but du constat : exhaustif pour un bien vendu occupé, ciblé pour un désordre précis. ## Qui demande un état des lieux acquisitif ? Toute partie concernée par le bien, ou son conseil. Le constat est le même quel que soit le demandeur : nous ne représentons personne, nous décrivons. C’est ce qui lui donne sa valeur devant l’autre partie, un assureur ou un juge de paix. Demandeur Constat habituel Acquéreur ou vendeur Bien occupé par le vendeur jusqu’à l’acte Notaire État des lieux d’un bien occupé jusqu’à l’acte, à annexer au dossier de vente ↔ Faites défiler pour comparer les colonnes. ## Avant travaux et récolement : les constats de chantier Avant des travaux, un état des lieux fixe l’état initial du bien et de ses abords ; après, le récolement constate ce qui a changé. Deux constats voisins de l’état des lieux acquisitif, que la grille 2026 tarife à part, en provisions d’honoraires. (https://keuleers-expertises.be/etat-des-lieux/avant-apres-travaux/) La page dédiée → Les quatre experts du bureau dressent l’état des lieux avant travaux ; le récolement après travaux figure dans les compétences déclarées de Sandro Monteiro. Pour la réception de vos propres travaux, voyez la (https://keuleers-expertises.be/services/receptions-provisoire-et-definitive/) (Pré)réception provisoire et définitive . Type de bien Avant travaux Récolement Appartement jusqu’à 100 m² inclus 250 € 200 € Appartement de plus de 100 à 200 m² inclus 350 € 300 € Appartement de plus de 200 m² Sur demande Sur demande Maison jusqu’à 200 m² inclus 300 € 250 € Maison de plus de 200 m² 400 € 350 € Le récolement est comparé à l’état des lieux avant travaux. En présence d’un autre expert, majoration de 100 % ; l’expert peut majorer ses honoraires en fonction de la mission. (https://keuleers-expertises.be/documents/pdf/keuleers-expertises-tarifs-etats-des-lieux.pdf) Grille des honoraires actualisée au 16 octobre 2026 (PDF) . ## Comment se déroule un constat ? En cinq étapes, de votre demande au rapport. Vous décrivez le bien, l’objet du constat et la date qui compte ; nous adaptons le niveau de détail et la durée de visite. Si la situation sur place diffère de celle décrite lors de la demande, l’expert peut adapter ses honoraires ou le périmètre de sa mission. Du contexte au constat La préparation du dossier précède l’observation sur place et la rédaction du constat. - Vous décrivez la situation Le bien, l’objet du constat (vente d’un bien occupé), les parties concernées et la date souhaitée. - Nous confirmons le rendez-vous Un rendez-vous est proposé selon les disponibilités de nos experts. Si le constat doit être contradictoire, les parties sont convoquées. - L’expert se déplace Il décrit, mesure et photographie, local par local, dans l’ordre du constat. - Le rapport est rédigé Description, dimensions, photographies datées et référencées ; envoyé en PDF selon le délai indicatif communiqué pour votre mission, après règlement intégral des honoraires dus par les parties. - Vous relisez Vos remarques écrites sont examinées et intégrées si elles sont fondées. Le document définitif est daté et signé par l’expert. ## Combien coûte un état des lieux acquisitif ? L’état des lieux acquisitif reprend le tarif de la grille d’entrée. Le montant total est entièrement à charge du demandeur. Les honoraires suivent la grille correspondant au bien et à ses caractéristiques. (https://keuleers-expertises.be/tarifs/#tf-edl) Consulter la grille des états des lieux → - Visite comprise Une seule visite sur place de 2 h (appartement) ou 3 h (maison) ; heure supplémentaire 75 € TVAC. - Deux experts En présence d’un autre expert, majoration de 100 %. - Annulation ou absence Annulation la veille ou le jour même : 150 € TVAC. Absence au rendez-vous : 150 € TVAC à la partie absente. - Paiement Paiement sur place : espèces contre reçu ou carte bancaire avec terminal Bancontact. La facture est envoyée par e-mail après la visite. Le rapport est transmis aux parties après rédaction et vérification, sous réserve du paiement intégral des honoraires dus par les parties. Envoi postal du rapport : 75 € TVAC par envoi, montant forfaitaire sans majoration. - Une expertise en valeur en plus ? Pour un achat, l’expertise en valeur (325 € appartement ou terrain, 400 € maison, villa ou commerce, TVAC, rapport compris) est une mission distincte. (https://keuleers-expertises.be/services/expertises-immobiliere-bruxelles/) En savoir plus → ### Choisir le bon moment Le constat acquisitif décrit un état au transfert. Avant votre décision d’achat, (https://keuleers-expertises.be/accompagnement/) l’encadrement technique répond à une question d’état général ; (https://keuleers-expertises.be/services/expertises-immobiliere-bruxelles/) l’expertise en valeur répond à une question de montant. Notre analyse (https://keuleers-expertises.be/blog/acheter-copropriete-documents-batiment/) du dossier de copropriété complète cette préparation. ## Ce qu’on nous demande avant un constat L’état des lieux locatif encadre un bail : entrée puis sortie, à frais partagés, avec comparaison finale. L’état des lieux acquisitif est un constat descriptif dressé hors cadre locatif, à une date donnée et dans un but précis : vente d’un bien occupé jusqu’à l’acte. Faire dresser un constat au moment de la vente, puis, si nécessaire, un constat comparatif à la remise des clés. Chacun sait ainsi ce qui a changé entre le compromis et l’acte, et ce qui doit être réglé avant de signer. Non. L’expert décrit l’état visible du bien, avec des mesures et des photographies, sans attribuer de responsabilité. Le rapport fournit une référence pour comparer l’état du bien lors de la vente et de la remise des clés. Non. Les photographies sont très utiles, mais elles ne remplacent pas la description, qui donne la vue d’ensemble, structure le constat, montre ce qui se voit mal et fixe les dimensions : longueur et ouverture d’une fissure, surface d’une tache. Toute partie concernée par le bien ou son conseil : acquéreur, vendeur, notaire, syndic, avocat, maître d’ouvrage. Le constat est le même quel que soit le demandeur : l’expert décrit les éléments visibles selon le périmètre convenu. Non. La réception provisoire est l’acte par lequel vous agréez des travaux, avec vos réserves, dans le cadre de la loi Breyne ; le constat descriptif fixe un état à une date, sans agréer quoi que ce soit. Pour vos propres travaux, voyez la page consacrée à la réception provisoire et définitive. L’état des lieux acquisitif reprend le tarif de la grille d’entrée. Le montant total est entièrement à charge du demandeur. Les honoraires suivent la grille correspondant au bien et à ses caractéristiques ; le bureau confirme le montant avant le rendez-vous. Un rendez-vous est proposé selon les disponibilités de nos experts ; le rapport est envoyé en PDF selon le délai indicatif communiqué pour votre mission, après règlement intégral des honoraires dus par les parties. Si une date compte (acte, échéance de chantier), indiquez-la dès la demande. Information à jour au 7 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. Les autres questions sur l’état des lieux sont sur la (https://keuleers-expertises.be/services/etats-des-lieux-bruxelles/) page générale et dans notre (https://keuleers-expertises.be/faq/) foire aux questions . ## Une situation à fixer par écrit ? Décrivez le bien, l’objet du constat et la date qui compte. Nous vous dirons quel constat est utile, et à quel moment le dresser. Préparez votre demande, puis envoyez-la depuis votre messagerie. Vous pouvez aussi nous appeler. Le bureau confirme le rendez-vous. Page : https://keuleers-expertises.be/etat-des-lieux/avant-apres-travaux/ # Avant le chantier, après le chantier, État des lieux avant travaux et récolement Avant travaux et au récolement : +100 € TVAC par mission. Pour documenter les parties difficiles d’accès, selon les conditions techniques, météorologiques et les autorisations applicables. Avant des travaux, l’état des lieux fixe l’état initial du bien et des propriétés voisines. Après, le récolement constate, point par point, ce qui a changé. Deux constats neutres, mesurés et photographiés, dressés selon le périmètre convenu, avec une description factuelle des éléments visibles. Estimation des honoraires. Les situations particulières restent sur devis. ## À quoi sert un état des lieux avant travaux ? À prouver l’état d’un bien avant qu’un chantier ne le modifie, ou ne l’abîme. Vos propres travaux, ceux d’un voisin, un chantier en rue : le constat décrit les fissures, les revêtements, les menuiseries et les abords tels qu’ils sont à la date de la visite. Sans lui, chacun affirme ; avec lui, on compare. Le voisin qui subit un dommage lié à un chantier peut demander une compensation pour trouble anormal de voisinage (article 3.101 du Code civil, livre 3, en vigueur depuis le 1 er septembre 2021). Encore faut-il établir l’état antérieur de son bien : c’est précisément l’objet du constat. Information à jour au 7 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. - Pour le maître d’ouvrage Une référence datée pour répondre à une réclamation, fondée ou non, et pour dialoguer avec son assureur et son entrepreneur. - Pour le voisin du chantier La preuve de l’état de son bien avant les travaux : fissures existantes, façade, menuiseries, abords. - Pour l’entrepreneur et l’architecte Le point de départ des travaux, qui délimite ce qui existait déjà de ce qui relève du chantier. - Pour le syndic L’état des parties communes avant des travaux dans un lot, en façade ou en toiture. Un point de référence avant le chantier Le constat préalable garde la trace des éléments visibles avant le début des travaux. ## Estimez vos honoraires. Quelques choix pour connaître le montant, comprendre ce qu’il couvre et préparer votre demande. Activez JavaScript pour utiliser le calculateur. Vous pouvez aussi (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) consulter les honoraires ou (https://keuleers-expertises.be/contact/) contacter le bureau . Activez JavaScript pour utiliser l’estimateur. Les grilles et coordonnées restent disponibles ci-dessous. ## Quand dresser chaque constat ? L’état des lieux avant travaux, avant l’installation du chantier ; le récolement, dès la fin des travaux, avant toute réparation. Entre les deux, le constat de référence reste dans un tiroir : on ne le ressort que si quelque chose a changé. Un rendez-vous est proposé selon les disponibilités de nos experts ; le rapport est envoyé en PDF selon le délai indicatif communiqué pour votre mission, après règlement intégral des honoraires dus par le demandeur. Deux temps de constat Le constat préalable et le récolement documentent le bien à deux moments du chantier. - Vous décrivez le projet Nature des travaux, biens concernés (le vôtre, les biens mitoyens, les parties communes), date de début du chantier. - Nous confirmons et convoquons Les voisins concernés sont invités : dressé en leur présence, le constat est contradictoire et chacun en reçoit un exemplaire. - L’expert visite avant le premier coup de pioche Chaque local, les façades, les murs mitoyens et les abords : description écrite, dimensions des désordres, photographies datées. - Le rapport de référence Envoyé en PDF à chaque partie après règlement intégral des honoraires dus par le demandeur. Il fixe l’état initial : la comparaison avant et après travaux permet d’examiner les changements, sans les attribuer automatiquement au chantier. - Le récolement Après les travaux, l’expert reprend le constat élément par élément et note ce qui a changé, avec les dimensions des désordres nouveaux. ## Ce que le récolement compare Le récolement reprend le constat initial, élément par élément, et note ce qui a changé. Déplacez le curseur : la même façade, avant et après un chantier voisin. Ce qui est nouveau apparaît en couleur ; ce qui existait déjà reste tel quel. À gauche du curseur, l’état décrit avant travaux ; à droite, l’état constaté au récolement. Les désordres nouveaux sont en couleur, avec leurs dimensions dans le rapport. - Façades et murs mitoyens Fissures avec longueur, ouverture et position, enduits, joints, seuils, éléments décoratifs. - Intérieurs Plafonds, murs, sols, carrelages et joints, angles et raccords, traces d’humidité. - Menuiseries Châssis, portes, volets : état, fonctionnement, vitrages. - Abords Trottoir, allées, dallages, clôtures, plantations, corniches et descentes d’eau visibles. - Installations apparentes Compteurs, conduites visibles, égouttage apparent, équipements techniques accessibles. ## Qui demande ces constats ? Celui qui entreprend les travaux, le plus souvent ; parfois celui qui les subit. Le constat est le même quel que soit le demandeur : l’expert décrit les éléments visibles selon le périmètre convenu. Les quatre experts du bureau dressent l’état des lieux avant travaux ; le récolement après travaux figure dans les compétences déclarées de Sandro Monteiro. Pour agréer vos propres travaux, voyez la (https://keuleers-expertises.be/services/receptions-provisoire-et-definitive/) (Pré)réception provisoire et définitive . Définir le périmètre Les parties concernées et les biens à examiner se précisent lors de la préparation de la mission. Demandeur Constat habituel Maître d’ouvrage État des lieux avant travaux des biens voisins et du bien à transformer, puis récolement Voisin d’un chantier Constat de son propre bien avant le début des travaux Entrepreneur État des lieux avant travaux du bien à rénover, point de départ de sa mission Syndic Parties communes avant des travaux dans un lot, en façade ou en toiture Architecte, gestionnaire Constats de référence dans le cadre de la coordination d’un chantier ↔ Faites défiler pour comparer les colonnes. Votre situation est plus claire ? Retrouvez les honoraires correspondant à votre bien. ## Combien coûtent l’avant travaux et le récolement ? De 250 à 400 € TVAC au total pour l’état des lieux avant travaux, de 200 à 350 € pour le récolement , selon le type et la surface du bien. Provisions d’honoraires 2026, indiquées à titre informatif : l’expert confirme le montant lors de la demande. Type de bien Avant travaux Récolement Appartement jusqu’à 100 m² inclus 250 € 200 € Appartement de plus de 100 à 200 m² inclus 350 € 300 € Appartement de plus de 200 m² Sur demande Sur demande Maison jusqu’à 200 m² inclus 300 € 250 € Maison de plus de 200 m² 400 € 350 € - Deux experts La présence d’un autre expert ne modifie pas les honoraires de cette mission. - Annulation ou absence Annulation la veille ou le jour même : 150 € TVAC. Absence au rendez-vous : 150 € TVAC à la partie absente. - Paiement Paiement sur place : espèces contre reçu ou carte bancaire avec terminal Bancontact. La facture est envoyée par e-mail après la visite. Le rapport est transmis aux parties après rédaction et vérification, sous réserve du paiement intégral des honoraires dus par le demandeur. Envoi postal du rapport : 75 € TVAC par envoi, montant forfaitaire sans majoration. L’expert peut majorer ses honoraires en fonction de la mission. - Grilles complètes (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) Tous les honoraires 2026 · (https://keuleers-expertises.be/documents/pdf/keuleers-expertises-tarifs-etats-des-lieux.pdf) Grille des honoraires actualisée au 16 octobre 2026 (PDF) ### Constater et réceptionner : deux moments Le constat avant travaux puis le récolement comparent des états. La (https://keuleers-expertises.be/services/receptions-provisoire-et-definitive/) réception des travaux porte sur leur acceptation : son cadre est expliqué par (https://economie.fgov.be/fr/themes/protection-des-consommateurs/faire-construire/loi-breyne/reception-provisoire-des) SPF Économie : réception provisoire et cadre de la loi Breyne . Pour préparer les points à consigner, consultez (https://keuleers-expertises.be/conseils/reception-provisoire-reserves/) le guide des réserves . ## Ce qu’on nous demande avant un chantier Aucune règle générale ne l’impose. Il est souvent demandé par l’assureur, prévu au cahier des charges ou exigé par le voisin qui donne accès à son bien. Sans lui, prouver l’état antérieur en cas de dommage devient difficile : c’est la partie qui allègue le dommage, ou celle qui le conteste, qui manque alors de référence. Le demandeur paie seul l’intégralité des honoraires, TVAC. Il n’y a pas de répartition entre deux parties. La même règle vaut pour le récolement et le supplément drone éventuel. L’accès se prépare avec le voisin. L’expert ne force pas l’entrée : en cas de refus, il décrit les seules zones légalement accessibles et signale cette limite. Les recours éventuels dépendent du dossier et relèvent d’un conseil ou du juge. Les faire constater sans attendre, avant toute réparation : un constat de dégâts daté et photographié (état des lieux acquisitif), comparé au constat avant travaux. Le récolement, en fin de chantier, reprend l’ensemble. Non. Le récolement est utile lorsqu’un dommage est allégué ou lorsque le cahier des charges le prévoit. Sans récolement, l’état des lieux avant travaux reste la référence à laquelle tout constat ultérieur sera comparé. Une visite de 2 h (appartement) ou 3 h (maison) est comprise dans les provisions d’honoraires. Plusieurs biens voisins ou un immeuble entier demandent plus de temps : heure supplémentaire 75 € TVAC, ou montant fixé sur demande. Non. La réception provisoire est l’acte par lequel le maître d’ouvrage agrée ses propres travaux, avec ses réserves (loi Breyne) ; l’état des lieux avant travaux et le récolement décrivent l’état des lieux existants, avant et après un chantier, sans rien agréer. Information à jour au 7 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. Les autres questions sur l’état des lieux sont sur la (https://keuleers-expertises.be/services/etats-des-lieux-bruxelles/) page générale et dans notre (https://keuleers-expertises.be/faq/) foire aux questions . ## Un chantier qui démarre ? Indiquez la nature des travaux, les biens concernés et la date de début. Le bureau vérifie les disponibilités pour organiser le constat avant le début des travaux. Préparez votre demande, puis envoyez-la depuis votre messagerie. Vous pouvez aussi nous appeler. Le bureau confirme le rendez-vous. ## Prises de vues par drone avant travaux et au récolement Prises de vues par drone : +100 € TVAC par mission, avant travaux ou au récolement, intégralement à charge du demandeur. Si le drone est demandé pour les deux missions, le supplément total est de 200 €. La réalisation dépend des conditions techniques, météorologiques et des autorisations applicables. ## Des situations rencontrées par le bureau Quelques exemples anonymisés pour comprendre le déroulement et le périmètre d’une mission. ### Une rénovation et les propriétés voisines Avant un chantier important, nous définissons les zones à constater : façades voisines, mitoyens, accès, voirie ou parties intérieures concernées. Le rapport écrit et les photographies documentent les fissures, éclats, déformations et traces d’humidité déjà présents. Le récolement permet ensuite de comparer les deux situations. Ce dossier impliquant plusieurs propriétés se chiffre sur devis, selon son périmètre et son accessibilité. Le constat protège le maître d’ouvrage comme les voisins. Il ne constitue pas une étude de stabilité et n’attribue pas automatiquement au chantier toute dégradation ultérieure. Page : https://keuleers-expertises.be/etat-des-lieux/commerce-bureau/ # Vitrine, bureau, cabinet, État des lieux commerce et bureau Un local professionnel se décrit comme un logement, avec ses particularités : devanture et enseigne, installations techniques, aménagements du preneur, mobilier d’exploitation. Entrée et sortie, tarifées à la surface, dans les 19 communes de Bruxelles et en périphérie. Estimation des honoraires. Les situations particulières restent sur devis. ## Pourquoi un état des lieux pour un local professionnel ? Parce que la loi le prévoit pour tout bail, et parce que les aménagements d’un commerce coûtent cher à défaire. Pour un bail commercial (loi du 30 avril 1951) comme pour un bail de bureau, l’article 1730 de l’ancien Code civil prévoit un état des lieux détaillé, dressé contradictoirement et à frais communs, pendant la période d’inoccupation ou au cours du premier mois d’occupation, puis annexé au bail. L’obligation propre au bail d’habitation bruxellois (article 220 du Code bruxellois du Logement) ne s’applique pas aux locaux professionnels : c’est le droit commun du bail qui régit l’état des lieux d’un commerce ou d’un bureau. Information à jour au 7 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. - Le point de départ des aménagements Ce que le preneur trouve en entrant, ce qu’il installe ensuite, ce qui doit être restitué ou peut rester en fin de bail : sans état initial, la discussion est sans fin. - La référence pour la garantie À la sortie, le local est comparé à l’état des lieux d’entrée : c’est sur cette base que les remises en état sont chiffrées, puis imputées ou non sur la garantie. - Usure d’exploitation ou dégât Le passage du public, les livraisons et les rayonnages usent un local. L’expert distingue cette usure normale d’une dégradation. - Le mobilier d’exploitation Comptoir, rayonnages, cuisine professionnelle, matériel de bureau : un inventaire des meubles peut être joint au constat (majoration de 30 %). Des volumes à décrire Cloisons, circulations et revêtements se décrivent selon la configuration réelle des locaux. ## Estimez vos honoraires. Quelques choix pour connaître le montant, comprendre ce qu’il couvre et préparer votre demande. Activez JavaScript pour utiliser le calculateur. Vous pouvez aussi (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) consulter les honoraires ou (https://keuleers-expertises.be/contact/) contacter le bureau . Activez JavaScript pour utiliser l’estimateur. Les grilles et coordonnées restent disponibles ci-dessous. ## Ce que l’expert décrit dans un commerce ou un bureau Du trottoir à la réserve, tout ce qui est visible et tout ce qui fonctionne. Description écrite local par local, photographies datées et référencées, relevé des compteurs, des clés et des badges. Les désordres sont décrits avec leur emplacement et leurs dimensions. Le constat décrit ce qui est apparent et vérifie ce qui se manœuvre. Il ne remplace ni le contrôle de l’installation électrique par un organisme agréé, ni un avis de prévention incendie, ni un contrôle de conformité urbanistique. Des équipements à relever Les équipements intégrés au local font partie des points à inventorier. - Devanture, vitrine, enseigne Vitrages et châssis, volet et son mécanisme, éclairage, fixations, seuil et marches. - Sols, murs, plafonds Revêtements, faux plafonds, cloisons, plinthes, angles et raccords, traces d’humidité. - Électricité et éclairage Tableau, prises, interrupteurs, luminaires visibles et leur fonctionnement. - Chauffage, ventilation, climatisation Appareils apparents, commandes, grilles, état visible et fonctionnement. - Sanitaires et coin cuisine Appareils, robinetterie, joints, évacuations, chauffe-eau. - Arrière-boutique, réserve, cave, local technique Accès, revêtements, rayonnages fixes, compteurs. - Clés, badges, alarme Nombre de clés et de badges remis, présence d’une alarme et de ses commandes, codes non consignés. ## Combien coûte un état des lieux de commerce ou de bureau ? De 150 à 200 € TVAC par partie jusqu’à 100 m², pour l’entrée comme pour la sortie. Au-delà, la grille 2026 prévoit 200 € plus 1,21 € par mètre carré supplémentaire au-delà de 100 m² ; l’inventaire des meubles majore le montant de 30 %. L’estimateur précise les honoraires ou prépare votre demande lorsque la surface doit être confirmée. Surface du local Entrée Sortie Moins de 50 m² 150 € 150 € 75 m² 175 € 175 € 100 m² 200 € 200 € Plus de 100 m² 200 € + 1,21 € par m² au-delà de 100 m² ↔ Faites défiler pour comparer les colonnes. Pour les commerces et bureaux de plus de 100 m², le supplément de 1,21 € s’applique à chaque mètre carré au-delà de 100 m², conformément à la grille 2026 téléchargeable. Exemple pour 150 m² : 200 € + (150 − 100) × 1,21 € = 260,50 €, arrondis à 260 € TVAC par partie , hors inventaire des meubles. - Honoraires partagés À frais communs entre le bailleur et le preneur : le montant indiqué est celui que règle chacun. - Deux experts Chaque partie peut se faire accompagner, à ses frais, d’un expert de son choix ; en présence d’un autre expert, majoration de 100 %. - Travail en régie après une sortie 150 € TVAC de l’heure, minimum une heure. - Annulation ou absence Annulation la veille ou le jour même : 150 € TVAC. Absence au rendez-vous : 150 € TVAC à la partie absente. - Paiement Paiement sur place : espèces contre reçu ou carte bancaire avec terminal Bancontact. La facture est envoyée par e-mail après la visite. Le rapport est transmis aux parties après rédaction et vérification, sous réserve du paiement intégral des honoraires dus par les parties. Envoi postal du rapport : 75 € TVAC par envoi, montant forfaitaire sans majoration. L’expert peut adapter ses honoraires si la situation sur place diffère de celle décrite. - Grilles complètes (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) Tous les honoraires 2026 · (https://keuleers-expertises.be/documents/pdf/keuleers-expertises-tarifs-etats-des-lieux.pdf) Grille des honoraires actualisée au 16 octobre 2026 (PDF) ## À la sortie : restituer un local professionnel Le local est comparé à l’état des lieux d’entrée, aménagements compris. Ce que le preneur a installé est, selon le bail, enlevé et remis en état, ou laissé au bailleur ; le constat décrit ce qui est restitué, distingue l’usure d’exploitation des dégâts et chiffre les remises en état. Le sort des aménagements se lit dans le bail, pas dans le constat : relisez la clause avant la sortie et mettez-vous d’accord par écrit sur ce qui reste. Le déroulé d’une sortie est détaillé sur la page (https://keuleers-expertises.be/etat-des-lieux/sortie/) état des lieux de sortie . Relire le même local L’état du local à restituer se compare aux éléments décrits lors du constat initial. - Aménagements du preneur Cloisons, comptoir, enseigne, installations techniques : enlevés et lieux remis en état, ou abandonnés au bailleur, selon ce que prévoit le bail. - Remise en état Percements et fixations rebouchés, revêtements nettoyés ou remplacés, menuiseries et volet en état de fonctionnement. - Compteurs, clés, badges, alarme Index relevés si les parties le souhaitent, toutes les clés et badges remis, alarme et codes rendus au bailleur. - Visite de pré-sortie Une visite technique avant la fin du bail, pour savoir ce qui devra être remis en état : Tarif de sortie d’une partie, entièrement à charge du demandeur. - Vos remarques Transmettez vos remarques par e-mail dans le délai applicable à votre mission, précisé dans les conditions communiquées. ## Qui demande un état des lieux de commerce ou de bureau ? Le bailleur ou le preneur, souvent par l’intermédiaire d’une agence ou d’un gestionnaire. Le constat est identique quel que soit le demandeur ; les honoraires sont partagés. Cabinet de profession libérale, atelier, local de stockage : décrivez le local lors de la demande ; le montant est confirmé selon sa surface et sa nature. Identifier les parties Le bail et la situation du local permettent de préciser les parties concernées par la mission. Demandeur Constat habituel Preneur (commerçant, indépendant, société) Entrée, sortie, visite de pré-sortie Bailleur, propriétaire Entrée et sortie, inventaire du mobilier mis à disposition Agence, gestionnaire États des lieux des locaux gérés ou loués Syndic Local commercial au rez-de-chaussée d’une copropriété, parties communes concernées ### Préparer une mission professionnelle Distinguez la description initiale du local, les aménagements autorisés par le bail et le périmètre de restitution. Transmettez le bail et ses annexes avec votre (https://keuleers-expertises.be/contact/?service=edl) demande concernant un commerce ou bureau . Les (https://keuleers-expertises.be/conditions-generales/) conditions générales et les (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) honoraires du constat professionnel précisent le cadre du bureau. ## Ce qu’on nous demande pour un local professionnel Oui. L’article 1730 de l’ancien Code civil impose, pour tout bail, un état des lieux détaillé, dressé contradictoirement et à frais communs, pendant l’inoccupation ou au cours du premier mois d’occupation, annexé au bail écrit et soumis à enregistrement. Il s’applique au bail commercial comme au bail de bureau. À frais communs entre le bailleur et le preneur. La grille 2026 est exprimée par partie : le montant indiqué est celui que règle chacun. Non. L’inventaire des meubles (comptoir, rayonnages, cuisine professionnelle, matériel de bureau) est joint au constat sur demande et majore les honoraires de 30 %. Au-delà de 100 m², les honoraires sont de 200 € plus 1,21 € par mètre carré supplémentaire au-delà de 100 m². Pour 150 m² : 200 € + 50 × 1,21 € = 260,50 €, arrondis à 260 € TVAC par partie, hors inventaire des meubles (+ 30 %). Cela dépend de votre bail, qui règle le sort des aménagements du preneur : enlèvement et remise en état, ou abandon au bailleur. L’expert ne tranche pas cette question : il décrit à l’entrée ce qui existe et, à la sortie, ce qui est restitué. Non. Le constat décrit ce qui est apparent et vérifie ce qui fonctionne. Le contrôle de l’installation électrique relève d’un organisme agréé, la prévention incendie et la conformité urbanistique des autorités compétentes. Une visite sur place de 2 h est comprise dans les honoraires (3 h pour une maison). Un grand local ou un inventaire détaillé demandent plus de temps : heure supplémentaire 75 € TVAC. Information à jour au 7 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. Les autres questions sur l’état des lieux sont sur la (https://keuleers-expertises.be/services/etats-des-lieux-bruxelles/) page générale et dans notre (https://keuleers-expertises.be/faq/) foire aux questions . ## Un local à prendre ou à rendre ? Indiquez la surface, l’adresse et la date d’entrée ou de sortie. Nous revenons vers vous avec une proposition de rendez-vous. Préparez votre demande, puis envoyez-la depuis votre messagerie. Vous pouvez aussi nous appeler. Le bureau confirme le rendez-vous. Page : https://keuleers-expertises.be/etat-des-lieux/entree/ # Avant d’emménager, État des lieux d’entrée Le constat dressé en début de location, logement vide, en présence des deux parties. C’est la référence à laquelle tout sera comparé le jour de la sortie : obligatoire et contradictoire pour tout bail d’habitation à Bruxelles. Les obligations évoquées concernent l’état des lieux ; elles ne signifient pas que le recours à Keuleers Expertises est imposé. Estimation des honoraires. Les situations particulières restent sur devis. ## L’état des lieux d’entrée est-il obligatoire ? Oui, pour tout bail d’habitation en Région bruxelloise. L’article 220 du Code bruxellois du Logement impose un état des lieux d’entrée détaillé, dressé contradictoirement, pendant la période d’inoccupation ou au cours du premier mois d’occupation. Il fixe l’état du bien au moment où le locataire en prend possession : c’est à lui que l’ (https://keuleers-expertises.be/etat-des-lieux/sortie/) état des lieux de sortie sera comparé, un an ou neuf ans plus tard. Information à jour au 7 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. - Si l’une des parties refuse d’y participer L’autre peut demander au juge de paix de désigner un expert pour l’établir. - Sans état des lieux d’entrée Le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail. Le bailleur perd son point de comparaison, et le bénéfice du doute. - Un document rédigé entre vous Rien ne l’interdit. Le document doit être détaillé et contradictoire ; des descriptions précises et des photos facilitent la comparaison. - Annexé au bail L’état des lieux est joint au contrat écrit et suit son enregistrement. Il engage les deux parties dès sa signature. Avant de poser les meubles Les surfaces et les équipements restent accessibles pour établir la description initiale. ## Estimez vos honoraires. Quelques choix pour connaître le montant, comprendre ce qu’il couvre et préparer votre demande. Activez JavaScript pour utiliser le calculateur. Vous pouvez aussi (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) consulter les honoraires ou (https://keuleers-expertises.be/contact/) contacter le bureau . Activez JavaScript pour utiliser l’estimateur. Les grilles et coordonnées restent disponibles ci-dessous. ## Quand doit-il être dressé ? Avant l’entrée dans les lieux, ou au plus tard dans le premier mois d’occupation. Le rendez-vous se prend dès que la date de remise des clés est connue. Nous proposons un rendez-vous dans les meilleurs délais, selon les disponibilités de l’équipe. Mesurer, décrire, consigner les observations. - Notre recommandation : logement vide Un logement vide se décrit intégralement. Derrière une armoire ou sous un tapis, on ne voit rien ; un élément insuffisamment décrit ou documenté peut limiter la comparaison à la sortie. - Avant le déménagement Le déménagement occasionne lui-même des dégâts. Faire l’état des lieux après, c’est les intégrer à l’état initial. - Compteurs et clés le même jour Les index d’électricité, de gaz et d’eau sont relevés à la date du constat, avec le nombre de clés et de badges remis. Les formulaires de reprise des énergies sont dans nos (https://keuleers-expertises.be/documents/) documents utiles . ## Ce que l’expert décrit, pièce par pièce Chaque local, du sol au plafond, avec ses menuiseries, ses équipements et ses désordres visibles. Le logement type de la grille 2026 compte sept locaux. Survolez le plan, ou un point de la liste : chaque pièce dit ce qui y est relevé. Survolez une pièce du plan, ou un point de la liste, pour afficher ce que l’expert y relève. - Hall d’entrée et hall de nuit Sols, murs et plafonds, portes et quincaillerie, interrupteurs et éclairage, tableau électrique et compteurs visibles, parlophone, détecteurs de fumée. - Salon Revêtements de sol et plinthes, murs et plafonds, châssis et vitrages, volets ou stores, radiateurs, prises et interrupteurs. - Salle à manger Mêmes éléments que le salon ; les traces d’humidité, fissures et éclats y sont décrits avec leur emplacement et leurs dimensions. - Cuisine Meubles et plan de travail, évier et robinetterie, appareils encastrés, hotte, carrelages, arrivées d’eau et évacuations, fonctionnement des équipements. - Chambre Sols, murs, plafonds, placards, châssis, volets ou stores, radiateur. Chaque chambre ou bureau supplémentaire s’ajoute au logement type. - Salle de bains ou de douche Baignoire ou douche, lavabo, robinetterie, joints et carrelages, ventilation, chauffe-eau ou chaudière. - WC Cuvette et chasse, robinet d’arrêt, revêtements, ventilation. Logement type de la grille 2026 : un salon, une salle à manger, une cuisine, un WC, un hall d’entrée et un hall de nuit, une salle de bains ou de douche et une chambre. Un hall d’entrée et un hall de nuit sont compris. Chaque hall supplémentaire compte comme une autre pièce à 15 €. Appartement : caves non aménagées, garages et parkings compris sans supplément. Maison ou studio : caves non aménagées à 15 € au total, quel que soit le nombre de caves ; parkings, garages compris : le premier emplacement est compris, puis 15 € par emplacement supplémentaire. Caves aménagées : comptez les pièces selon leur usage, une seule fois. Hors chambre et pièce d’eau : 15 € par pièce ; salle de douche, salle de bains, cuisine ou WC supplémentaire : 20 € par pièce. Les chambres sont comprises dans le nombre total de chambres du logement. Ne comptez pas ces pièces parmi les caves non aménagées ni une seconde fois dans les autres pièces ; les pièces déjà comprises dans le logement ne déclenchent aucun supplément. Les locaux et espaces extérieurs suivent les règles détaillées ci-dessous. Petit balcon ne permettant pas d’installer une table et deux chaises : compris sans supplément. Balcon ou terrasse permettant d’installer ce coin repas : 15 € par espace, dès le premier, même sans mobilier installé. Avec un jardin ou une cour, les espaces attenants formant une même zone sont comptés une seule fois : 20 € avec jardin, 15 € sans jardin. Les zones distinctes se cumulent ; les petits balcons compris n’ajoutent aucune zone payante. ## Dans quel état le logement doit-il être remis au locataire ? Conforme aux normes de sécurité, de salubrité et d’équipement du Code bruxellois du Logement. Le bailleur y veille avant la mise en location ; seul un bail à rénovation permet d’y déroger. L’état des lieux d’entrée est le moment naturel pour faire le point. Depuis le 1 er janvier 2026, de nouvelles normes s’appliquent à tous les logements mis en location en Région bruxelloise. Notre guide les détaille : (https://keuleers-expertises.be/conseils/normes-bruxelles-2026/) les normes bruxelloises 2026 → Information à jour au 7 septembre 2026. Pour une situation particulière, adressez-vous aux services régionaux compétents ou à un conseil. Du revêtement à la finition Les détails visibles au départ forment des repères utiles pour la comparaison future. - Surfaces minimales 18 m² nets pour une personne, 28 m² pour deux, 38 m² pour trois, 12 m² pour un logement étudiant ; chaque occupant supplémentaire ajoute 10 m². - Appareils au gaz Les appareils de type B, qui puisent leur air de combustion dans la pièce, sont interdits dans les chambres. La responsabilité incombe au bailleur. - Équipement sanitaire Tout logement doit disposer d’une baignoire ou d’une douche. - Détecteurs de fumée Obligatoires dans les logements loués en Région bruxelloise ; leur présence et leur emplacement sont notés dans le constat. Le texte est dans nos (https://keuleers-expertises.be/documents/) documents utiles . ## Qui doit être présent le jour du constat ? Le bailleur et le locataire, ou leur mandataire. L’état des lieux est contradictoire : il est dressé en présence des deux parties, signé par elles et remis à chacune. Une agence ou un gestionnaire peut représenter le bailleur. Comptez un créneau de 1 h 30 à 2 h pour un studio ou un appartement, et de 3 h pour une maison. Une visite de 2 h (appartement) ou 3 h (maison) est comprise dans les honoraires. Les parties au constat La présence des parties ou de leurs représentants permet de confronter les observations. - Un expert commun Désigné d’un commun accord, réglé à frais partagés. Un seul rapport, remis aux deux parties, qui servira de référence à la sortie. - Chacun son expert Chaque partie peut se faire accompagner, à ses propres frais, d’un expert de son choix. En présence d’un autre expert, les honoraires complets du client représenté, suppléments compris, sont majorés de 100 %. Ce montant est entièrement à charge de ce client. - Absence au rendez-vous Un forfait de 150 € TVAC est facturé à la partie absente. Prévenez-nous dès qu’une date ne convient plus. Votre situation est plus claire ? Retrouvez les honoraires correspondant à votre bien. ## Que devient le rapport ? Le rapport est transmis aux parties après rédaction et vérification, sous réserve du paiement intégral des honoraires dus par les parties. Il est envoyé en PDF à chaque partie. Comptez à titre indicatif environ deux semaines pour un état des lieux d’entrée, selon la mission. Description pièce par pièce, photographies datées et référencées, relevé des compteurs et des clés, désordres visibles avec leurs dimensions : un vocabulaire technique normalisé, utilisable en cas de désaccord. Conserver la référence Le rapport d’entrée documente l’état observé au début de la location. - Vous relisez Transmettez vos remarques par e-mail dans le délai applicable à votre mission, précisé dans les conditions communiquées. - Nous examinons Les remarques fondées sont intégrées ; le document définitif est renvoyé aux deux parties. - Le bail vit Si des modifications importantes sont apportées au logement en cours de bail, chaque partie peut exiger qu’un avenant à l’état des lieux soit dressé contradictoirement. - La sortie À la fin du bail, l’état des lieux de sortie compare chaque pièce à ce rapport pour distinguer vétusté et dégât locatif. (https://keuleers-expertises.be/etat-des-lieux/sortie/) L’état des lieux de sortie → ## Combien coûte un état des lieux d’entrée ? De 135 € TVAC par partie pour un studio à 230 € pour une maison de quatre chambres , non meublé. Les honoraires sont partagés entre le bailleur et le locataire : le montant indiqué est celui que règle chacun. Type de bien Entrée Entrée meublé Studio 135 € 175 € Appartement 1 chambre Repère indicatif : ± 65 m² 150 € 195 € Appartement 2 chambres Repère indicatif : ± 75 m² 165 € 215 € Appartement 3 chambres Repère indicatif : ± 90 m² 180 € 235 € Appartement 4 chambres Repère indicatif : ± 110 m² 195 € 255 € Maison 1 chambre 185 € 240 € Maison 2 chambres 200 € 260 € Maison 3 chambres 215 € 280 € Maison 4 chambres 230 € 300 € Maison de plus de 300 m², bien exceptionnel Sur devis Sur devis ↔ Faites défiler pour comparer les colonnes. - Logement meublé et garni Inventaire des meubles avec les accessoires mobiles : +50 % sur le total non meublé, suppléments compris. - Locaux supplémentaires Chambre, bureau, dressing, grenier aménagé, buanderie ou autre pièce supplémentaire : 15 € par pièce. Salle de douche, salle de bains, cuisine ou WC supplémentaire : 20 € par pièce, au-delà des pièces comprises. Un hall d’entrée et un hall de nuit sont compris. Chaque hall supplémentaire compte comme une autre pièce à 15 €. Duplex ou triplex : 15 €. Déplacement spécifique pour les clés : 50 €, une seule fois par mission. Appartement : caves non aménagées, garages et parkings compris sans supplément. Maison ou studio : caves non aménagées à 15 € au total, quel que soit le nombre de caves ; parkings, garages compris : le premier emplacement est compris, puis 15 € par emplacement supplémentaire. Caves aménagées : comptez les pièces selon leur usage, une seule fois. Hors chambre et pièce d’eau : 15 € par pièce ; salle de douche, salle de bains, cuisine ou WC supplémentaire : 20 € par pièce. Les chambres sont comprises dans le nombre total de chambres du logement. Ne comptez pas ces pièces parmi les caves non aménagées ni une seconde fois dans les autres pièces ; les pièces déjà comprises dans le logement ne déclenchent aucun supplément. Appartement de plus de 130 m² : base maison au même nombre de chambres ; le logement reste un appartement pour ses options. Aucun cumul avec le supplément de superficie. Appartement 1 chambre : +15 € dès 86 m². Appartement 2 chambres : +15 € dès 96 m². Au-delà de 130 m², la base maison au même nombre de chambres remplace le forfait appartement et son supplément de superficie. Une buanderie est comprise pour un bien de 2 chambres avec exactement 2 salles de bains ou de douche et au moins 120 m². Elle reste à déclarer ; la seconde salle d’eau et les autres pièces supplémentaires restent facturées. Petit balcon ne permettant pas d’installer une table et deux chaises : compris sans supplément. Balcon ou terrasse permettant d’installer ce coin repas : 15 € par espace, dès le premier, même sans mobilier installé. Avec un jardin ou une cour, les espaces attenants formant une même zone sont comptés une seule fois : 20 € avec jardin, 15 € sans jardin. Les zones distinctes se cumulent ; les petits balcons compris n’ajoutent aucune zone payante. - Clés et temps sur place Clés prises ou déposées par l’expert 50 € ; heure supplémentaire sur place 75 € TVAC. - Commerce et bureau Grille distincte, de 150 € à 200 € par partie jusqu’à 100 m², inventaire des meubles majoré de 30 %. (https://keuleers-expertises.be/etat-des-lieux/commerce-bureau/) La page commerce et bureau → - Annulation La veille ou le jour même : forfait de 150 € TVAC. - Paiement Paiement sur place : espèces contre reçu ou carte bancaire avec terminal Bancontact. La facture est envoyée par e-mail après la visite. Le rapport est transmis aux parties après rédaction et vérification, sous réserve du paiement intégral des honoraires dus par les parties. Envoi papier du rapport : 75 € TVAC. L’expert peut adapter ses honoraires si la situation sur place diffère de celle décrite. - Qui paie quoi ? La règle, ses exceptions et un répartiteur par partie : (https://keuleers-expertises.be/conseils/qui-paie-etat-des-lieux/) notre guide « Qui paie l’état des lieux ? » → ## Ce qu’on nous demande avant une entrée De préférence, oui : logement vide, avant le déménagement, qui occasionne lui-même des dégâts. La loi laisse jusqu’à la fin du premier mois d’occupation. Les honoraires sont partagés entre le bailleur et le locataire : chacun règle le montant de la grille 2026, exprimé par partie. Chaque partie peut aussi se faire accompagner, à ses propres frais, d’un expert de son choix. Comptez un créneau de 1 h 30 à 2 h pour un studio ou un appartement, et de 3 h pour une maison. Une visite de 2 h (appartement) ou 3 h (maison) est comprise dans les honoraires ; au-delà, l’heure supplémentaire est facturée 75 € TVAC. Le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail. Le bailleur perd son point de comparaison et ne peut plus établir de dégât locatif, sauf preuve contraire, difficile à apporter. Oui. Chaque partie peut transmettre ses remarques par e-mail dans le délai précisé pour son état des lieux d’entrée dans les conditions communiquées. Elles sont examinées et intégrées si elles sont fondées, puis le document définitif est renvoyé aux deux parties. Oui, dans la colonne « meublé » de la grille 2026, qui inventorie les meubles sans les accessoires mobiles. Pour un logement meublé et garni (vaisselle, linge, petits équipements), l’inventaire complet est majoré de 50 % sur le total non meublé, suppléments compris. Il décrit l’état tel qu’il est à la date du constat, manquements compris. Si des modifications importantes sont apportées ensuite, chaque partie peut exiger qu’un avenant à l’état des lieux soit dressé contradictoirement. En cas de cession, un état des lieux de sortie intermédiaire est dressé avant le départ du cédant, en présence du nouveau preneur, à frais partagés entre les trois parties (modèle de bail régional, article 11.2). Un nouveau bail appelle un nouvel état des lieux d’entrée. Information à jour au 7 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. Les autres questions sur l’état des lieux sont sur la (https://keuleers-expertises.be/services/etats-des-lieux-bruxelles/) page générale et dans notre (https://keuleers-expertises.be/faq/) foire aux questions . ## Une remise des clés à dater ? Indiquez le bien, la commune et la date d’entrée souhaitée. Nous revenons vers vous avec une proposition de rendez-vous. Préparez votre demande, puis envoyez-la depuis votre messagerie. Vous pouvez aussi nous appeler. Le bureau confirme le rendez-vous. ## Caves, garages et parkings Appartement : caves non aménagées, garages et parkings compris sans supplément. Maison ou studio : caves non aménagées à 15 € au total, quel que soit le nombre de caves ; parkings, garages compris : le premier emplacement est compris, puis 15 € par emplacement supplémentaire. Caves aménagées : comptez les pièces selon leur usage, une seule fois. Hors chambre et pièce d’eau : 15 € par pièce ; salle de douche, salle de bains, cuisine ou WC supplémentaire : 20 € par pièce. Les chambres sont comprises dans le nombre total de chambres du logement. Ne comptez pas ces pièces parmi les caves non aménagées ni une seconde fois dans les autres pièces ; les pièces déjà comprises dans le logement ne déclenchent aucun supplément. Une mission portant uniquement sur une annexe fait l’objet d’une demande distincte. ## Des situations rencontrées par le bureau Quelques exemples anonymisés pour comprendre le déroulement et le périmètre d’une mission. ### Un appartement non meublé mis en location Avant la visite, nous demandons le bail et les coordonnées des parties. Sur place, l’expert décrit les revêtements, menuiseries, sanitaires, cuisine et équipements, relève les compteurs et photographie les constatations. Après transcription, il vérifie et finalise le rapport détaillé qui servira de référence à la sortie. Pour un appartement classique de deux chambres, le forfait d’entrée non meublé commence à 165 € TVAC par partie. La configuration précise et les suppléments déterminent le montant confirmé avant le rendez-vous. Dans cette mission contradictoire, l’expert décrit objectivement le bien pour les deux parties. Page : https://keuleers-expertises.be/etat-des-lieux/sortie/ # À la remise des clés, État des lieux de sortie Le constat dressé en fin de location, comparé point par point à l’état des lieux d’entrée. L’expert distingue ce qui relève de l’usure normale de ce qui est imputable au locataire, et chiffre la remise en état. Estimation des honoraires. Les situations particulières restent sur devis. ## Que fait l’expert à la sortie ? Il compare l’état du logement à celui décrit à l’entrée et établit le compte des dégradations. Le locataire est tenu de restituer les lieux tels qu’il les a reçus, à l’exception de ce qui a péri ou s’est dégradé par l’usage normal ou par force majeure. L’ (https://keuleers-expertises.be/etat-des-lieux/entree/) état des lieux d’entrée fait foi de l’état initial. Recommandations données à titre informatif, sur la base des articles 1730 et suivants de l’ancien Code civil et des usages en matière d’état des lieux, sous réserve des accords entre parties. Information à jour au 7 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. - Il établit le compte des dégradations Dégâts locatifs et défauts d’entretien imputables au locataire, pièce par pièce, par comparaison avec l’entrée. - Il chiffre les indemnités Le montant des remises en état ; le cas échéant, un dédommagement pour chômage immobilier, selon l’importance des réparations et le temps nécessaire pour les réaliser. - Il relève les compteurs Eau, gaz, électricité, jauge à mazout, calorimètres, si les parties le souhaitent et si c’est possible. Les décomptes restent à charge des parties. - Il rédige le procès-verbal Chaque partie reçoit son exemplaire de l’état des lieux de sortie. - Il ne libère pas la garantie locative Ni la libération de la garantie, ni les décomptes de charges ne font partie de sa mission. Un logement dégagé Le dégagement des pièces rend possible l’examen des surfaces et des équipements à la sortie. ## Estimez vos honoraires. Quelques choix pour connaître le montant, comprendre ce qu’il couvre et préparer votre demande. Activez JavaScript pour utiliser le calculateur. Vous pouvez aussi (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) consulter les honoraires ou (https://keuleers-expertises.be/contact/) contacter le bureau . Activez JavaScript pour utiliser l’estimateur. Les grilles et coordonnées restent disponibles ci-dessous. ## Quand et comment se déroule la sortie ? Le plus souvent après le déménagement, à la remise des clés, logement vidé et nettoyé. Le bailleur et le locataire sont présents ou représentés : l’état des lieux de sortie est contradictoire, comme celui d’entrée. Lorsqu’un état des lieux d’entrée existe, chaque partie peut l’exiger, à frais partagés. Préparez les accès, les clés et les justificatifs. À Bruxelles, le contrôle périodique PEB se prévoit en principe tous les deux ans pour le gaz et tous les ans pour le mazout ou un combustible solide. (https://environnement.brussels/entretien-chaudiere) Vérifier les obligations d’entretien . Les documents d’entrée accompagnent la visite et la rédaction du constat de sortie. - Les lieux sont nettoyés et vidés De tout objet appartenant au locataire. Un logement encombré ne peut pas être décrit complètement. - Les compteurs restent ouverts Eau, gaz et électricité, pour vérifier le bon fonctionnement des appareils. À défaut, une réserve est formulée : elle précise les vérifications restant à effectuer et les points que les parties doivent encore régler. - Les attestations d’entretien sont produites À jour selon les obligations applicables et les équipements concernés, établies par les professionnels compétents : chaudière, ramonage, adoucisseur, fosse septique, chauffe-eau, alarme, selon les équipements. - Toutes les clés sont remises Copies comprises. Cette remise est définitive : le locataire n’a plus accès aux lieux, et les éventuels manquements imputables sont examinés dans le cadre du règlement entre les parties. ## Usure du temps ou dégât : comment l’expert tranche La vétusté est l’usure du temps, indépendante du comportement du locataire ; le dégât locatif résulte d’un usage anormal ou d’un défaut d’entretien. La nécessité de repeindre dépend de l’état initial, de l’usure normale et des dégradations constatées. Pour les peintures et papiers peints, la règle générale du bureau : décors amortis après 6 ans (72 mois) pour les décors non lavables, comme une peinture latex, et après 9 ans (108 mois) pour les autres. En présence de dégradations imputables, l’évaluation tient compte de l’âge du décor et de son état à l’entrée. Part théorique non amortie, uniquement si une dégradation imputable justifie une remise en état. Illustration de la règle générale ci-dessus : la durée de vie des décors reste à l’appréciation de l’expert, et les parois doivent être propres et exemptes de nicotine quel que soit l’âge des décors. Comparer les mêmes éléments L’état observé se compare au constat d’entrée en tenant compte de l’usage et de la durée. - Reste à charge du locataire Trous non rebouchés, clous et vis laissés en place, dégâts non réparés dans les règles de l’art, parquet griffé, brûlé ou déformé, sanitaires entartrés, joints à remplacer, jardin non entretenu. - Relève de la vétusté Décors arrivés au terme de leur durée de vie, équipements usés par un usage normal, patine des matériaux. - Parquet plastifié Au-delà d’un demi-mètre carré de taches, de traces mates ou de décolorations, c’est la plastification complète du local qui est comptée. - Équipements installés par le locataire Il peut les enlever et remettre les lieux en état, ou les abandonner au bailleur sans indemnité. Le bailleur peut refuser l’équipement et exiger la remise des lieux dans leur état primitif. - Une liste pièce par pièce Nettoyage, sols, menuiseries, sanitaires, extérieurs : notre guide (https://keuleers-expertises.be/conseils/preparer-etat-des-lieux-sortie/) Préparer l’état des lieux de sortie et l’aide-mémoire du bureau en (https://keuleers-expertises.be/documents/pdf/recommandations-aux-locataires.pdf) PDF . ## Ce que contient le procès-verbal de sortie Le comparatif, le compte des dégradations et leur chiffrage. Envoyé en PDF à chaque partie, selon le délai indicatif communiqué pour votre mission, avec les photographies datées et les relevés du jour. Le chiffrage peut servir de base au règlement entre les parties et, lorsqu’elles s’accordent, à la libération ou à l’affectation de la garantie locative. En cas de désaccord, les voies de recours restent ouvertes aux parties. Un état consigné Le procès-verbal réunit les observations utiles à la lecture de la sortie. - Comparatif pièce par pièce Chaque local est repris dans l’ordre de l’état des lieux d’entrée : ce qui est identique, ce qui a changé. - Compte des dégradations Dégâts locatifs et défauts d’entretien imputables, distingués de la vétusté. - Chiffrage Montant des remises en état, et chômage locatif éventuel selon la durée nécessaire aux travaux. - Compteurs, clés, réserves Index relevés, clés restituées, réserves éventuelles (compteur fermé, local inaccessible) dont la suite doit être précisée entre les parties. - Vos remarques Transmettez vos remarques par e-mail dans le délai applicable à votre mission, précisé dans les conditions communiquées ; elles sont examinées et intégrées si elles sont fondées. ## La visite de pré-sortie : savoir avant de rendre les clés Une visite technique avant la fin du bail, pour savoir ce qui devra être remis en état. Le locataire y voit ce qui lui sera imputé et peut encore y remédier ; le bailleur y prépare ses travaux entre deux locations. Grille 2026 : Tarif de sortie d’une partie, entièrement à charge du demandeur. La visite de pré-sortie n’est pas un état des lieux de sortie : elle ne remplace pas le constat contradictoire dressé à la remise des clés. - Cession de bail Un état des lieux de sortie intermédiaire est dressé avant le départ du cédant, en présence du nouveau preneur. Les frais sont partagés entre les trois parties (modèle de bail régional, article 11.2). - Travail en régie après la mission Tout travail postérieur à la mission concernant une sortie locative est facturé 150 € TVAC de l’heure, avec un minimum d’une heure. - Formulaires de fin de bail Reprise des énergies, reprise de l’eau à Bruxelles, « Qui paie quoi ? » : dans nos (https://keuleers-expertises.be/documents/) documents utiles . Votre situation est plus claire ? Retrouvez les honoraires correspondant à votre bien. ## Combien coûte un état des lieux de sortie ? De 125 € TVAC par partie pour un studio à 220 € pour une maison de quatre chambres , non meublé. Les honoraires sont partagés entre le bailleur et le locataire : le montant indiqué est celui que règle chacun. Type de bien Sortie Sortie meublé Studio 125 € 165 € Appartement 1 chambre Repère indicatif : ± 65 m² 140 € 180 € Appartement 2 chambres Repère indicatif : ± 75 m² 155 € 200 € Appartement 3 chambres Repère indicatif : ± 90 m² 170 € 220 € Appartement 4 chambres Repère indicatif : ± 110 m² 185 € 240 € Maison 1 chambre 175 € 230 € Maison 2 chambres 190 € 245 € Maison 3 chambres 205 € 265 € Maison 4 chambres 220 € 285 € Maison de plus de 300 m², bien exceptionnel Sur devis Sur devis ↔ Faites défiler pour comparer les colonnes. - Logement meublé et garni Inventaire des meubles avec les accessoires mobiles : +50 % sur le total non meublé, suppléments compris. - Locaux supplémentaires Chambre, bureau, dressing, grenier aménagé, buanderie ou autre pièce supplémentaire : 15 € par pièce. Salle de douche, salle de bains, cuisine ou WC supplémentaire : 20 € par pièce, au-delà des pièces comprises. Un hall d’entrée et un hall de nuit sont compris. Chaque hall supplémentaire compte comme une autre pièce à 15 €. Duplex ou triplex : 15 €. Déplacement spécifique pour les clés : 50 €, une seule fois par mission. Appartement : caves non aménagées, garages et parkings compris sans supplément. Maison ou studio : caves non aménagées à 15 € au total, quel que soit le nombre de caves ; parkings, garages compris : le premier emplacement est compris, puis 15 € par emplacement supplémentaire. Caves aménagées : comptez les pièces selon leur usage, une seule fois. Hors chambre et pièce d’eau : 15 € par pièce ; salle de douche, salle de bains, cuisine ou WC supplémentaire : 20 € par pièce. Les chambres sont comprises dans le nombre total de chambres du logement. Ne comptez pas ces pièces parmi les caves non aménagées ni une seconde fois dans les autres pièces ; les pièces déjà comprises dans le logement ne déclenchent aucun supplément. Appartement de plus de 130 m² : base maison au même nombre de chambres ; le logement reste un appartement pour ses options. Aucun cumul avec le supplément de superficie. Appartement 1 chambre : +15 € dès 86 m². Appartement 2 chambres : +15 € dès 96 m². Au-delà de 130 m², la base maison au même nombre de chambres remplace le forfait appartement et son supplément de superficie. Une buanderie est comprise pour un bien de 2 chambres avec exactement 2 salles de bains ou de douche et au moins 120 m². Elle reste à déclarer ; la seconde salle d’eau et les autres pièces supplémentaires restent facturées. Petit balcon ne permettant pas d’installer une table et deux chaises : compris sans supplément. Balcon ou terrasse permettant d’installer ce coin repas : 15 € par espace, dès le premier, même sans mobilier installé. Avec un jardin ou une cour, les espaces attenants formant une même zone sont comptés une seule fois : 20 € avec jardin, 15 € sans jardin. Les zones distinctes se cumulent ; les petits balcons compris n’ajoutent aucune zone payante. - Clés et temps sur place Clés prises ou déposées par l’expert 50 € ; heure supplémentaire sur place 75 € TVAC. - Deux experts Chaque partie peut se faire accompagner, à ses frais, d’un expert de son choix ; en présence d’un autre expert, les honoraires complets du client représenté, suppléments compris, sont majorés de 100 %. Ce montant est entièrement à charge de ce client. - Annulation ou absence Annulation la veille ou le jour même : 150 € TVAC. Absence au rendez-vous : 150 € TVAC à la partie absente. - Paiement Paiement sur place : espèces contre reçu ou carte bancaire avec terminal Bancontact. La facture est envoyée par e-mail après la visite. Le rapport est transmis aux parties après rédaction et vérification, sous réserve du paiement intégral des honoraires dus par les parties. Envoi papier du rapport : 75 € TVAC. L’expert peut adapter ses honoraires si la situation sur place diffère de celle décrite. - Qui paie quoi ? La règle, ses exceptions et un répartiteur par partie : (https://keuleers-expertises.be/conseils/qui-paie-etat-des-lieux/) notre guide « Qui paie l’état des lieux ? » → ## Ce qu’on nous demande avant une sortie Le plus souvent après le déménagement, au moment de la remise des clés, logement vidé et nettoyé. Lorsqu’un état des lieux d’entrée existe, chaque partie peut exiger un état des lieux de sortie contradictoire, à frais partagés. Pas nécessairement. En règle générale, les peintures et papiers peints sont considérés comme amortis après 6 ans (72 mois) pour les décors non lavables et 9 ans (108 mois) pour les autres ; en présence de dégradations imputables, l’évaluation tient compte de l’âge du décor et de son état à l’entrée. Dans tous les cas, les parois doivent être propres et exemptes de nicotine, les trous rebouchés. Une réserve est formulée, qui précise les vérifications restant à effectuer et les points que les parties doivent encore régler. Les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité doivent rester ouverts pour vérifier le bon fonctionnement des appareils. Les honoraires sont partagés entre le bailleur et le locataire : chacun règle le montant de la grille 2026, exprimé par partie. La visite technique de pré-sortie, elle, est entièrement à charge du demandeur, au tarif de sortie d’une partie. Le montant des dégâts locatifs, une fois approuvé par les parties, est déduit de la garantie et le surplus est restitué au locataire. S’il dépasse la garantie, le locataire règle le complément. L’expert n’est pas chargé des modalités de libération de la garantie ni des décomptes de charges. Oui, ou vous faire représenter par un mandataire : l’état des lieux est contradictoire. En cas d’absence le jour du rendez-vous, un forfait de 150 € TVAC est facturé à la partie absente. Transmettez vos remarques par e-mail dans le délai applicable à votre mission, précisé dans les conditions communiquées ; elles sont examinées et intégrées si elles sont fondées. À défaut d’accord entre les parties, le juge de paix est compétent. Vous pouvez les enlever et remettre les lieux dans l’état où vous les avez reçus, ou les abandonner au bailleur sans indemnité. Le bailleur peut toutefois refuser ces équipements et exiger la remise des lieux dans leur état primitif : mettez-vous d’accord par écrit avant la visite. Le coût de certains dégâts nécessite le devis d’un professionnel spécialisé. Le procès-verbal distingue alors les montants déjà évalués des postes « sur devis ». Les parties peuvent transmettre le devis pour préciser ces postes ; l’expert ne fixe pas un coût sans base technique et ne tranche pas leur désaccord. Information à jour au 7 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. Les autres questions sur l’état des lieux sont sur la (https://keuleers-expertises.be/services/etats-des-lieux-bruxelles/) page générale et dans notre (https://keuleers-expertises.be/faq/) foire aux questions . ## Une date de sortie à tenir ? Indiquez le bien, la commune et la date de remise des clés. Nous revenons vers vous avec une proposition de rendez-vous. Préparez votre demande, puis envoyez-la depuis votre messagerie. Vous pouvez aussi nous appeler. Le bureau confirme le rendez-vous. ## Caves, garages et parkings Appartement : caves non aménagées, garages et parkings compris sans supplément. Maison ou studio : caves non aménagées à 15 € au total, quel que soit le nombre de caves ; parkings, garages compris : le premier emplacement est compris, puis 15 € par emplacement supplémentaire. Caves aménagées : comptez les pièces selon leur usage, une seule fois. Hors chambre et pièce d’eau : 15 € par pièce ; salle de douche, salle de bains, cuisine ou WC supplémentaire : 20 € par pièce. Les chambres sont comprises dans le nombre total de chambres du logement. Ne comptez pas ces pièces parmi les caves non aménagées ni une seconde fois dans les autres pièces ; les pièces déjà comprises dans le logement ne déclenchent aucun supplément. Une mission portant uniquement sur une annexe fait l’objet d’une demande distincte. ## Des situations rencontrées par le bureau Quelques exemples anonymisés pour comprendre le déroulement et le périmètre d’une mission. ### Pourquoi un état des lieux d’entrée détaillé est-il essentiel ? Un rapport signé mais très succinct ne permet pas toujours d’établir l’état initial d’un élément. Transmettez-le avant le rendez-vous : nous examinons les comparaisons possibles et signalons ses limites. À la sortie, les constatations et photographies tiennent compte de l’usure normale et de la vétusté. Le procès-verbal reprend les dégâts et leur évaluation lorsqu’ils peuvent être objectivés. Nous ne reconstituons pas un état initial insuffisamment documenté. Les honoraires suivent la configuration du bien et sont communiqués avant la mission. Page : https://keuleers-expertises.be/expertise/donation/ Expertise pour donation · Bruxelles et environs # Expertise immobilière. Pour une donation. Transmettre un bien commence par bien le connaître. Une expertise indépendante apporte une valeur documentée pour préparer votre projet de donation et vos échanges avec le notaire. Expert indépendant · Visite du bien · Rapport écrit ## Une décision familiale, une analyse immobilière. Le projet peut concerner un appartement, une maison ou plusieurs biens. Nous examinons l’immobilier : ses caractéristiques, son état et les éléments qui influencent sa valeur. Cette analyse fournit une base au projet, dont les modalités sont étudiées avec votre notaire. ### Préparer le projet Connaître la valeur du bien avant de discuter des modalités de transmission. ### Comparer plusieurs biens Mettre les caractéristiques et les valeurs en perspective lorsque le projet porte sur plusieurs immeubles. ### Documenter les échanges Donner aux personnes concernées une lecture commune et argumentée du patrimoine immobilier. Le regard Keuleers Préparer aujourd’hui ce qui se transmettra demain. Connaître le bien avant de préparer sa transmission. ## Du patrimoine au projet de transmission. L’évaluation immobilière s’inscrit dans la préparation de votre projet. Elle donne une valeur argumentée au bien ; les modalités de la donation sont examinées avec votre notaire. - 01 Votre patrimoine Identifier le ou les biens concernés. - 02 Une valeur documentée Visiter, analyser et établir le rapport. - 03 Le projet de donation Préparer les échanges avec votre notaire. Un chemin de préparation, à adapter à votre projet. Porter un regard précis sur ce qui se transmet. ## Du premier échange au rapport écrit. - 01 Préciser la mission Votre objectif, les biens concernés, la date de référence et les documents disponibles. - 02 Visiter et examiner Observer le bien et relever les caractéristiques utiles à son évaluation. - 03 Analyser et argumenter Mettre les informations recueillies en perspective avec le marché et le contexte du bien. - 04 Remettre le rapport Vous transmettre les conclusions écrites après rédaction, vérification et règlement intégral des honoraires dus par les parties, puis répondre aux questions relatives à l’analyse. ## Les bonnes pièces, au bon moment. Rassemblez ce dont vous disposez. Le bureau précise avec vous ce qui est utile à votre dossier. Rassembler les pièces disponibles, sans attendre un dossier parfait. ### Préparer une mission adaptée - Le ou les biens concernés - L’objectif et le calendrier du projet - La situation d’occupation - La date de référence convenue 01 Décrire le patrimoine Adresse et type de chaque bien concerné, plans et superficies disponibles. 02 Préciser votre objectif Bien à transmettre, personnes de contact et calendrier envisagé. 03 Rassembler les pièces PEB, informations sur les travaux, bail éventuel et documents de copropriété disponibles. 04 Coordonner la visite Modalités d’accès et coordonnées du notaire si vous souhaitez les communiquer au bureau. ## Un rapport qui expose le raisonnement. Le rapport décrit le bien, expose les éléments pris en compte et présente une valeur argumentée. Il permet de préparer les échanges sur votre transmission à partir d’informations immobilières explicites. Des observations aux conclusions : une trace écrite de l’analyse. ### Expertise pour donation - Identification et description du bien - Contexte et date de l’évaluation - Éléments d’analyse retenus - Conclusion de valeur argumentée Une lecture structurée, du bien à sa valeur. ## Une grille claire. Un rapport compris. Expertise en valeur, succession ou donation : la même grille pour un appartement ou une maison. Les biens particuliers et les dossiers comprenant plusieurs biens font l’objet d’une confirmation du bureau. ### Appartement 325 € TVAC ### Maison 400 € TVAC ## Avant de nous rencontrer. L’expertise en valeur comprend une visite et un rapport écrit. Les modalités d’accès et les pièces disponibles sont précisées lors de la préparation du rendez-vous. La même grille s’applique que pour une expertise en valeur : 325 € TVAC pour un appartement, 400 € TVAC pour une maison. Le bureau confirme la mission et les honoraires selon les biens concernés. La mission présentée ici est une évaluation immobilière. Les modalités de la donation, la répartition des droits et leurs conséquences fiscales sont à examiner avec votre notaire. ## Les autres expertises. ### Expertise en valeur Avant une vente ou un achat, donnez un fondement concret à votre décision. Nous confrontons les caractéristiques du bien à son marché pour établir une valeur à une date donnée. ### Expertise pour succession Lorsqu’un bien immobilier fait partie d’une succession, une valeur documentée aide à avancer sur une base commune. Nous décrivons le bien et argumentons son évaluation dans un rapport écrit. ## Parlons de votre bien. Décrivez votre projet par e-mail, via le formulaire ou par téléphone. Le bureau précise la mission et confirme les honoraires avant le rendez-vous. Page : https://keuleers-expertises.be/expertise/succession/ Expertise pour succession · Bruxelles et environs # Expertise immobilière. Pour une succession. Lorsqu’un bien immobilier fait partie d’une succession, une valeur documentée aide à avancer sur une base commune. Nous décrivons le bien et argumentons son évaluation dans un rapport écrit. Expert indépendant · Visite du bien · Rapport écrit ## Mettre les faits au centre des échanges. Une maison familiale, un appartement loué ou plusieurs biens ne se résument pas à une valeur affective ni à un prix aperçu dans une annonce. L’expert examine les caractéristiques immobilières. Le notaire accompagne le règlement de la succession et précise l’usage attendu du rapport. ### Établir une base documentée Réunir les caractéristiques et la valeur du bien dans un même document. ### Préparer les échanges entre héritiers Disposer d’un regard extérieur pour comparer les options envisagées. ### Envisager la suite Vente, conservation du bien ou rachat de part : préciser l’objectif avant de lancer la mission. Le regard Keuleers Un lieu de vie. Un patrimoine à comprendre. De l’histoire familiale à une lecture documentée. ## Un même bien. Une référence commune. Le rapport rassemble les faits immobiliers dans un document que les personnes concernées peuvent partager. Une base pour préparer les échanges sur la suite. - Les héritiers Une base pour échanger - Le notaire Le cadre de la succession Le rapport documente la valeur immobilière. Décrire le patrimoine dans sa réalité. ## Du premier échange au rapport écrit. - 01 Préciser la mission Votre objectif, les biens concernés, la date de référence et les documents disponibles. - 02 Visiter et examiner Observer le bien et relever les caractéristiques utiles à son évaluation. - 03 Analyser et argumenter Mettre les informations recueillies en perspective avec le marché et le contexte du bien. - 04 Remettre le rapport Vous transmettre les conclusions écrites après rédaction, vérification et règlement intégral des honoraires dus par les parties, puis répondre aux questions relatives à l’analyse. ## Les bonnes pièces, au bon moment. Rassemblez ce dont vous disposez. Le bureau précise avec vous ce qui est utile à votre dossier. Rassembler les pièces disponibles, sans attendre un dossier parfait. ### Les points à préciser ensemble - Un bien ou plusieurs biens à évaluer - La date de référence de l’évaluation - L’occupation et l’accès aux lieux - Les documents déjà réunis par la famille 01 Le bien concerné Adresse, type de bien, plans, superficies et titres disponibles. 02 Le cadre de la demande Coordonnées de la personne de contact et du notaire, s’il est déjà désigné. 03 La date de référence Communiquer la date et le contexte demandés pour l’évaluation ; ils sont précisés avant la mission. 04 L’accès et l’occupation Personne disposant des clés, éventuel bail, PEB et documents de copropriété disponibles. ## Un rapport qui expose le raisonnement. Une description du bien, les éléments retenus dans l’analyse et une conclusion argumentée à la date de référence convenue. Le rapport peut être partagé avec les personnes concernées et votre notaire. Des observations aux conclusions : une trace écrite de l’analyse. ### Expertise pour succession - Identification et description du bien - Contexte et date de l’évaluation - Éléments d’analyse retenus - Conclusion de valeur argumentée Une lecture structurée, du bien à sa valeur. ## Une grille claire. Un rapport compris. Expertise en valeur, succession ou donation : la même grille pour un appartement ou une maison. Les biens particuliers et les dossiers comprenant plusieurs biens font l’objet d’une confirmation du bureau. ### Appartement 325 € TVAC ### Maison 400 € TVAC ## Avant de nous rencontrer. Non. Indiquez ce dont vous disposez et les éléments encore manquants. Le bureau précise les informations utiles et les modalités d’accès au bien avant de confirmer la mission. Pour un appartement ou une maison, les honoraires suivent la même grille que l’expertise en valeur : 325 € TVAC pour un appartement et 400 € TVAC pour une maison. Les biens particuliers et les dossiers portant sur plusieurs biens sont précisés avec le bureau. Non. L’expert établit une valeur immobilière et un rapport. Le notaire accompagne les actes et les aspects juridiques de la succession. Le contexte et la date de référence sont donc importants dès la demande. ## Les autres expertises. ### Expertise en valeur Avant une vente ou un achat, donnez un fondement concret à votre décision. Nous confrontons les caractéristiques du bien à son marché pour établir une valeur à une date donnée. ### Expertise pour donation Transmettre un bien commence par bien le connaître. Une expertise indépendante apporte une valeur documentée pour préparer votre projet de donation et vos échanges avec le notaire. ## Parlons de votre bien. Décrivez votre projet par e-mail, via le formulaire ou par téléphone. Le bureau précise la mission et confirme les honoraires avant le rendez-vous. Page : https://keuleers-expertises.be/expertise/valeur/ Expertise en valeur · Bruxelles et environs # Expertise en valeur. Pour vendre ou acheter. Avant une vente ou un achat, donnez un fondement concret à votre décision. Nous confrontons les caractéristiques du bien à son marché pour établir une valeur à une date donnée. Expert indépendant · Visite du bien · Rapport écrit ## Un prix affiché ne raconte pas tout. Deux appartements d’une même rue peuvent présenter des écarts importants. L’étage, la lumière, l’organisation des pièces, l’état du bâtiment ou les travaux à prévoir nuancent une simple moyenne au mètre carré. L’expertise rassemble ces éléments dans une analyse propre à votre bien. ### Préparer une vente Disposer d’une valeur argumentée avant de fixer votre prix de présentation. ### Examiner un achat Mettre en perspective le prix demandé et les caractéristiques du bien visité. ### Préparer une décision patrimoniale Partager une base documentée avant un rachat de part ou une réorganisation de votre patrimoine. Le regard Keuleers Lire le bien, dans son contexte. Une adresse. Des caractéristiques singulières. ## Croiser les regards, argumenter la valeur. La situation, les volumes, l’état et le marché sont examinés ensemble. Aucun de ces critères ne raconte, à lui seul, la valeur du bien. - 01 Situation Adresse et environnement - 02 Volumes Surface et distribution - 03 État du bien Équipements et travaux - 04 Marché Contexte et occupation Des critères croisés, sans pondération automatique. Observer les détails, comprendre l’ensemble. ## Du premier échange au rapport écrit. - 01 Préciser la mission Votre objectif, les biens concernés, la date de référence et les documents disponibles. - 02 Visiter et examiner Observer le bien et relever les caractéristiques utiles à son évaluation. - 03 Analyser et argumenter Mettre les informations recueillies en perspective avec le marché et le contexte du bien. - 04 Remettre le rapport Vous transmettre les conclusions écrites après rédaction, vérification et règlement intégral des honoraires dus par les parties, puis répondre aux questions relatives à l’analyse. ## Les bonnes pièces, au bon moment. Rassemblez ce dont vous disposez. Le bureau précise avec vous ce qui est utile à votre dossier. Rassembler les pièces disponibles, sans attendre un dossier parfait. ### Ce qui influence la valeur - Situation et environnement immédiat - Surface, volumes et distribution - État, équipements et travaux connus - Occupation et caractéristiques du marché 01 Identifier le bien Adresse précise, type de bien, plans et superficies disponibles. 02 Comprendre son état Certificat PEB, informations sur les rénovations et travaux connus. 03 Situer son occupation Bail en cours si le bien est loué et informations utiles sur l’occupation. 04 Compléter le dossier Pour une copropriété, documents disponibles sur les charges et les travaux des parties communes. ## Un rapport qui expose le raisonnement. Les caractéristiques du bien, les éléments examinés et la conclusion de valeur sont réunis dans un rapport écrit. Vous disposez d’une base explicite pour discuter de votre projet. Des observations aux conclusions : une trace écrite de l’analyse. ### Expertise en valeur - Identification et description du bien - Contexte et date de l’évaluation - Éléments d’analyse retenus - Conclusion de valeur argumentée Une lecture structurée, du bien à sa valeur. ## Une grille claire. Un rapport compris. Expertise en valeur, succession ou donation : la même grille pour un appartement ou une maison. Les biens particuliers et les dossiers comprenant plusieurs biens font l’objet d’une confirmation du bureau. ### Appartement 325 € TVAC ### Maison 400 € TVAC ## Avant de nous rencontrer. La mission porte sur un avis indépendant et un rapport écrit. Elle n’est pas liée à un mandat de vente et ne constitue pas une promesse sur le prix qui sera effectivement obtenu. La valeur vénale concerne la valeur de vente ; la valeur locative concerne le loyer. Précisez l’objectif de votre demande pour que le bureau confirme la mission adaptée. L’accompagnement avant achat permet une visite conseil sans rapport écrit. L’expertise en valeur répond à un autre objectif : établir et argumenter une valeur immobilière. ## Les autres expertises. ### Expertise pour succession Lorsqu’un bien immobilier fait partie d’une succession, une valeur documentée aide à avancer sur une base commune. Nous décrivons le bien et argumentons son évaluation dans un rapport écrit. ### Expertise pour donation Transmettre un bien commence par bien le connaître. Une expertise indépendante apporte une valeur documentée pour préparer votre projet de donation et vos échanges avec le notaire. ## Parlons de votre bien. Décrivez votre projet par e-mail, via le formulaire ou par téléphone. Le bureau précise la mission et confirme les honoraires avant le rendez-vous. ## Des situations rencontrées par le bureau Quelques exemples anonymisés pour comprendre le déroulement et le périmètre d’une mission. ### Une valeur indépendante pour une indivision familiale Lorsqu’un membre d’une famille envisage de racheter les parts des autres ou qu’une vente est envisagée, nous réunissons les documents disponibles et visitons le bien. Configuration, état et environnement alimentent un rapport de valeur écrit et motivé. Les honoraires dépendent du type de bien et de la complexité de la mission. La valeur retenue est établie à une date donnée ; elle ne garantit pas le prix auquel une transaction sera conclue. Page : https://keuleers-expertises.be/faq/ # Ce qu’on nous demande Questions fréquentes Trente-cinq réponses courtes aux questions qui reviennent avant un état des lieux, une expertise, une réception de chantier ou un constat d’humidité à Bruxelles. L’essentiel en une phrase, puis le détail. ## Trouvez la réponse en un mot Chaque réponse commence par l’essentiel, en une phrase, puis développe. Parcourez les thèmes ou tapez un mot (clés, garantie, vétusté, PEB…). La recherche affiche les réponses correspondantes, avec les passages utiles surlignés. Les montants cités sont nos honoraires 2026, TVAC, repris dans la (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) grille complète . Les faits légaux sont datés ; pour une situation particulière, un expert vaut mieux qu’une page. Information à jour au 5 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. 35 questions, 8 thèmes. Parcourez les thèmes ou recherchez un mot. Aucune réponse ne correspond à « ». ou (https://keuleers-expertises.be/contact/) posez-nous la question directement → ## Entrée, sortie, acquisitif 8 questions · Obligatoire à Bruxelles, contradictoire, et décisif le jour du désaccord. Oui. Pour tout bail d’habitation en Région bruxelloise, l’état des lieux d’entrée détaillé est obligatoire et contradictoire, en application de l’article 220 du Code bruxellois du Logement, qui régit le bail d’habitation depuis le 1 er janvier 2018. Il est dressé avant l’entrée dans les lieux ou, au plus tard, dans le premier mois d’occupation. (https://keuleers-expertises.be/services/etats-des-lieux-bruxelles/) L’état des lieux en détail → Le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail. Le propriétaire perd son point de comparaison, et le bénéfice du doute. Sans document d’entrée, il devient très difficile de retenir quoi que ce soit sur la garantie locative. À l’entrée : avant l’emménagement, ou au plus tard dans le premier mois d’occupation. Nous recommandons un logement vide, avant le déménagement : derrière une armoire, on ne voit rien, et un déménagement occasionne lui-même des dégâts. À la sortie : le constat est généralement dressé après le déménagement, à la remise des clés, logement vidé. (https://keuleers-expertises.be/conseils/preparer-etat-des-lieux-sortie/) Préparer son état des lieux de sortie → Un état des lieux dressé en présence des deux parties , propriétaire et locataire, ou de leurs représentants. Chacun peut ainsi constater l’état du bien et faire connaître ses observations. Si vous ne pouvez pas être présent, vous pouvez vous faire représenter par un mandataire. Rien ne l’interdit. L’expert n’est pas obligatoire. Le document doit être détaillé et contradictoire ; des descriptions précises et des photos facilitent la comparaison. « Mur abîmé » ne veut rien dire ; « fendillement vertical de 40 cm, ouverture 1 mm, cloison plafonnée, angle nord-est » se défend. Le jour du désaccord, c’est la précision du document qui décide, pas la bonne foi des parties. L’autre partie peut demander au juge de paix de désigner un expert pour l’établir. Le refus d’une partie ne dispense donc pas de l’état des lieux : il en déplace l’initiative. Dans la pratique, un expert mandaté par les deux parties évite d’en arriver là. La vétusté est l’usure du temps, indépendante du comportement du locataire ; le dégât locatif résulte d’un usage anormal ou d’un défaut d’entretien. À la sortie, l’expert compare point par point avec l’état des lieux d’entrée, distingue les deux et chiffre les remises en état imputables au locataire. La nécessité de repeindre dépend de l’état initial, de l’usure normale et des dégradations constatées. (https://keuleers-expertises.be/documents/) Documents utiles, dont « Qui paie quoi ? » → Un constat dressé à une date donnée, dans un but précis, en dehors du cadre locatif. Bien occupé par le vendeur jusqu’à la signature de l’acte : la description est adaptée au but du constat, en particulier pour le niveau de détail. Les photographies complètent la description sans jamais la remplacer : c’est elle qui donne la vue d’ensemble et les dimensions (longueur et ouverture des fissures). ## Qui paie, combien, et quand 6 questions · Nos honoraires 2026, TVAC, par partie pour les états des lieux. Les honoraires sont partagés entre le propriétaire et le locataire. Nos honoraires sont d’ailleurs affichés par partie. Chacune des parties peut aussi se faire accompagner, à ses propres frais, d’un expert de son choix. (https://keuleers-expertises.be/conseils/qui-paie-etat-des-lieux/) Notre guide « Qui paie l’état des lieux ? » → De 125 € à 300 € TVAC par partie en 2026, hors suppléments , selon le type de bien, la mission (entrée ou sortie) et l’ameublement. Par exemple : studio 135 € à l’entrée et 125 € à la sortie ; appartement deux chambres d’environ 75 m², 165 € et 155 € comme tarifs de référence à confirmer ; maison quatre chambres 230 € et 220 €. Les biens meublés, les commerces et bureaux, et les états des lieux avant ou après travaux ont leur propre grille. (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) Voir la grille complète → (https://keuleers-expertises.be/tarifs/#hn-estimation) Estimer en ligne → Une visite sur place de 2 h maximum pour un appartement, 3 h pour une maison, et le rapport envoyé par e-mail. Toute heure supplémentaire sur place est facturée 75 € TVAC. Suppléments 2026, par partie : Chambre, bureau, dressing, grenier aménagé, buanderie ou autre pièce supplémentaire : 15 € par pièce. Salle de douche, salle de bains, cuisine ou WC supplémentaire : 20 € par pièce, au-delà des pièces comprises. Un hall d’entrée et un hall de nuit sont compris. Chaque hall supplémentaire compte comme une autre pièce à 15 €. Duplex ou triplex : 15 €. Déplacement spécifique pour les clés : 50 €, une seule fois par mission. Appartement : caves non aménagées, garages et parkings compris sans supplément. Maison ou studio : caves non aménagées à 15 € au total, quel que soit le nombre de caves ; parkings, garages compris : le premier emplacement est compris, puis 15 € par emplacement supplémentaire. Caves aménagées : comptez les pièces selon leur usage, une seule fois. Hors chambre et pièce d’eau : 15 € par pièce ; salle de douche, salle de bains, cuisine ou WC supplémentaire : 20 € par pièce. Les chambres sont comprises dans le nombre total de chambres du logement. Ne comptez pas ces pièces parmi les caves non aménagées ni une seconde fois dans les autres pièces ; les pièces déjà comprises dans le logement ne déclenchent aucun supplément. Appartement de plus de 130 m² : base maison au même nombre de chambres ; le logement reste un appartement pour ses options. Aucun cumul avec le supplément de superficie. Appartement 1 chambre : +15 € dès 86 m². Appartement 2 chambres : +15 € dès 96 m². Au-delà de 130 m², la base maison au même nombre de chambres remplace le forfait appartement et son supplément de superficie. Une buanderie est comprise pour un bien de 2 chambres avec exactement 2 salles de bains ou de douche et au moins 120 m². Elle reste à déclarer ; la seconde salle d’eau et les autres pièces supplémentaires restent facturées. Petit balcon ne permettant pas d’installer une table et deux chaises : compris sans supplément. Balcon ou terrasse permettant d’installer ce coin repas : 15 € par espace, dès le premier, même sans mobilier installé. Avec un jardin ou une cour, les espaces attenants formant une même zone sont comptés une seule fois : 20 € avec jardin, 15 € sans jardin. Les zones distinctes se cumulent ; les petits balcons compris n’ajoutent aucune zone payante. Envoi postal du rapport : 75 € TVAC par envoi, montant forfaitaire sans majoration. L’expert peut adapter ses honoraires si la situation sur place diffère de celle décrite lors de la prise de rendez-vous. Sur place, le jour de la visite, contre un reçu. La facture est ensuite envoyée par e-mail. Les parties sont solidairement tenues au paiement des honoraires, quelle que soit la répartition convenue entre elles, et l’expert peut suspendre sa mission tant que l’intégralité des honoraires n’est pas reçue. (https://keuleers-expertises.be/conditions-generales/) Conditions générales → Une annulation la veille ou le jour même du rendez-vous est facturée 150 € TVAC. En cas d’absence le jour même, ce même montant forfaitaire de 150 € TVAC est facturé à la partie absente. Prévenez-nous dès que possible : un créneau libéré à temps ne coûte rien. Oui : en présence d’un autre expert, les honoraires complets du client représenté, suppléments compris, sont majorés de 100 %. Ce montant est entièrement à charge de ce client. Une visite technique de « pré-sortie locative », avant la fin du bail, reprend le tarif de sortie d’une partie, entièrement à charge du demandeur. Tout travail en régie postérieur à la mission, pour une sortie locative, est facturé 150 € TVAC de l’heure, avec un minimum d’une heure (150 €). ## La valeur réelle, argumentée 4 questions · Vendre, acheter, hériter, donner, ou préparer un achat avec un regard technique. L’expertise en valeur détermine le montant en échange duquel un immeuble peut être acquis ou vendu. L’expert tient compte des caractéristiques du bien (qualités architecturales, état de l’immeuble, prestations, équipements) et de la tendance du marché dans lequel il se situe. Le résultat est un rapport argumenté, utilisable pour vendre, acheter, hériter, donner ou préparer une transmission. (https://keuleers-expertises.be/services/expertises-immobiliere-bruxelles/) L’expertise immobilière → 325 € TVAC pour un appartement ou un terrain, 400 € TVAC pour une maison, une villa ou un commerce, rapport compris (honoraires 2026). Ces honoraires incluent une visite d’une heure pour un appartement ou de deux heures pour une maison. La même grille s’applique aux successions et donations pour un appartement ou une maison. Immeuble de rapport et bien important ou atypique : sur demande, après description du bien. Rassemblez un maximum de pièces : c’est ce qui permet une estimation argumentée. Titre de propriété ; informations cadastrales (plans, matrice, revenu cadastral) ; certificats en votre possession (électricité, PEB) ; date de construction et des travaux importants ou rénovations ; plans de construction et permis obtenus ; cahier des charges de la construction ; liste des travaux réalisés depuis votre acquisition, ou dossier d’intervention ultérieure (DIU). L’expertise produit un rapport écrit et argumenté ; l’encadrement technique est une visite conseil, sans rapport. Avant un achat, l’expert vous accompagne sur place pour un contrôle et un diagnostic visuel : état général, budget travaux à prévoir, questions techniques. Honoraires 2026 : 250 € TVAC pour un appartement ou un terrain, 300 € pour une maison, une villa ou un commerce. (https://keuleers-expertises.be/accompagnement/) L’accompagnement immobilier → ## Provisoire, définitive, décennale 4 questions · Le moment où vous acceptez les travaux, et où la garantie décennale peut commencer selon le contrat et l’agréation des travaux. Réception provisoire, sans rapport écrit : première visite à 300 € TVAC pour un appartement de moins de 130 m², 400 € dès 130 m² ou pour une maison jusqu’à 250 m². Deuxième visite : respectivement 250 € ou 350 €. Maison de plus de 250 m², bien complexe, pré-réception et réception définitive : sur devis. Mieux vaut éviter : accepter les clés et occuper le bien avant la réception vaut réception tacite, sauf preuve contraire. L’effet sur les défauts apparents dépend des réserves, du contrat et des faits. Attendez la réception, faites-vous accompagner, et consignez vos réserves par écrit avant de prendre possession. Sous le régime de la loi Breyne, au plus tôt un an après la réception provisoire , un délai minimum imposé par la loi (loi Breyne du 9 juillet 1971). Cette année permet de « tester » l’immeuble et de signaler au vendeur les défauts constatés à l’usage. Pour un appartement, la réception définitive ne peut avoir lieu qu’après celle des parties communes. Dans la plupart des cas, à la réception provisoire. La garantie décennale (articles 1792 et 2270 de l’ancien Code civil) couvre pendant dix ans les vices graves qui affectent la stabilité de l’ouvrage. Le point de départ dépend de l’agréation des travaux et du contrat ; il doit être vérifié dans votre dossier. (https://keuleers-expertises.be/conseils/reception-provisoire-reserves/) Formuler ses réserves le jour J → ## La tache n’est jamais le problème 3 questions · Remontées capillaires, infiltrations, condensation, fuites : ce que mesure l’hygromètre. Une tache signale une observation à documenter, sans suffire à en déterminer la cause. Repérez son emplacement, son étendue et son évolution. Le bureau propose un constat simple : questions sur la situation, mesures hygrométriques des murs concernés et description des observations, avec ou sans rapport écrit. La recherche de fuite et le diagnostic technique de l’origine relèvent d’une intervention spécialisée. (https://keuleers-expertises.be/services/detection-dhumidite/) Le constat d’humidité → Non. Tant que la cause n’est pas traitée, la tache réapparaît. Les moisissures et les bactéries prolifèrent, des champignons peuvent apparaître et les revêtements des sols, des murs et des plafonds se dégradent. Les signes à prendre au sérieux : enduits qui noircissent ou se décollent, peinture ou papier peint qui se décolle, boiseries qui pourrissent, murs froids et humides au toucher, odeur persistante. En deux temps : l’expert vous interroge sur la situation, puis mesure le taux d’humidité des murs concernés à l’hygromètre. Les résultats peuvent être retranscrits dans un rapport de constat. Honoraires 2026 : 250 € TVAC sans rapport, 360 € TVAC avec rapport, visite de 2 h maximum comprise. Nous ne réalisons aucun travail d’assèchement : le constat est indépendant de toute entreprise de traitement. ## Ce que nous ne faisons pas nous-mêmes 3 questions · Keuleers Expertises n’est pas certificateur : nous vous mettons en relation avec des certificateurs agréés. Non. Keuleers Expertises n’est pas certificateur PEB. Nous vous mettons en relation avec des certificateurs agréés : à Bruxelles, Monsieur Michel (agrément 1740539), 0477 78 18 78 , info@newpeb.be ; en Wallonie, Monsieur Philippe (agrément CERTIF-P2-02502), 0498 41 14 00 . (https://keuleers-expertises.be/services/peb/) Le certificat PEB → Le certificat PEB est valable dix ans. Obligatoire à la vente et à la location d’un logement en Région bruxelloise, il indique la consommation théorique d’énergie du bâtiment dans des conditions standardisées, sous forme d’une classe (de A++ à G), son impact sur l’environnement (émissions de CO 2 ), les performances de l’enveloppe, du chauffage et de la production d’eau chaude sanitaire, la présence d’une ventilation ou d’une source d’énergie renouvelable, et des recommandations d’amélioration. Il peut être transféré à chaque mise en vente ou en location tant que les caractéristiques énergétiques du bien ne changent pas. (https://keuleers-expertises.be/documents/pdf/comment-lire-un-certificat-peb.pdf) Comment lire un certificat PEB (PDF) → Grille indicative 2026 du certificateur, TVAC : 220 € pour un appartement, 280 € pour un duplex, 310 € pour un triplex, 350 € pour une maison deux façades, 400 € pour une maison trois façades. Immeuble de rapport (minimum trois unités) : 200 € par unité. Maison quatre façades, villa ou bien exceptionnel : sur demande. Prise et remise des clés 20 € ; envoi papier ou démarche auprès du syndic 50 €. (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) Toutes les grilles 2026 → ## Avant, pendant, après la visite 4 questions · Prendre rendez-vous, durée de la visite, contenu et délai du rapport, remarques. Par le formulaire, par téléphone au 0475 61 30 03 ou par e-mail à info@keuleers-expertises.be . Décrivez le bien (type, adresse, commune), la mission souhaitée et vos contraintes de dates. Un membre de l’équipe traite la demande, confirme le créneau, en propose un autre ou vous rappelle. L’accusé de réception ne vaut pas rendez-vous. (https://keuleers-expertises.be/contact/) Demander un rendez-vous → Comptez un créneau de 1 h 30 à 2 h pour un studio ou un appartement, et de 3 h pour une maison. Les honoraires comprennent jusqu’à 2 h sur place pour un appartement et 3 h pour une maison. Pour un état des lieux, votre présence, ou celle d’un mandataire, est nécessaire. Le logement est idéalement vide. Le délai indicatif vous est communiqué selon la nature, l’importance et la complexité de la mission. Pour un état des lieux d’entrée, comptez environ deux semaines pour la rédaction, la vérification et la finalisation. Vous êtes informés si un traitement plus long est nécessaire. Le rapport est transmis aux parties après rédaction et vérification, sous réserve du paiement intégral des honoraires dus par les parties. Il est envoyé en PDF, par e-mail, à chaque partie. Il décrit le bien pièce par pièce (sols, murs, plafonds, menuiseries, vitrages, sanitaires, cuisine équipée, chauffage, électricité visible), avec une documentation photographique datée, le relevé des compteurs et des clés et, à la sortie, le comparatif et le chiffrage des remises en état imputables. Un envoi papier est facturé 75 € TVAC. Oui : vous pouvez transmettre vos remarques par e-mail dans le délai applicable à votre mission, précisé dans les conditions communiquées. Elles sont examinées et intégrées si elles sont fondées. Les réclamations relatives à nos prestations doivent nous parvenir par écrit dans les quinze jours qui suivent l’envoi de la facture correspondante. ## Qui sonne à votre porte 3 questions · Quatre experts, une assistante, trois langues, les 19 communes de Bruxelles et la périphérie. Un des quatre experts du bureau : Yves Keuleers, Sarah Choukaïli, Samantha Libert ou Sandro Monteiro. Vous saurez qui sonne à votre porte. Vanessa Pilette, secrétaire administrative indépendante, assure le suivi administratif des dossiers, la facturation, l’envoi des rapports et le suivi des échanges avec les parties. Le bureau travaille en français, en néerlandais et en anglais. (https://keuleers-expertises.be/notre-equipe/) Rencontrer l’équipe → Dans les 19 communes de la Région de Bruxelles-Capitale et en périphérie , en Brabant flamand et en Brabant wallon (communes limitrophes). Le siège social est à Rhode-Saint-Genèse (chaussée de Waterloo 200/8) ; les bureaux, place de l’Amitié 7/8 à 1160 Bruxelles, reçoivent uniquement sur rendez-vous. (https://keuleers-expertises.be/services/etats-des-lieux-bruxelles/) L’état des lieux commune par commune → Oui. Nous ne sommes ni agence, ni syndic, ni gestionnaire, ni entreprise de travaux. Notre rapport est neutre et impartial : nous ne sommes ni du côté du propriétaire ni de celui du locataire, nous décrivons. Plusieurs agences bruxelloises, dont Century 21, Sotheby’s International Realty, BlackReit ou Bureau Simon, nous confient leurs états des lieux ; cela ne change rien à notre position sur place. (https://keuleers-expertises.be/a-propos/) À propos du bureau → ## Posez-la directement Une situation particulière se décrit mieux qu’elle ne se cherche. Trois façons de nous joindre, et nos guides pour aller plus loin. Yves Keuleers, un échange direct Photographie authentique issue du reportage conservé. ### Par téléphone 0475 61 30 03 Français, néerlandais, anglais. ### Par e-mail info@keuleers-expertises.be Décrivez le bien, la mission souhaitée et vos dates. ### Nos guides Normes bruxelloises 2026, qui paie l’état des lieux, préparer sa sortie, formuler ses réserves à la réception. ## Une réponse, c’est bien. Un rendez-vous, c’est mieux. Décrivez votre situation en deux minutes. Un membre de l’équipe la traite et vous propose un créneau. Page : https://keuleers-expertises.be/mentions-legales/ # Mentions légales Qui édite ce site, qui l’héberge, ce que vous pouvez faire de son contenu et quel droit s’applique. Ce que la loi demande, en français clair. Le calculateur Express et le formulaire de contact transmettent votre demande au bureau à info@keuleers-expertises.be lorsque vous cliquez sur « Envoyer ma demande ». Cloudflare Turnstile vérifie alors que la demande ne provient pas d’un robot ; ce service externe traite des signaux techniques du navigateur et de la connexion. Brevo assure la transmission de l’e-mail. Le bureau confirme ensuite la mission, les honoraires et le rendez-vous. Une copie de votre demande et de vos coordonnées est transmise à Neorma, outil de suivi opéré par Kanexio, pour le suivi du traitement par le bureau. Cette copie n’entraîne aucune inscription commerciale. ## Qui édite ce site ? Keuleers Expertises est le nom commercial de Yves Keuleers Consulting , société dont le gérant est Yves Keuleers . Le site keuleers-expertises.be est édité et exploité par cette société, qui publie ici les informations prévues à l’article XII.6 du Code de droit économique. Le bureau exerce l’expertise immobilière : états des lieux, expertises en valeur, réceptions provisoires et définitives, encadrement technique avant achat et constats d’humidité, dans les 19 communes de la Région de Bruxelles-Capitale et en périphérie. Information à jour au 24 octobre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. Champ Valeur Nom commercial Keuleers Expertises Dénomination sociale Yves Keuleers Consulting SRL (société à responsabilité limitée) Gérant et responsable de la publication Yves Keuleers Numéro d’entreprise et de TVA BE 0778.738.962 Registre des personnes morales RPM Bruxelles Siège social Chaussée de Waterloo 200/8, 1640 Rhode-Saint-Genèse Bureaux Place de l’Amitié 7/8, 1160 Bruxelles (sur rendez-vous) Activité Expertise immobilière Assurances professionnelles AXA, contrat Pro n° 010.930.456.234 ARAG, contrat n° 13040125 ↔ Faites défiler pour comparer les colonnes. Une activité en région bruxelloise Une typologie immobilière familière à Bruxelles et en périphérie. ## Comment nous joindre Le bureau répond en français, en néerlandais et en anglais. Le bureau bruxellois reçoit uniquement sur rendez-vous ; le courrier se traite au siège social. ### Par téléphone 0475 61 30 03 ### Par e-mail info@keuleers-expertises.be ### Siège social Chaussée de Waterloo 200/8 1640 Rhode-Saint-Genèse ### Bureaux Place de l’Amitié 7/8 1160 Bruxelles, sur rendez-vous Pour une demande de rendez-vous, utilisez le (https://keuleers-expertises.be/contact/) formulaire de contact ou le (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) calculateur Express . Le bureau vous répond pour préciser la mission et les disponibilités. ## Qui a conçu et qui héberge ce site ? Le site a été conçu et orchestré par Kanexio (kanexio.com). Son hébergement est assuré par Cloudflare, Inc. (101 Townsend Street, San Francisco, CA 94107, États-Unis), par l’intermédiaire de Kanexio, qui administre le site. Le site ne comporte ni espace client ni création de compte. Les formulaires transmettent votre demande au bureau après votre validation. Cloudflare Turnstile est chargé au moment de l’envoi pour la vérification anti-spam ; Brevo assure la transmission de l’e-mail. - Conception, rédaction et orchestration Kanexio, sur la base des textes, grilles tarifaires et documents fournis par le bureau. - Hébergement Cloudflare, Inc. (101 Townsend Street, San Francisco, CA 94107, États-Unis), par l’intermédiaire de Kanexio, qui administre le site. Contact pour toute question relative à l’hébergement : info@keuleers-expertises.be. - Polices de caractères Auto-hébergées sur notre domaine. Aucun appel à un service de polices tiers. - Statistiques et traceurs Aucun. Ni cookie de mesure d’audience, ni pixel publicitaire, ni contenu embarqué. Voir la (https://keuleers-expertises.be/politique-de-cookies-ue/) politique de cookies . - Formulaire de contact Envoi de votre demande au bureau, après votre validation, par un service de messagerie transactionnelle. ## Ce que vous pouvez faire de nos contenus Les textes, photographies, illustrations, le logo et la structure du site appartiennent à Yves Keuleers Consulting , sauf mention contraire. Ils sont protégés par le droit d’auteur (livre XI du Code de droit économique). Toute reproduction, hors les exceptions légales telles que la courte citation, requiert notre accord écrit préalable. Les rapports d’expertise, ordres de mission et documents à notre en-tête sont réservés aux parties à la mission. 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Vues de Bruxelles et intérieurs : photographies sous licence, © Werner Lerooy (façades de Schaerbeek), Raimonds Volonts (toits de Bruxelles), Alexandre Zveiger (grand séjour). - Nom et logo « Keuleers Expertises » et le symbole associé (maison, loupe et lettre K) identifient le bureau. Leur usage par un tiers, notamment pour laisser croire à un partenariat, est interdit. - Documents officiels mis à disposition Les contrats de bail types, fiches PEB et documents de reprise d’énergie proposés dans la (https://keuleers-expertises.be/documents/) page Documents restent la propriété de leurs auteurs respectifs. ## Ce que ce site n’est pas Les informations publiées ici sont générales. Elles ne remplacent ni une mission d’expertise sur place, ni un conseil juridique adapté à votre situation. ### Un contenu informatif, daté et relu Les informations juridiques sont accompagnées de repères et de sources. Elles peuvent évoluer et ne remplacent pas un conseil adapté au dossier. Une erreur ou une information dépassée peut être signalée au bureau pour vérification. ### Des honoraires indicatifs Les (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) grilles 2026 sont publiées TVAC. L’expert confirme le montant exact lors de la demande et peut l’adapter si la situation rencontrée sur place ne correspond pas à celle décrite. Les (https://keuleers-expertises.be/tarifs/#hn-estimation) calculateurs donnent un résultat indicatif et non contractuel. ### Des documents et coordonnées de tiers Les documents officiels et les coordonnées des certificateurs PEB agréés sont fournis à titre de service. Nous ne répondons pas de leur contenu ni de leurs prestations. Keuleers Expertises n’est pas certificateur PEB et n’exécute aucuns travaux. ### Une disponibilité raisonnable Nous faisons ce qu’il faut pour que le site reste accessible et exact, sans pouvoir garantir l’absence d’interruption ou d’erreur. Aucune disponibilité de rendez-vous n’y est affichée : l’accusé de réception d’une demande ne vaut pas confirmation. ## Quel droit s’applique ? Le droit belge, exclusivement. Tout litige relatif au site ou à nos prestations relève des tribunaux dont dépend notre siège social, sauf règle impérative de compétence, notamment celle qui protège le consommateur. La langue des présentes mentions et de nos conditions générales est le français. En cas de traduction, la version française fait foi. Le bureau pratique par ailleurs le néerlandais et l’anglais. - Réclamation sur une prestation Par écrit, dans les quinze jours qui suivent l’envoi de la facture concernée (article 2 de nos conditions générales). Ce délai ne prive pas le consommateur de ses droits impératifs ni de ses recours légaux. - Avant tout recours Écrivez-nous. La plupart des désaccords se règlent par un échange de courriels et, si nécessaire, un rendez-vous au bureau. - Conditions générales de vente Quatorze articles régissent nos missions : paiement, réclamations, annulation, absence, régie. Ils sont publiés sur la page (https://keuleers-expertises.be/conditions-generales/) Conditions générales . - Mise à jour de ces mentions Elles peuvent évoluer. La date figurant en tête de page est celle de la dernière révision ; c’est elle qui fait foi. ## Les autres textes du site Ces mentions forment un tout avec les documents ci-dessous. Chacun traite d’un sujet précis, sans répéter les autres. Retrouver chaque texte Les documents du site détaillent chacun une partie du cadre présenté dans ces mentions. ### Conditions générales Les 14 articles qui régissent nos missions, puis les conditions d’utilisation du site. ### Politique de confidentialité Quelles données nous traitons (formulaire, dossiers d’expertise), pourquoi, combien de temps, et vos droits. ### Politique de cookies Les outils de fonctionnement et la vérification anti-spam sont décrits dans notre politique de cookies. Aucun suivi publicitaire n’est activé. Indépendance, contradictoire, confidentialité, transparence des honoraires : ce à quoi le bureau s’engage. ### À propos Le fondateur, l’approche du bureau, la zone d’intervention et les langues pratiquées. ## Ce qu’on nous demande sur ces mentions Yves Keuleers Consulting, dont Keuleers Expertises est le nom commercial. Gérant : Yves Keuleers. Numéro d’entreprise et de TVA : BE 0778.738.962. Siège social : Chaussée de Waterloo 200/8, 1640 Rhode-Saint-Genèse. Par téléphone au 0475 61 30 03, par e-mail à info@keuleers-expertises.be, ou par le formulaire de contact du site. Le bureau bruxellois, Place de l’Amitié 7/8 à 1160 Bruxelles, reçoit uniquement sur rendez-vous. Une courte citation est autorisée si elle mentionne Keuleers Expertises et renvoie vers la page citée. Toute reproduction plus large, y compris d’une photographie ou d’une grille tarifaire, requiert notre accord écrit préalable. Aucun suivi publicitaire ni mesure d’audience n’est activé. Les polices et médias sont hébergés sur notre domaine. Cloudflare Turnstile est chargé uniquement pour sécuriser un envoi. Le détail figure dans la politique de cookies. Le droit belge. Les litiges relèvent des tribunaux dont dépend le siège social de Yves Keuleers Consulting, sauf règle impérative de compétence, notamment celle qui protège le consommateur. Le site a été conçu et orchestré par Kanexio. Le nom de l’hébergeur figure dans la section « Conception et hébergement » de cette page. ## Écrivez-nous, nous répondons Pour toute demande liée à ces mentions, à un contenu du site ou à vos données : info@keuleers-expertises.be. Un membre de l’équipe vous répond. Page : https://keuleers-expertises.be/notre-equipe/ # Vous saurez qui sonne Quatre experts immobiliers et une secrétaire administrative indépendante. Nos experts interviennent sur l’ensemble de la Région bruxelloise et sa périphérie. Français, néerlandais, anglais. ## Quatre experts, quatre parcours Administration, droit, décoration d’intérieur, courtage : chacun est arrivé à l’expertise immobilière par un chemin différent. Tous exercent aujourd’hui le même métier, avec la même méthode : constater, mesurer, décrire. ### Yves Keuleers Fondateur. Bachelier en assistant de direction (ECSEDI, Haute École Galilée), formation d’agent immobilier à l’EFP et stage IPI, puis formation d’expert immobilier à l’EFP et un an en bureau d’expertise dans le Brabant wallon. Il crée Keuleers Expertises en janvier 2018 et forme aujourd’hui les experts du bureau. Français, anglais, néerlandais (certification SELOR). ### Sarah Choukaïli Cursus en droit, puis formation d’agent immobilier et d’expert immobilier à l’EFP. Français, anglais, espagnol. ### Samantha Libert Décoration d’intérieur, puis agent immobilier, avant de se spécialiser en expertise immobilière. Français, néerlandais, anglais. ### Sandro Monteiro Dix ans de courtage immobilier après l’EFP, agrément IPI obtenu, puis spécialisation en expertise immobilière. Constater, mesurer, décrire Une même attention aux matériaux et aux détails du bien. ## Qui vient chez vous Un seul expert se déplace par visite : l’un des quatre ci-dessous. Le bureau vous indique son nom et précise si la prestation comprend un rapport écrit. Et Vanessa Pilette , secrétaire administrative indépendante, qui assure le suivi administratif des dossiers, la facturation, l’envoi des rapports et le suivi des échanges avec les parties. ## Quel expert pour quelle mission ? Les quatre experts réalisent les états des lieux, les expertises en valeur et les réceptions provisoires et définitives. L’encadrement technique avant achat et la détection d’humidité sont assurés par Yves Keuleers. La matrice ci-dessous reprend les domaines de compétences déclarés par chaque expert. Survolez une ligne ou une colonne : elle s’éclaire dans les deux sens. Chaque mission renvoie à sa page. - Une pastille, une mission assurée La pastille indique que l’expert déclare la mission dans ses compétences. Une case vide signifie que la mission n’est pas déclarée, pas qu’elle est impossible : demandez-nous. - Un seul expert par visite Quelle que soit la mission, un seul expert se déplace. Il constate, mesure et décrit, puis rédige le rapport lorsqu’il est prévu dans la mission. - Les mêmes grilles pour tous États des lieux, expertises, réceptions, humidité : les honoraires 2026 sont publics et identiques quel que soit l’expert. (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) Voir les tarifs → 11 missions · 4 experts · survolez la matrice Mission Yves Keuleers Sarah Choukaïli Samantha Libert Sandro Monteiro (https://keuleers-expertises.be/services/etats-des-lieux-bruxelles/) État des lieux d’entrée Oui Oui Oui Oui (https://keuleers-expertises.be/services/etats-des-lieux-bruxelles/) État des lieux de sortie Oui Oui Oui Oui (https://keuleers-expertises.be/services/etats-des-lieux-bruxelles/) État des lieux acquisitif Oui Oui Oui Oui (https://keuleers-expertises.be/services/etats-des-lieux-bruxelles/) État des lieux avant travaux Oui Oui Oui Oui (https://keuleers-expertises.be/services/etats-des-lieux-bruxelles/) Récolement après travaux Oui Oui Oui Oui (https://keuleers-expertises.be/services/expertises-immobiliere-bruxelles/) Expertise en valeur Oui Oui Oui Oui (https://keuleers-expertises.be/services/expertises-immobiliere-bruxelles/) Expertise de succession ou de donation Oui Oui Oui Oui (https://keuleers-expertises.be/services/expertises-immobiliere-bruxelles/) Expertise préalable Oui Oui Oui Oui (https://keuleers-expertises.be/services/receptions-provisoire-et-definitive/) (Pré)réceptions provisoire et définitive Oui Oui Oui Oui (https://keuleers-expertises.be/accompagnement/) Encadrement technique avant achat Oui Non déclaré Non déclaré Non déclaré (https://keuleers-expertises.be/services/detection-dhumidite/) Détection d’humidité (test hygrométrique) Oui Non déclaré Non déclaré Non déclaré ↔ Faites défiler pour comparer les colonnes. ## Dans quelle langue se déroule la visite ? En français, en néerlandais ou en anglais. Les quatre experts parlent le français et l’anglais ; trois d’entre eux parlent aussi le néerlandais, et Sarah Choukaïli l’espagnol. Un état des lieux se lit à deux. Quand le bailleur et le locataire n’ont pas la même langue, la visite peut se tenir dans celle qu’ils partagent. Indiquez la langue souhaitée dans votre demande. Expert Langues Yves Keuleers Français, anglais, néerlandais Sarah Choukaïli Français, anglais, espagnol Samantha Libert Français, anglais, néerlandais Sandro Monteiro Français, anglais, néerlandais ## Comment se passe une visite ? Un seul expert se déplace, et la visite est comprise dans les honoraires : jusqu’à 2 h pour un appartement et 3 h pour une maison (état des lieux, réception). Au-delà, pour un état des lieux, l’heure supplémentaire est facturée 75 € TVAC. À Bruxelles, l’état des lieux d’un bail d’habitation est contradictoire : bailleur et locataire y participent, en personne ou par mandataire (article 220 du Code bruxellois du Logement). Chacun peut se faire accompagner, à ses frais, d’un expert de son choix. Information à jour au 5 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. - Vous décrivez le bien et la mission Type de bien, adresse, type de mission, dates possibles, langue souhaitée. Deux minutes. - L’équipe confirme le rendez-vous Un membre de l’équipe confirme le créneau, le refuse ou vous en propose un autre. L’accusé de réception ne vaut pas rendez-vous. - L’expert désigné se présente Un seul expert par visite. En présence d’un autre expert mandaté par l’une des parties, les honoraires complets du client représenté, suppléments compris, sont majorés de 100 %. Ce montant est entièrement à charge de ce client. - Il constate, mesure, photographie Pièce par pièce pour un état des lieux ; questions puis mesure à l’hygromètre pour un constat d’humidité. Une expertise en valeur comprend 1 h de visite (appartement) ou 2 h (maison). - Vous réglez sur place Les honoraires sont payables sur place contre un reçu. La facture est envoyée par e-mail après la visite. - Le rapport vous parvient Lorsqu’un rapport est prévu, il est rédigé et vérifié après la visite, puis transmis aux destinataires convenus selon le délai indicatif communiqué et les conditions de règlement de la mission. ## Derrière les experts, un bureau Keuleers Expertises est le nom commercial d’Yves Keuleers Consulting, dont le siège est à Rhode-Saint-Genèse. Les bureaux, place de l’Amitié à Auderghem, reçoivent uniquement sur rendez-vous. ### Le secrétariat Vanessa Pilette, secrétaire administrative indépendante, assure le suivi administratif des dossiers, la facturation, l’envoi des rapports et le suivi des échanges avec les parties. ### Indépendance ### Zone d’intervention Les 19 communes de Bruxelles-Capitale, toutes les communes limitrophes de Bruxelles et de nombreuses communes du Brabant flamand et du Brabant wallon. La zone reste ouverte selon la mission. (https://keuleers-expertises.be/services/etats-des-lieux-bruxelles/) Pages par commune → ### Depuis 2018 Bureau fondé en janvier 2018 par Yves Keuleers, seul pendant cinq ans, puis trois experts, et quatre experts avec un secrétariat depuis 2024. Son fondateur cumule 15 ans d’expérience dans l’immobilier. ### Dans la presse Forbes Belgique, avril 2026 (BrandVoice) : « Keuleers Expertises : à Bruxelles, un regard technique sur l’immobilier ». ### Avis clients (https://www.google.com/maps/place/Keuleers+expertises/@50.8246324,4.399855,17z/data=!4m8!3m7!1s0x47c3c5c481eb524d:0x9ba632e946fb9a81!8m2!3d50.824629!4d4.4024353!9m1!1b1!16s%2Fg%2F11fjqjk4t6?entry=ttu) 4,7/5 sur Google · 431 avis Relevé manuel du 3 octobre 2026 . (https://keuleers-expertises.be/avis-clients/) Lire notre sélection d’avis clients. Vous voulez connaître l’approche du bureau et les raisons de son indépendance ? (https://keuleers-expertises.be/a-propos/) Lire la page À propos → ## Avant que l’on sonne chez vous L’un des quatre experts du bureau : Yves Keuleers, Sarah Choukaïli, Samantha Libert ou Sandro Monteiro. Un seul expert se déplace par visite, et l’équipe confirme le rendez-vous avant la visite. Oui. Les quatre experts parlent le français et l’anglais ; Yves Keuleers, Samantha Libert et Sandro Monteiro parlent aussi le néerlandais, et Sarah Choukaïli l’espagnol. Indiquez la langue souhaitée dans votre demande. Yves Keuleers. Les états des lieux, les expertises en valeur et les réceptions provisoires et définitives sont réalisés par les quatre experts. Oui. Le bureau n’est ni une agence, ni un syndic, ni un entrepreneur. Le rapport est neutre et impartial : il décrit l’état du bien, il ne défend aucune des parties. Yves Keuleers, Sarah Choukaïli et Sandro Monteiro sont experts immobiliers agréés EFP. Samantha Libert est experte immobilière. Leurs parcours et domaines de compétences sont détaillés sur cette page. Un membre de l’équipe, avec Vanessa Pilette, secrétaire administrative indépendante, qui assure le suivi administratif, la facturation, l’envoi des rapports et le suivi des échanges avec les parties. Le créneau est confirmé, refusé ou remplacé par une autre proposition ; l’accusé de réception ne vaut pas rendez-vous. La visite comprise dans les honoraires dure jusqu’à 2 h pour un appartement et 3 h pour une maison (état des lieux, réception). Une expertise en valeur comprend 1 h ou 2 h de visite, un constat d’humidité 2 h au maximum. Pour un état des lieux, l’heure supplémentaire est facturée 75 € TVAC. Chaque partie peut se faire accompagner, à ses frais, d’un expert de son choix. En présence d’un autre expert, nos honoraires sont majorés de 100 % (grille 2026). D’autres questions sur l’état des lieux, les honoraires ou la réception de chantier ? (https://keuleers-expertises.be/faq/) Toutes les questions fréquentes → ## Un expert à votre porte Décrivez votre situation en deux minutes. Un membre de l’équipe la traite et vous propose un rendez-vous. Page : https://keuleers-expertises.be/politique-de-confidentialite/ ## La version que vous consultez Cette politique décrit le site keuleers-expertises.be. Les pages ne chargent ni Google Analytics ni pixel publicitaire. Les outils de fonctionnement et le traitement des demandes sont décrits ci-dessous. # Politique de confidentialité Ce que nous faisons de vos données, du formulaire de contact au rapport d’expertise : lesquelles, pourquoi, pour qui, combien de temps, et vos droits. Sans suivi publicitaire. Le calculateur Express et le formulaire de contact transmettent votre demande au bureau à info@keuleers-expertises.be lorsque vous cliquez sur « Envoyer ma demande ». Cloudflare Turnstile vérifie alors que la demande ne provient pas d’un robot ; ce service externe traite des signaux techniques du navigateur et de la connexion. Brevo assure la transmission de l’e-mail. Le bureau confirme ensuite la mission, les honoraires et le rendez-vous. Une copie de votre demande et de vos coordonnées est transmise à Neorma, outil de suivi opéré par Kanexio, pour le suivi du traitement par le bureau. Cette copie n’entraîne aucune inscription commerciale. ## Qui est responsable de vos données ? Yves Keuleers Consulting , dont Keuleers Expertises est le nom commercial, est le responsable du traitement au sens du règlement général sur la protection des données (RGPD, règlement (UE) 2016/679). Son gérant est Yves Keuleers . Pour toute question sur vos données, l’interlocuteur est le bureau lui-même : un e-mail à info@keuleers-expertises.be suffit. Le courrier se traite au siège social. Information à jour au 24 octobre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. Champ Valeur Responsable du traitement Yves Keuleers Consulting SRL (Keuleers Expertises) Gérant Yves Keuleers Numéro d’entreprise et de TVA BE 0778.738.962 Siège social Chaussée de Waterloo 200/8, 1640 Rhode-Saint-Genèse Bureaux Place de l’Amitié 7/8, 1160 Bruxelles (sur rendez-vous) Contact vie privée info@keuleers-expertises.be · 0475 61 30 03 Autorité de contrôle Autorité de protection des données, rue de la Presse 35, 1000 Bruxelles · contact@apd-gba.be ↔ Faites défiler pour comparer les colonnes. Les informations liées à votre bien Des informations utiles à la mission et traitées avec attention. ## Quelles données traitons-nous ? Nous traitons les informations que vous nous confiez, celles produites par une mission et les données techniques nécessaires au fonctionnement et à la sécurité du site. ### Formulaire de contact Nom, adresse e-mail, téléphone selon le formulaire, mission, adresse et description du bien, options et message. Ces informations sont transmises au bureau après votre validation pour traiter votre demande. ### Dossier de mission Identité et coordonnées des parties (bailleur, locataire, acheteur, vendeur, maître d’ouvrage, mandataire), adresse et description du bien, photographies des lieux, relevés de compteurs et de clés, désordres constatés. ### Facturation et suivi Coordonnées de facturation, montant et date de la prestation, échanges par e-mail ou téléphone autour du rendez-vous et du rapport. La facture est envoyée par e-mail. ### Navigation sur le site L’hébergeur peut traiter des journaux techniques, notamment l’adresse IP, l’heure et la ressource demandée, pour assurer le fonctionnement et la sécurité du site. Les durées dépendent du service technique concerné et de sa configuration. Le bureau peut préciser les critères applicables sur demande. Nous ne vous demandons aucune donnée dite sensible (santé, convictions). Ne nous en communiquez pas : une mission d’expertise n’en a pas besoin. ## Pourquoi, et sur quelle base ? Les données sont utilisées pour répondre à votre demande, exécuter la mission et respecter les obligations applicables. Les bases légales sont précisées ci-dessous. Aucun suivi publicitaire n’est activé sur le site. Finalité Données concernées Base légale Répondre à votre demande et convenir d’un rendez-vous Formulaire, e-mails, appels Mesures précontractuelles à votre demande (art. 6.1.b) Réaliser la mission : état des lieux, expertise, réception, constat Dossier de mission, photographies Exécution du contrat (art. 6.1.b) ; pour l’état des lieux d’un bail d’habitation, obligation légale (art. 220 du Code bruxellois du Logement) Décrire le bien et identifier la partie qui n’est pas notre cliente Identité de l’autre partie, photographies Intérêt légitime (art. 6.1.f) : l’état des lieux est contradictoire par nature Facturer et tenir la comptabilité Données de facturation Obligation légale comptable et fiscale (art. 6.1.c) Conserver le rapport pour répondre à une contestation Dossier de mission Intérêt légitime (art. 6.1.f) : preuve et défense d’un droit Écarter les robots du formulaire Données techniques strictement nécessaires à la protection du service Intérêt légitime (art. 6.1.f) : sécurité du site ## Qui reçoit vos données ? Les parties, leurs mandataires autorisés et les destinataires prévus par la loi. Un rapport d’état des lieux est remis à chaque partie ; un rapport d’expertise, à qui l’a commandé. Nous ne vendons, ne louons ni n’échangeons aucune donnée. Situer les destinataires Le dossier réunit des informations dont les destinataires dépendent du traitement concerné. - Les parties à la mission Bailleur et locataire, acheteur ou vendeur, maître d’ouvrage et entrepreneur. Elles reçoivent le rapport, en PDF. - Les mandataires autorisés L’agence, le syndic, le notaire, l’avocat ou tout autre mandataire reçoit le rapport s’il est autorisé à agir pour le compte d’une partie et à recevoir ces informations. - Nos prestataires techniques Cloudflare héberge le site et assure la vérification anti-spam Turnstile. Brevo transmet les demandes au bureau, dont le service de messagerie les reçoit. Ces prestataires interviennent pour le fonctionnement, la sécurité et la transmission des demandes, sans inscription à une campagne commerciale. - Les autorités, si la loi l’exige Juge de paix, tribunal ou administration, sur demande fondée, ou lorsqu’une partie produit le rapport dans une procédure. - Hors Union européenne Cloudflare exploite un réseau international. Selon le service et ses garanties contractuelles, des données techniques peuvent être traitées hors de l’Espace économique européen. Consultez les (https://www.cloudflare.com/cloudflare-customer-dpa/) conditions de protection des données de Cloudflare et les (https://www.brevo.com/fr/legal/privacypolicy/) informations de confidentialité de Brevo . - Vous formulaire, e-mail, téléphone, visite sur place - Le bureau quatre experts et une secrétaire administrative indépendante, chacun pour sa fonction - Les parties à la mission rapport en PDF, à chaque partie et à son mandataire Régies publicitaires, courtiers en données, réseaux sociaux jamais. ## Combien de temps les gardons-nous ? La durée nécessaire à la mission, à son suivi et aux obligations applicables. Pour les dossiers de mission, nous tenons compte de la nature du constat, de son utilité pendant le bail ou le suivi des travaux, des besoins de preuve et des délais de prescription applicables. Les dossiers sont archivés sur le serveur de stockage du bureau, sans suppression automatique. La nécessité de les conserver doit être appréciée selon leur finalité, les obligations applicables et les besoins de preuve. Vous pouvez demander au bureau quels critères concernent votre dossier et exercer les droits indiqués ci-dessous. Données Durée Demande restée sans suite (formulaire, e-mail) Durée nécessaire au traitement et au suivi de la demande ; critères précisés sur demande au bureau Dossier de mission : état des lieux, expertise, réception, constat (rapport et photographies) Durée nécessaire à la mission et à son suivi, puis aux obligations et besoins de preuve applicables au dossier Factures et pièces comptables Durée légale applicable à la catégorie de document, avec les prolongations nécessaires aux obligations et besoins de preuve. Pour les factures ordinaires, la référence fiscale générale est de sept ans à partir du 1er janvier suivant leur émission, sous réserve de régimes particuliers. Journaux techniques de l’hébergeur Selon les finalités et la configuration des services techniques ; critères disponibles auprès du bureau Les dossiers locatifs, les dossiers de travaux et les pièces fiscales ne relèvent pas automatiquement d’une même durée. Consultez les (https://efacture.belgium.be/fr/article/comment-conserver-des-factures-recues-la-facturation-electronique) indications officielles relatives aux factures . Le bureau peut préciser les critères applicables à votre dossier. ## Quels sont vos droits ? Accès, rectification, effacement, limitation, opposition et portabilité (articles 15 à 21 du RGPD). Gratuits, par e-mail, réponse dans le mois. Certains ont des limites, que nous indiquons. Formuler votre demande Les droits présentés dans cette section permettent de préciser l’objet de votre demande. ### Accès Savoir si nous traitons des données vous concernant et obtenir les informations et une copie des données prévues par l’article 15 du RGPD, dans le respect des droits des autres personnes. ### Rectification Faire corriger une donnée inexacte : orthographe, adresse, numéro de compteur mal reporté. Les remarques sur le contenu technique d’un rapport suivent la procédure de remarques écrites prévue par le bail ou notre convention. ### Effacement Obtenir la suppression de données devenues inutiles. Le droit s’arrête à l’obligation légale de conservation et à la preuve d’un droit (article 17, § 3) : un rapport contradictoire ne peut pas être amputé du nom d’une partie. ### Limitation Geler un traitement le temps de vérifier une contestation. Les données sont conservées, mais plus utilisées. ### Opposition Refuser, pour des raisons tenant à votre situation, un traitement fondé sur notre intérêt légitime. Nous cessons, sauf motif légitime impérieux ou défense d’un droit en justice. ### Portabilité Recevoir, dans un format lisible par machine, les données que vous nous avez fournies pour un traitement fondé sur le contrat : en pratique, celles de votre demande. ## Comment exercer vos droits ? Par e-mail à info@keuleers-expertises.be , gratuitement, avec une réponse dans le mois. Aucun formulaire particulier : dites-nous quel droit vous exercez et, si possible, quelle mission est concernée. La plupart des questions se règlent par un échange de courriels. Si le désaccord persiste, l’Autorité de protection des données est compétente. - Écrivez-nous Par e-mail ou par courrier au siège social, en précisant le droit exercé et la mission concernée (adresse du bien, date de la visite). - Nous vérifions votre identité Uniquement en cas de doute, sans exiger plus que nécessaire. Nous n’ouvrons pas un dossier à qui n’y est pas partie. - Nous répondons dans le mois Délai prolongeable de deux mois pour une demande complexe, en vous prévenant (article 12, § 3, du RGPD). Gratuit, sauf demande manifestement infondée ou excessive. - En cas de désaccord Réclamation auprès de l’Autorité de protection des données, rue de la Presse 35, 1000 Bruxelles, contact@apd-gba.be, ou recours devant les tribunaux belges. ## Comment protégeons-nous vos données ? L’accès aux dossiers est limité aux personnes qui en ont besoin pour la mission. Le site utilise HTTPS et héberge ses polices et médias sur son propre domaine. Les fonctions de mémorisation locale et de préparation des demandes sont décrites dans la politique de cookies. En cas de violation de données présentant un risque pour vos droits, nous la notifions à l’Autorité de protection des données dans les 72 heures et vous en informons si le risque est élevé (articles 33 et 34 du RGPD). - Un site sans traceur Aucun suivi publicitaire ni mesure d’audience n’est activé. Les médias sont hébergés avec le site ; Cloudflare Turnstile est chargé au moment de l’envoi. Le détail figure dans la (https://keuleers-expertises.be/politique-de-cookies-ue/) politique de cookies . - Un formulaire sobre Le message est préparé localement, puis ouvert dans votre messagerie. Le bureau le reçoit uniquement après votre envoi. Le site est consulté en HTTPS. - Des accès limités Les dossiers ne sont accessibles qu’aux quatre experts et à la secrétaire administrative indépendante, chacun pour ce que sa fonction exige. - Des destinataires et des usages encadrés Rapport et photographies sont remis aux parties, à leurs mandataires autorisés ou lorsque la loi ou une autorité compétente l’exige. Aucune photographie du bien n’est publiée ou réutilisée à d’autres fins sans autorisation préalable. - Une politique qui évolue Ce texte peut être mis à jour, notamment si un outil était ajouté au site. La date en tête de page fait foi. Il complète les (https://keuleers-expertises.be/mentions-legales/) mentions légales et les (https://keuleers-expertises.be/conditions-generales/) conditions générales . ## Ce qu’on nous demande sur vos données Aucun suivi publicitaire ni mesure d’audience n’est activé. Les fonctions de mémorisation locale nécessaires aux outils demandés sont décrites dans la politique de cookies. Aucun consentement publicitaire n’est demandé. Après votre validation et la vérification anti-spam, votre demande est transmise par Brevo au bureau. Un membre de l’équipe vous répond pour préciser la mission et le rendez-vous. Vos informations ne sont pas inscrites à une campagne commerciale. Une copie de votre demande et de vos coordonnées est transmise à Neorma, outil de suivi opéré par Kanexio, pour le suivi du traitement par le bureau. Cette copie n’entraîne aucune inscription commerciale. Parce qu’un état des lieux est contradictoire par nature : il décrit le bien en présence des deux parties et leur est remis à chacune. Pour un bail d’habitation à Bruxelles, il est en outre obligatoire (article 220 du Code bruxellois du Logement). Le traitement repose sur l’exécution du contrat, l’obligation légale et notre intérêt légitime. Pas tant que le rapport doit servir de preuve. Un rapport contradictoire amputé du nom d’une partie ne protégerait plus l’autre. Le RGPD prévoit cette limite (article 17, § 3). Vous pouvez en revanche faire corriger une donnée inexacte. Oui, dès lors qu’elles peuvent être reliées à vous. Elles font partie du rapport et sont communiquées aux parties, à leurs mandataires autorisés ou lorsque la loi ou une autorité compétente l’exige. Aucune photographie du bien n’est publiée ou réutilisée à d’autres fins sans autorisation préalable. Par e-mail à info@keuleers-expertises.be ou par courrier au siège social, en précisant le droit exercé et la mission concernée. Nous répondons gratuitement dans le mois, délai prolongeable de deux mois pour une demande complexe (article 12 du RGPD). À l’Autorité de protection des données, rue de la Presse 35, 1000 Bruxelles, contact@apd-gba.be. Un recours devant les tribunaux belges reste également possible. Nous préférons toutefois en parler d’abord. ## Un doute, une demande, un droit à exercer ? Pour toute demande relative à vos données : info@keuleers-expertises.be. Réponse gratuite, dans le mois. Page : https://keuleers-expertises.be/politique-de-cookies-ue/ ## La version que vous consultez Cette politique décrit le site keuleers-expertises.be. Les pages ne chargent ni Google Analytics ni pixel publicitaire. Les outils de fonctionnement et le traitement des demandes sont décrits ci-dessous. # Politique de cookies Ce site n’utilise pas de suivi publicitaire ni de mesure d’audience. Il mémorise localement certaines réponses utiles aux outils demandés et charge Cloudflare Turnstile au moment d’un envoi. Cette page décrit ces fonctions et les moyens de les vérifier. Le calculateur Express et le formulaire de contact transmettent votre demande au bureau à info@keuleers-expertises.be lorsque vous cliquez sur « Envoyer ma demande ». Cloudflare Turnstile vérifie alors que la demande ne provient pas d’un robot ; ce service externe traite des signaux techniques du navigateur et de la connexion. Brevo assure la transmission de l’e-mail. Le bureau confirme ensuite la mission, les honoraires et le rendez-vous. Une copie de votre demande et de vos coordonnées est transmise à Neorma, outil de suivi opéré par Kanexio, pour le suivi du traitement par le bureau. Cette copie n’entraîne aucune inscription commerciale. ## Ce site dépose-t-il des cookies ? Le site n’active aucun cookie publicitaire, pixel de suivi ou outil de mesure d’audience. Les réponses utiles au parcours et les listes de contrôle peuvent être mémorisées localement. Lors d’un envoi, Cloudflare Turnstile traite les signaux techniques nécessaires à la vérification anti-spam, comme décrit ci-dessous. Le droit belge impose de recueillir votre consentement avant de stocker ou de lire une information sur votre appareil, sauf lorsque c’est strictement nécessaire au service que vous demandez (article 129 de la loi du 13 juin 2005 relative aux communications électroniques, qui transpose l’article 5.3 de la directive 2002/58/CE). Nous avons choisi la solution la plus simple : ne pas utiliser de cookies de suivi. Les réponses utiles au parcours et les listes de contrôle peuvent être mémorisées localement, comme décrit ci-dessous. C’est pourquoi vous ne verrez pas de bandeau. Information à jour au 24 octobre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. - Pas de bandeau de consentement Aucun outil de suivi non nécessaire n’est activé. La mémorisation locale et la vérification anti-spam servent au fonctionnement et à la sécurité de la demande. - Pas de mesure d’audience Nous ne savons pas combien de personnes visitent le site, ni d’où elles viennent, ni ce qu’elles lisent. Nous l’acceptons. - Pas de publicité ciblée Aucun pixel publicitaire, aucun outil de remarketing. L’ancienne version du site en utilisait ; ce n’est plus le cas. - Une vérification anti-spam Les médias sont hébergés avec le site. Le service externe Cloudflare Turnstile est chargé uniquement lorsque vous demandez un envoi. Des choix explicites Les préférences de navigation doivent rester compréhensibles. ## Ce que votre navigateur charge, ligne par ligne Un état des lieux se fait pièce par pièce. Voici celui du site : chaque élément chargé lorsque vous ouvrez une page, son origine, et ce qu’il dépose sur votre appareil. Élément Origine Cookie déposé Domaine tiers Page (HTML) Notre domaine Aucun Aucun Feuille de style Notre domaine Aucun Aucun Polices de caractères Notre domaine (auto-hébergées) Aucun Aucun Photographies et portraits Notre domaine Aucun Aucun Icônes et carte des communes (SVG) Intégrées à la page Aucun Aucun Calculateurs et listes de contrôle Script de la page, sans appel extérieur Aucun Aucun Formulaire de contact Notre domaine ; transmission au bureau après validation Aucun cookie publicitaire Cloudflare lors de la vérification anti-spam Mesure d’audience Absente Aucun Aucun Publicité, pixels, remarketing Absents Aucun Aucun Vidéos, cartes, réseaux sociaux embarqués Aucun contenu tiers ; vidéos locales selon la page Aucun Aucun Total Notre domaine, avec vérification Cloudflare lors d’un envoi Aucun cookie de suivi publicitaire Cloudflare, uniquement pour la vérification anti-spam ↔ Faites défiler pour comparer les colonnes. L’hébergeur peut traiter des journaux techniques, notamment l’adresse IP, l’heure et la ressource demandée, pour assurer le fonctionnement et la sécurité du site. Les durées dépendent du service technique concerné et de sa configuration. Le bureau peut préciser les critères applicables sur demande. Les listes de contrôle mémorisent vos cases dans le stockage local de votre navigateur, jusqu’à leur réinitialisation ou à l’effacement des données du site. Le mini-calculateur conserve temporairement les réponses sur le bien dans le stockage de session pour reprendre le parcours, avec une validité de 30 minutes. Ce stockage sert au fonctionnement demandé et n’est pas utilisé pour vous suivre. Les coordonnées saisies dans Express restent dans la page jusqu’à votre envoi ou à sa fermeture. ## Comment le formulaire se protège des robots sans reCAPTCHA ? Cloudflare Turnstile est chargé au moment de l’envoi pour vérifier la demande. Il traite des signaux techniques du navigateur et de la connexion à des fins de sécurité. La vérification peut demander une interaction. Elle ne sert pas à vous adresser de la publicité. Consultez les (https://www.cloudflare.com/turnstile-privacy-policy/) informations de Cloudflare sur Turnstile . La demande reprend les informations saisies : nom, e-mail, téléphone lorsqu’il est renseigné ou requis, mission, bien et message. Ces informations servent à traiter votre demande. Leur traitement est décrit dans la politique de confidentialité. Comprendre le formulaire Les champs visibles et le traitement décrit dans cette section situent les échanges du formulaire. - La préparation locale Vos réponses servent à composer un e-mail dans votre navigateur, sans transmission automatique au bureau. - Votre envoi Votre messagerie ouvre le message préparé. Vous pouvez le relire et le modifier avant de décider de l’envoyer. - Ce que cela ne fait pas Turnstile analyse des signaux techniques pour distinguer une demande humaine d’un envoi automatisé. Les demandes sont également limitées en fréquence côté serveur. Aucun suivi publicitaire n’est activé. - Où va votre demande À la boîte e-mail du bureau, après votre validation et la vérification anti-spam. Brevo transmet le message. Un membre de l’équipe le lit et vous répond ; aucun rendez-vous n’est confirmé automatiquement. ## Comment le vérifier par vous-même ? Vous n’avez pas à nous croire sur parole. Tout navigateur moderne comprend des outils qui montrent exactement ce qu’une page charge et stocke. Trois minutes suffisent. - Ouvrez les outils de développement Sur Chrome, Edge ou Firefox : touche F12, ou Ctrl+Maj+I (Cmd+Option+I sur Mac). Sur Safari : activez d’abord le menu « Développement » dans les réglages avancés, puis ouvrez l’inspecteur web. - Regardez l’onglet « Réseau » Rechargez la page : les polices et médias proviennent de notre domaine. Lors d’un envoi de formulaire, la vérification anti-spam contacte challenges.cloudflare.com. Aucun service de publicité ou de mesure d’audience n’est activé. - Regardez l’onglet « Application » ou « Stockage » Consultez les rubriques Cookies, Stockage local et Stockage de session. Les listes de contrôle et le mini-calculateur peuvent y conserver les réponses nécessaires au parcours, sans suivi publicitaire. Vous trouvez quelque chose qui contredit cette page ? Écrivez-nous à info@keuleers-expertises.be avec une capture d’écran. Nous vérifions et nous corrigeons. ## Que se passerait-il si un outil était ajouté ? Rien ne serait déposé sans votre accord préalable. Si le bureau décidait un jour d’ajouter un outil qui stocke une information sur votre appareil sans être strictement nécessaire, un bandeau de consentement apparaîtrait avant tout dépôt, et cette page serait mise à jour le même jour. Les cookies strictement nécessaires (par exemple pour retenir un choix que vous venez de faire sur une page) resteraient exempts de consentement, mais seraient décrits ici avec leur nom, leur finalité et leur durée. - Refuser aussi simplement qu’accepter Le bandeau proposerait les deux choix au même niveau, sans case précochée ni détour par des réglages. - Un inventaire tenu à jour Le relevé ci-dessus listerait chaque cookie : nom, qui le dépose, à quoi il sert, combien de temps il reste. - Un choix que vous pouvez changer Votre consentement resterait modifiable à tout moment depuis cette page, et retirable aussi facilement qu’il a été donné. - Une date qui fait foi La date en tête de page est celle de la dernière révision. 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Ouvrez les outils de développement de votre navigateur, puis les onglets « Réseau » et « Application » ou « Stockage ». Les pages utilisent les ressources de notre domaine. Lors d’un envoi, Turnstile charge des ressources Cloudflare. Les listes de contrôle et certaines réponses du parcours peuvent être mémorisées dans le stockage local ou de session. Un bandeau de consentement apparaîtrait avant tout dépôt non strictement nécessaire, avec un refus aussi simple que l’acceptation, et cette page listerait chaque cookie avec son nom, sa finalité et sa durée. La date en tête de page serait mise à jour. Cette politique forme un tout avec les (https://keuleers-expertises.be/mentions-legales/) mentions légales , les (https://keuleers-expertises.be/conditions-generales/) conditions générales et la (https://keuleers-expertises.be/politique-de-confidentialite/) politique de confidentialité . ## Nous n’observons pas, nous répondons Pour toute question sur les cookies, le formulaire ou vos données : info@keuleers-expertises.be. Un membre de l’équipe vous répond. Page : https://keuleers-expertises.be/presse/ # Le bureau dans les médias Articles, interviews et rencontres autour de l’expertise immobilière et du parcours d’Yves Keuleers. Retrouvez les publications et écoutez les échanges à leur source. Yves Keuleers Fondateur du bureau · Portrait pour Forbes Belgique, 2026 ## Keuleers Expertises : à Bruxelles, un regard technique sur l’immobilier Un portrait du bureau, de son fondateur et de sa pratique de l’expertise à Bruxelles. L’article revient sur le travail de constat, l’accompagnement des décisions immobilières et le développement de l’équipe. ## D’autres regards sur le métier Des formats différents pour découvrir le terrain, le marché et la vie d’un bureau d’expertises. ### Société immobilière : la gestion locative en 2023 Dans son analyse du marché locatif bruxellois, L Sphere cite Yves Keuleers à propos de la taille des logements. Son observation porte sur la rareté des petites surfaces et leur prix. Une mention dans un blog d’entreprise du secteur immobilier. ### Épisode 15 : Yves Keuleers Yves Keuleers échange avec Gali Baron dans Immo Lounge, l’émission immobilière de Radio Judaïca. L’entretien complet de 30 minutes est disponible sur la chaîne YouTube officielle de la radio. ### Yves Keuleers, le quotidien d’un indépendant Yves Keuleers évoque la création de son bureau et son organisation au quotidien. L’entretien aborde la gestion du temps et la recherche d’un équilibre entre son activité d’expert immobilier et sa vie personnelle. Les dates et les formats sont précisés pour chaque publication. Les liens renvoient vers les publications et les archives disponibles chez leurs éditeurs. ## Un sujet immobilier à explorer ? Pour une interview ou une demande d’éclairage, indiquez votre média, le sujet et votre échéance. Le bureau vous répondra directement. Bruxelles et périphérie Page : https://keuleers-expertises.be/services/ # Cinq missions, tous les services État des lieux, expertise en valeur, encadrement technique avant achat, réception de chantier et constat d’humidité. Un bureau indépendant, dans les 19 communes de Bruxelles et en périphérie. ## Ce que nous faisons, et pour qui Chaque mission répond à un moment précis d’un parcours immobilier. Choisissez votre situation : les services pertinents se détachent. Six services, un même regard : nous constatons, nous mesurons, nous décrivons. Vous louez ou mettez en location : l’état des lieux d’entrée fixe la référence, celui de sortie la compare. À Bruxelles, le certificat PEB est en principe requis avant la mise en location d’un logement individuel de plus de 18 m² ; le certificateur vérifie les exceptions. Vous achetez : une visite conseil avant l’offre, une expertise en valeur pour objectiver le prix, un constat d’humidité si une tache vous inquiète. Vous construisez ou rénovez : état des lieux avant travaux et récolement, puis réception provisoire et définitive. Vous vendez : une expertise en valeur argumentée, le certificat PEB obligatoire, et un état des lieux si vous occupez le bien jusqu’à l’acte. Vous héritez ou vous donnez : une expertise en valeur pour succession ou donation, aux mêmes honoraires que l’expertise en valeur pour un appartement ou une maison. ### État des lieux Obligatoire et contradictoire pour tout bail d’habitation à Bruxelles. Entrée, sortie, avant et après travaux, commerce et bureau, constat daté. ### Expertise en valeur La valeur réelle du bien, argumentée dans un rapport documenté : vente, achat, succession, donation, expertise préalable à une vente ou un achat. ### Encadrement technique avant achat Avant de remettre une offre, un expert visite le bien avec vous, relève les points techniques et vous aide à cerner un budget travaux. ### (Pré)réception provisoire et définitive Le moment où vous agréez les travaux et où démarre, le plus souvent, la garantie décennale. Conformité aux plans et au cahier des charges, réserves consignées. ## Diagnostics immobiliers ### Constat d’humidité Une tache est un symptôme. Nous mesurons le taux d’humidité des parois à l’hygromètre et décrivons les traces observées, sans vendre de travaux. ### Certificat PEB Keuleers Expertises n’est pas certificateur. Nous vous mettons en relation avec un certificateur agréé, à Bruxelles ou en Wallonie, et vous aidons à préparer sa visite. Honoraires 2026, TVAC, confirmés avant le rendez-vous selon le bien décrit. Grilles complètes : (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) Tarifs ; estimation : (https://keuleers-expertises.be/tarifs/#hn-estimation) Estimer mes honoraires . Comprendre le bien Pièces, matériaux et usages : la mission se choisit à partir du bien et de votre besoin. ## À quel moment faire appel à nous ? À chaque étape où un fait doit être constaté, mesuré ou chiffré par un tiers neutre. Six situations reviennent dans nos dossiers. Le bon moment La situation du bien et l’étape de votre projet orientent le choix de la mission. ### Louer L’état des lieux d’entrée d’un bail d’habitation relève des règles de la région du bien : article 220 du Code bruxellois du Logement à Bruxelles, dispositions régionales en Wallonie et en Flandre. Dressé logement vide, au plus tard dans le premier mois, il sert de référence à la sortie pour distinguer vétusté et dégât locatif. (https://keuleers-expertises.be/etat-des-lieux/entree/) État des lieux d’entrée · (https://keuleers-expertises.be/etat-des-lieux/sortie/) État des lieux de sortie · (https://keuleers-expertises.be/conseils/preparer-etat-des-lieux-sortie/) Préparer sa sortie ### Acheter Avant l’offre, une visite conseil sans rapport pour cerner l’état du bien et un ordre de grandeur de travaux. Pour objectiver le prix, une expertise en valeur avec rapport. Si une tache vous inquiète, une mesure à l’hygromètre avant de signer. (https://keuleers-expertises.be/accompagnement/) Encadrement avant achat · (https://keuleers-expertises.be/services/expertises-immobiliere-bruxelles/) Expertise en valeur ### Construire ou rénover Un état des lieux avant travaux fixe l’état initial, le récolement documente l’après. Les effets de la réception et le départ de la garantie décennale dépendent de l’agréation des travaux et du contrat ; la réception définitive suit au plus tôt un an plus tard (loi Breyne du 9 juillet 1971). (https://keuleers-expertises.be/etat-des-lieux/avant-apres-travaux/) Avant et après travaux · (https://keuleers-expertises.be/services/receptions-provisoire-et-definitive/) Réceptions · (https://keuleers-expertises.be/conseils/reception-provisoire-reserves/) Formuler ses réserves ### Vendre Une expertise en valeur fixe un prix argumenté à partir du bien et du marché. Le certificat PEB, établi par un certificateur agréé, est obligatoire dès la mise en vente en Région bruxelloise et vaut dix ans. Si vous occupez le bien jusqu’à l’acte, un état des lieux daté fournit une référence pour les échanges à la remise des clés. (https://keuleers-expertises.be/services/expertises-immobiliere-bruxelles/) Expertise en valeur · (https://keuleers-expertises.be/services/peb/) Certificat PEB · (https://keuleers-expertises.be/etat-des-lieux/acquisitif/) État des lieux acquisitif ### Hériter ou donner Succession et donation supposent une valeur documentée du bien. Nous établissons une expertise en valeur argumentée à partir de son état, de sa situation et des références du marché. Pour un appartement ou une maison, les honoraires sont identiques à ceux de l’expertise en valeur. (https://keuleers-expertises.be/services/expertises-immobiliere-bruxelles/) Découvrir les expertises ### Une trace d’humidité Une mesure hygrométrique permet de constater l’humidité présente dans les murs. Le bureau propose un constat simple, avec ou sans rapport. (https://keuleers-expertises.be/services/detection-dhumidite/) Découvrir le constat d’humidité Information à jour au 5 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. ## Qui commande quoi ? Toute partie concernée par un bien peut nous mandater : locataire, bailleur, agence, syndic, notaire ou avocat. Le constat est le même, quel que soit celui qui paie. Pour un état des lieux, les honoraires sont partagés entre le locataire et le bailleur. Chacune des parties peut aussi se faire accompagner, à ses propres frais, d’un expert de son choix. Préciser votre rôle Le propriétaire, l’occupant et les autres parties interviennent selon la mission concernée. Demandeur Missions habituelles Bon à savoir Locataire État des lieux d’entrée et de sortie, visite technique de pré-sortie, constat d’humidité Visite de pré-sortie : Tarif de sortie d’une partie, entièrement à charge du demandeur. Bailleur, propriétaire État des lieux, expertise en valeur, réception, constat d’humidité Un état des lieux d’entrée documenté est la pièce maîtresse du dossier locatif. Agence immobilière États des lieux des biens loués ou gérés, expertise avant mise en vente Des agences bruxelloises nous confient régulièrement leurs états des lieux. Syndic États des lieux Notre intervention porte sur l’état des lieux, sans réception technique des parties communes. Notaire Expertise en valeur pour succession, donation ou vente ; état des lieux d’un bien occupé jusqu’à l’acte Rapport argumenté, remis en PDF. Avocat Expertise en valeur, état des lieux ou constat d’humidité, selon la mission Constat indépendant, daté et photographié. ↔ Faites défiler pour comparer les colonnes. ## Combien coûtent nos services ? De 125 € TVAC par partie pour l’état des lieux de sortie d’un studio à 400 € TVAC pour l’expertise en valeur d’une maison. Nos grilles sont publiques et datées ; la page Tarifs les détaille par type de bien. Mission Appartement Maison Ce que vous recevez État des lieux d’entrée 135 à 195 € 185 à 230 € Rapport PDF à chaque partie État des lieux de sortie 125 à 185 € 175 à 220 € Comparatif et chiffrage État des lieux avant travaux 250 à 350 € 300 à 400 € Provision d’honoraires, selon la surface Récolement après travaux 200 à 300 € 250 à 350 € Provision d’honoraires, selon la surface Commerce ou bureau, entrée ou sortie 150 à 200 € jusqu’à 100 m², puis 200 € + 1,21 €/m² Inventaire des meubles : + 30 % Expertise en valeur 325 € 400 € Rapport argumenté Encadrement technique avant achat 250 € 300 € Visite conseil, sans rapport Réception provisoire, première visite sans rapport écrit. Appartement de moins de 130 m² ; dès 130 m², tarif maison. Maison jusqu’à 250 m². 300 € 400 € Assistance sur place, constatations techniques et formulation des réserves ; sans rapport écrit Réception provisoire, deuxième visite. Appartement de moins de 130 m² ; dès 130 m², tarif maison. 250 € 350 € Levée des réserves Constat d’humidité 250 € 250 € Sans rapport ; 360 € avec rapport Certificat PEB, par le certificateur partenaire 220 € 350 à 400 € Certificat officiel, valable dix ans - Une visite comprise 1 h 30 à 2 h (studio ou appartement), 3 h (maison) pour un état des lieux ; 2 h (appartement) ou 3 h (maison) pour une réception ; 1 h ou 2 h pour une expertise en valeur ; 2 h pour un constat d’humidité. Heure supplémentaire, état des lieux : 75 € TVAC. - Paiement sur place Paiement sur place : espèces contre reçu ou carte bancaire avec terminal Bancontact. La facture est envoyée par e-mail après la visite. Le rapport est transmis aux parties après rédaction et vérification, sous réserve du paiement intégral des honoraires dus par les parties. Envoi postal du rapport : 75 € TVAC par envoi, montant forfaitaire sans majoration. - Annulation ou absence Annulation la veille ou le jour même : 150 € TVAC. Absence au rendez-vous : 150 € TVAC à la partie absente. - Deux experts, situation différente Présence d’un autre expert : honoraires d’état des lieux majorés de 100 %. L’expert peut adapter ses honoraires si la situation sur place diffère de celle décrite. ## Comment se passe une mission ? En cinq étapes, de votre demande à la livraison du rapport. Le déroulé est le même pour toutes nos missions ; seuls la durée de la visite et le rapport changent. Yves Keuleers, Sarah Choukaïli, Samantha Libert ou Sandro Monteiro se déplacent ; Vanessa Pilette, secrétaire administrative indépendante, suit chaque dossier. Français, néerlandais, anglais. Lire le bâtiment Murs, toiture, châssis et évacuation des eaux forment un ensemble à observer. - Vous décrivez votre situation Par e-mail, via le formulaire en ligne ou par téléphone : le bien, la mission, vos contraintes de dates. - Nous confirmons le rendez-vous et le montant Un membre de l’équipe confirme le créneau ou en propose un autre, et indique le montant exact selon le bien décrit. - L’expert se déplace Pour un état des lieux, les deux parties sont présentes ou représentées : c’est le sens du caractère contradictoire. - Il constate, mesure, décrit Vocabulaire technique, photographies datées, relevé des compteurs et des clés, mesures à l’hygromètre si la mission le prévoit. - Vous recevez le rapport Rapport en PDF, procès-verbal ou constat, selon la mission. Le délai pour transmettre vos remarques dépend de la mission et des conditions communiquées. ## Avant de choisir un service Cinq missions : état des lieux (entrée, sortie, acquisitif, avant et après travaux, commerce et bureau), expertise en valeur (vente, achat, succession, donation, expertise préalable), encadrement technique avant achat, réception provisoire et définitive, et constat d’humidité par mesure hygrométrique. Pour le certificat PEB, nous vous mettons en relation avec un certificateur agréé. L’expertise en valeur produit un rapport argumenté et détaillé sur la valeur du bien (325 € appartement ou terrain, 400 € maison, villa ou commerce, TVAC). L’encadrement technique avant achat est une visite conseil avec l’expert, sans rapport, pour cerner l’état du bien et un ordre de grandeur de travaux (250 ou 300 € TVAC). Non. Keuleers Expertises n’est pas certificateur. Nous vous mettons en relation avec un certificateur agréé : à Bruxelles, Monsieur Michel (agrément 1740539) ; en Wallonie, Monsieur Philippe (agrément CERTIF-P2-02502). Le certificat est obligatoire à la vente et à la location et reste valable dix ans. Les honoraires sont partagés entre le locataire et le bailleur. Chacune des parties peut aussi se faire accompagner, à ses propres frais, d’un expert de son choix ; dans ce cas, les honoraires sont majorés de 100 %. Oui. Nous couvrons les 19 communes de la Région de Bruxelles-Capitale et la périphérie : communes limitrophes du Brabant flamand et du Brabant wallon. Le siège du bureau est à Rhode-Saint-Genèse, avec un bureau bruxellois à Auderghem, sur rendez-vous. Pour un état des lieux, oui : il est contradictoire, le bailleur et le locataire sont présents ou représentés par un mandataire. Pour une expertise en valeur ou un constat d’humidité, la présence du demandeur ou de la personne qui donne accès au bien suffit. Une visite est comprise dans les honoraires : 2 h pour un appartement et 3 h pour une maison (état des lieux, réception), 1 h et 2 h pour une expertise en valeur, 2 h pour un constat d’humidité. Pour un état des lieux, toute heure supplémentaire sur place est facturée 75 € TVAC. Non. Nous ne sommes ni entreprise, ni agence, ni gestionnaire : nous constatons, nous mesurons, nous décrivons. Le constat reste indépendant de toute proposition de travaux, ce qui fait sa valeur. En français, en néerlandais et en anglais. Les rapports sont rédigés en français. ## Vous ne savez pas quel service choisir ? Décrivez votre situation en deux minutes. Nous vous dirons ce qui est utile, et ce qui ne l’est pas. ## Où s’arrête la mission de l’expert immobilier ? Notre rôle : constater, documenter et objectiver, dans le périmètre convenu avant l’intervention. Lors d’un état des lieux contradictoire, nous décrivons le bien de manière neutre et indépendante pour les parties. À la sortie, la comparaison avec l’entrée tient compte de l’état initial, de l’usure normale et de la vétusté. Une mission de représentation d’un client face à un autre expert est distincte et expressément convenue ; elle conserve les mêmes exigences de rigueur technique. - Gestion locative : nous ne gérons pas les relations quotidiennes entre bailleur et locataire et ne décidons pas des travaux à leur place. - Conseil juridique et décision d’un juge : notre constat technique ne remplace pas l’avis d’un professionnel du droit. L’expert ne tranche pas un litige entre les parties. - Étude de stabilité : une analyse structurelle peut nécessiter un ingénieur spécialisé. - Examens destructifs : nous observons les éléments visibles et accessibles. Nous ne démontons pas les cloisons ou installations pour rechercher un défaut caché. - Interventions spécialisées : un électricien, chauffagiste, plombier, architecte ou autre spécialiste peut devoir compléter les constatations. ### Une limite clairement annoncée protège toutes les parties Un document insuffisant, un élément inaccessible ou une information non vérifiable sont signalés. Un rapport d’entrée sommaire peut limiter la comparaison à la sortie ; un défaut derrière une finition peut échapper à une réception visuelle. Nous ne tirons pas de conclusion que les constatations disponibles ne permettent pas de justifier. Page : https://keuleers-expertises.be/services/detection-dhumidite/ # La tache n’est que le symptôme Détection d’humidité Remontées capillaires, infiltration, condensation ou fuite : nous mesurons le taux d’humidité de vos murs à l’hygromètre et décrivons les traces observées. Avec ou sans rapport, à Bruxelles et dans ses environs. Estimation des honoraires. Les situations particulières restent sur devis. ## Comment l’humidité se manifeste-t-elle ? Par des taches, des revêtements qui se décollent et des murs froids au toucher. Une tache d’humidité n’est presque jamais le problème : c’est la partie visible d’un désordre plus profond, parfois invisible, qui évolue tant que sa cause n’est pas traitée. Une seule pièce touchée ou plusieurs taches réparties du sous-sol aux étages : chaque configuration oriente vers une cause différente. - Taches et auréoles Sur un mur, un plafond ou au bas d’une cloison. Elles réapparaissent après nettoyage tant que la cause subsiste. - Revêtements qui se décollent Peinture qui cloque, papier peint qui se détache, enduit extérieur qui noircit ou se désolidarise de la façade. - Fissures et boiseries qui pourrissent Fissures en façade, plinthes, cadres et menuiseries qui se dégradent au contact de l’eau. - Murs froids, humides, qui sèchent mal Un mur de façade qui reste mouillé longtemps après la pluie, froid et humide au toucher. - Odeur persistante Une odeur de renfermé ou de moisi qui ne disparaît pas en aérant. Regarder au-delà de la trace La localisation, la forme et le contexte d’une trace orientent les vérifications. ## Estimez vos honoraires. Quelques choix pour connaître le montant, comprendre ce qu’il couvre et préparer votre demande. Activez JavaScript pour utiliser le calculateur. Vous pouvez aussi (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) consulter les honoraires ou (https://keuleers-expertises.be/contact/) contacter le bureau . Activez JavaScript pour utiliser l’estimateur. Les grilles et coordonnées restent disponibles ci-dessous. ## D’où vient l’humidité ? D’une remontée capillaire, d’une infiltration, de la condensation ou d’une fuite. Un mur humide relève le plus souvent de l’une de ces quatre origines, parfois de deux à la fois. Les traiter demande d’abord de les distinguer. Situer les indices L’emplacement d’une trace fait partie des indices à examiner sans suffire à établir une cause. ### Remontées capillaires L’eau du sol monte dans la maçonnerie par capillarité, faute de coupure d’humidité efficace. Elle se lit au bas des murs, en sous-sol et au rez-de-chaussée, parfois avec des dépôts blanchâtres de sels. ### Infiltrations L’eau entre de l’extérieur : toiture, façade, joints, châssis, seuils, terrasse. Un défaut d’étanchéité qui se rappelle à chaque épisode de pluie. ### Condensation La vapeur d’eau de l’air intérieur se dépose sur les parois froides : angles, derrière les meubles, autour des châssis. Une question d’isolation, de chauffage et de ventilation. ### Fuites et accidents Canalisation, évacuation, appareil sanitaire, inondation. Une cause localisée, parfois soudaine, à circonscrire avant qu’elle n’atteigne les revêtements. ## Sol, mur ou plafond : où observer les traces ? Localiser les traces aide à préparer le constat. Survolez la coupe ou un point de la liste pour voir les observations à relever. L’emplacement d’une tache ne permet pas, à lui seul, d’en déterminer la cause. Survolez une zone de la coupe, ou un point de la liste, pour voir les observations à relever. - Au sol Repérer les traces en pied de mur, le long des plinthes et à la jonction avec le sol. Noter leur étendue et les pièces concernées. - Sur un mur Décrire la hauteur des traces, leur forme et l’état visible du revêtement. L’expert relève l’humidité des murs concernés à l’hygromètre. - Au plafond Localiser les auréoles, décolorations ou décollements et préciser quand ils sont apparus. Leur origine nécessite, si besoin, une recherche spécialisée. ## Faut-il nettoyer la tache et attendre ? Non. Le premier réflexe est de nettoyer ou de repeindre. Mais tant que la cause n’est pas traitée, la tache réapparaîtra, encore et encore, et le désordre continuera d’évoluer. Agir tôt, c’est mesurer avant de traiter : on ne draine pas une condensation, on n’injecte pas un mur qui fuit. - Développement de moisissures L’humidité persistante favorise le développement de moisissures, qui sont des champignons. Un constat des parois ne remplace pas une analyse sanitaire. - Revêtements dégradés Sols, plafonds et murs, intérieurs comme extérieurs, se détériorent progressivement. - Un traitement à l’aveugle Sans mesure, on risque de payer une intervention qui ne vise pas la bonne cause. Le constat sert précisément à l’éviter. ## Comment se déroule un constat d’humidité ? En deux temps : des questions, puis la mesure. L’expert commence par comprendre la situation, puis mesure le taux d’humidité présent, ou non, dans les murs qui posent problème, avec son hygromètre. Le tout tient dans une visite de deux heures maximum. L’hygromètre révèle une humidité que l’œil ne voit pas : la mesure complète l’examen visuel, elle ne la remplace pas. - Vous décrivez la situation Pièces touchées, ancienneté, travaux récents, sinistre éventuel. Deux minutes par le formulaire ou par téléphone. - Nous confirmons le rendez-vous Un membre de l’équipe traite la demande et fixe le créneau. Prévoyez l’accès aux pièces concernées, meubles écartés. - Sur place : les questions Depuis quand, à quelle saison, après quel événement ? L’historique oriente déjà la recherche. - Sur place : la mesure Relevés à l’hygromètre sur les murs qui posent problème, et examen visuel des indices : revêtements, joints, châssis, toiture visible. - La restitution Les résultats vous sont expliqués sur place. Avec l’option rapport, ils sont retranscrits dans un constat écrit, envoyé par e-mail, selon le délai indicatif communiqué pour votre mission. ## Constat avec ou sans rapport Même visite, même mesure dans les deux formules. La différence tient à ce que vous emportez, et à qui vous devez le montrer. ### Constat sans rapport Visite, questions, mesures à l’hygromètre et explication orale des mesures. Pour se décider vite, avant d’appeler une entreprise ou de signer un compromis. ### Constat avec rapport La même visite, plus un rapport écrit : relevés retranscrits, localisation des zones mesurées, photographies et description des observations. Un document daté, signé par un expert indépendant, à produire devant un tiers. Préciser le rapport Le contenu de la mission distingue le constat sans rapport de celui accompagné d’un rapport. - Dans un désaccord locatif Bailleur ou locataire, vous disposez d’une mesure datée, réalisée par un tiers, plutôt que d’une parole contre une autre. - Avant un achat Vous disposez d’observations supplémentaires avant de décider, dans les limites du constat. Le constat peut s’inscrire dans un (https://keuleers-expertises.be/accompagnement/) encadrement technique avant achat . - Après un dégât des eaux Le rapport consigne les traces observées et les mesures réalisées, sans déterminer la cause ni la responsabilité. - Avant des travaux Une base pour demander des devis ciblés, puis pour vérifier que l’intervention a bien traité la cause. - Lors d’un état des lieux Les traces relevées à l’entrée documentent l’état initial. Une aggravation éventuelle doit être examinée séparément, sans attribuer automatiquement une responsabilité. (https://keuleers-expertises.be/services/etats-des-lieux-bruxelles/) L’état des lieux en détail → ## Ce que le constat n’est pas Nous ne sommes pas une entreprise d’assèchement. Ni injection, ni drainage, ni ventilation à vendre, et aucune commission sur les travaux : le constat est indépendant, il n’a rien à vous vendre après la mesure. C’est ce qui lui donne sa valeur, face à un entrepreneur comme devant un juge de paix. - Ni diagnostic technique complet, ni diagnostic sanitaire Le constat mesure l’humidité présente dans les parois et décrit les observations. Il ne remplace ni une étude de structure, ni une analyse de l’air intérieur. - Un constat simple par mesure hygrométrique La recherche de fuite, les sondages et les investigations techniques spécialisées ne font pas partie de cette mission. - Pas de conseil juridique Nous constatons et mesurons. Pour vos droits et vos recours, adressez-vous à un conseil. ## Combien coûte un constat d’humidité ? 250 € TVAC sans rapport, 360 € TVAC avec rapport , quel que soit le type de bien. Une seule visite de deux heures maximum est comprise. Type de bien Sans rapport Avec rapport Appartement 250 € 360 € Maison, villa (4 façades), commerce 250 € 360 € ↔ Faites défiler pour comparer les colonnes. - Annulation la veille ou le jour même Forfait de 150 € TVAC. - Absence au rendez-vous Forfait de 150 € TVAC, facturé à la partie absente. - Paiement Sur place : espèces contre reçu ou carte bancaire avec terminal Bancontact. La facture est envoyée par e-mail après la visite. - Envoi papier du rapport 75 € TVAC. L’envoi par e-mail est compris. - Situation différente de celle décrite L’expert peut adapter ses honoraires si la réalité sur place diffère de la demande, ou les majorer selon la mission. - Dans le cadre d’un achat Lors d’un encadrement technique avant achat (250 € terrain ou appartement, 300 € commerce, maison ou villa, TVAC, sans rapport), l’expert relève les traces visibles et vérifie l’humidité des zones suspectes à l’hygromètre ; le constat complet, avec mesures hygrométriques et rapport écrit si demandé, reste une mission distincte. (https://keuleers-expertises.be/accompagnement/) En savoir plus → ### Comprendre le constat (https://keuleers-expertises.be/blog/tache-humidite-avant-repeindre/) Une tache d’humidité avant remise en peinture : comment organiser vos observations. La méthode générale de diagnostic est présentée par (https://www.buildwise.be/fr/publications/articles-buildwise/2021-06.01/) Buildwise : diagnostic de l’humidité dans les bâtiments . Une mesure ne suffit pas, seule, à attribuer une cause ou une responsabilité. ## Ce qu’on nous demande avant un constat Le constat relève à l’hygromètre l’humidité présente dans les murs concernés. Il décrit les traces et les mesures, avec ou sans rapport écrit, sans diagnostic technique de la cause. 250 € TVAC sans rapport et 360 € TVAC avec rapport écrit, pour un appartement comme pour une maison, une villa ou un commerce (honoraires 2026). Une seule visite de deux heures maximum est comprise ; au-delà, l’expert peut majorer ses honoraires selon la mission. Si le constat doit être montré à un tiers (propriétaire, locataire, vendeur, assureur, entreprise, juge de paix), oui : le rapport écrit, daté et signé par un expert indépendant est fait pour cela. Pour se décider soi-même avant des travaux, la restitution orale sur place suffit souvent. Non. La tache n’est que la manifestation d’un problème plus profond. Tant que la cause n’est pas traitée, elle réapparaît et le désordre progresse : moisissures, champignons, revêtements qui se dégradent. Non. Une infiltration, une fuite ou de la condensation sont notamment possibles. La position de la trace et une mesure d’humidité ne suffisent pas à en établir l’origine ; une recherche spécialisée peut être nécessaire. Non. Nous ne sommes pas une entreprise de traitement de l’humidité et nous ne percevons aucune commission sur les travaux. Le constat est indépendant : il vous sert à demander des devis ciblés, puis à vérifier que l’intervention a traité la bonne cause. Oui. Il apporte des observations et des mesures pour éclairer votre décision, sans garantir l’absence de défauts cachés ni déterminer seul leur cause. Lors d’un encadrement technique avant achat (250 € terrain ou appartement, 300 € commerce, maison ou villa, TVAC, sans rapport), l’expert relève les traces visibles et vérifie l’humidité des zones suspectes à l’hygromètre ; le constat complet, avec mesures hygrométriques et rapport écrit si demandé, reste une mission distincte. Dégagez l’accès aux murs concernés (meubles écartés si possible) et rassemblez ce qui date le problème : photos, factures de travaux, courriers échangés, déclaration de sinistre le cas échéant. Plus l’historique est précis, plus la mesure est parlante. Une seule visite de deux heures maximum sur place est comprise dans les honoraires, quel que soit le type de bien. Les résultats vous sont expliqués sur place ; le rapport écrit, s’il est commandé, suit par e-mail. Information à jour au 5 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. D’autres réponses dans notre (https://keuleers-expertises.be/faq/) foire aux questions . ## Une tache qui revient ? Mesurons avant de traiter. Décrivez les pièces touchées et depuis quand. Nous revenons vers vous avec une proposition de rendez-vous. Préparez votre demande, puis envoyez-la depuis votre messagerie. Vous pouvez aussi nous appeler. Le bureau confirme le rendez-vous. Page : https://keuleers-expertises.be/services/etats-des-lieux-bruxelles/ # État des lieux à Bruxelles et environs Obligatoire et contradictoire. Ce document sert de référence pour distinguer l’usure normale des dégâts locatifs lors de la sortie et éclairer le règlement entre les parties. Les obligations évoquées concernent l’état des lieux ; elles ne signifient pas que le recours à Keuleers Expertises est imposé. Estimation des honoraires. Les situations particulières restent sur devis. ## Quel cadre pour votre état des lieux ? Pour un bail d’habitation, le cadre dépend de la région du bien. À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du Logement régit l’état des lieux. En Wallonie et en Flandre, les règles régionales du bail s’appliquent. Le bureau précise la mission selon votre adresse. Source : (https://be.brussels/fr/logement/location/bail-dhabitation/etat-des-lieux) l’état des lieux à Bruxelles , Région de Bruxelles-Capitale. Information à jour au 31 août 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. - Si l’une des parties refuse d’y participer L’autre peut demander au juge de paix de désigner un expert pour l’établir. - En l’absence d’état des lieux d’entrée Le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail. Le propriétaire perd son point de comparaison, et le bénéfice du doute. Voir le logement dans son ensemble Un espace dégagé permet de décrire les surfaces, les volumes et les équipements fixes. ## Estimez vos honoraires. Quelques choix pour connaître le montant, comprendre ce qu’il couvre et préparer votre demande. Activez JavaScript pour utiliser le calculateur. Vous pouvez aussi (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) consulter les honoraires ou (https://keuleers-expertises.be/contact/) contacter le bureau . Activez JavaScript pour utiliser l’estimateur. Les grilles et coordonnées restent disponibles ci-dessous. ## Les types d’état des lieux Un constat à chaque étape L’entrée, la sortie et le transfert du bien correspondent à des moments distincts du constat. ### Entrée Le constat dressé en début de location : état du bien pièce par pièce, relevé des compteurs, documentation photographique. La référence à laquelle tout sera comparé. ### Sortie Comparé point par point à celui d’entrée. L’expert distingue ce qui relève du locataire de ce qui relève de la vétusté. La nécessité de repeindre dépend de l’état initial, de l’usure normale et des dégradations constatées. ### Acquisitif Moins connu, souvent décisif. Un constat dressé à une date donnée dans un but précis : bien occupé par le vendeur jusqu’à l’acte, description de son état au moment de l’achat. ### Avant et après travaux Avant un chantier, l’état des lieux fixe l’état initial du bien et des propriétés voisines ; après, le récolement constate ce qui a changé. Provisions d’honoraires 2026 distinctes. ### Commerce et bureau Vitrine, bureau, cabinet ou atelier : un état des lieux d’entrée et de sortie tarifé à la surface, inventaire du mobilier professionnel proposé en option. ## Quand doit-il être réalisé ? Avant l’entrée dans les lieux, ou au plus tard dans le premier mois d’occupation . - Notre recommandation : logement vide Un logement vide se décrit intégralement. Derrière une armoire, on ne voit rien. - Avant le déménagement Le déménagement occasionne lui-même des dégâts. Faire l’état des lieux après, c’est les intégrer à l’état initial. - Pour la sortie Généralement dressé après le déménagement, à la remise des clés, logement vidé. ## Ce qui change avec les nouvelles normes bruxelloises Elles s’appliquent à tous les logements mis en location en Région bruxelloise, bailleurs privés comme publics, et concernent directement ce que nous constatons sur place. Occupants Surface nette minimale 1 personne 18 m² 2 personnes 28 m² 3 personnes 38 m² Logement étudiant, 1 personne 12 m² ↔ Faites défiler pour comparer les colonnes. ### Sécurité : appareils au gaz Les appareils de type B , qui puisent leur air de combustion dans la pièce, sont interdits dans les chambres en raison du risque d’intoxication au monoxyde de carbone. Remplacement par des appareils étanches de type C. La responsabilité incombe au bailleur. ### Équipement sanitaire Tout logement doit disposer d’une baignoire ou d’une douche . L’état des lieux d’entrée est le moment naturel pour faire le point. Information à jour au 31 août 2026. Pour une situation particulière, adressez-vous au service Inspection régionale du Logement ou à un conseil. ## Ce que contient notre rapport Livré en PDF, à chaque partie. Vocabulaire technique normalisé, utilisable en cas de litige. Décrire ce qui le compose Mobilier, revêtements et équipements complètent la description d’un logement meublé. annebel146 / Adobe Stock. Le rapport d’état des lieux Structure du document - Description pièce par pièce Sols, murs, plafonds, menuiseries, vitrages, sanitaires, cuisine équipée, chauffage, électricité visible. - Documentation photographique Datée, référencée, reliée à la description. - Relevé des compteurs et des clés Électricité, gaz, eau, avec numéros de compteur ; clés et badges remis. - Mention des désordres visibles Fissures avec longueur et ouverture, traces d’humidité, éclats, taches, manquements. - En sortie : comparatif et chiffrage Distinction entre dégâts locatifs et vétusté, chiffrage des remises en état imputables. ## Comment ça se passe Du rendez-vous au rapport La préparation, la visite et la rédaction du rapport composent le parcours du constat. - Vous envoyez une demande Vous décrivez le bien, le type d’état des lieux et vos contraintes de dates. Deux minutes. - Nous confirmons le rendez-vous Un membre de l’équipe traite votre demande et confirme, propose un autre créneau, ou vous rappelle. - L’expert se déplace Propriétaire et locataire présents. Comptez un créneau de 1 h 30 à 2 h pour un studio ou un appartement, et de 3 h pour une maison. - Le rapport est rédigé Et vous est envoyé selon le délai indicatif communiqué pour votre mission, après règlement intégral des honoraires dus par les parties. - Vous relisez et vous réagissez Vos remarques écrites sont examinées et intégrées si elles sont fondées. ## Combien coûte un état des lieux ? Les honoraires dépendent du type de bien , de sa surface , du nombre de pièces et du type d’état des lieux. Ils sont partagés entre les parties . ## Ce qu’on nous demande le plus À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du Logement encadre l’état des lieux des baux d’habitation. Les règles applicables dépendent de la région où se situe le bien. Le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve en fin de bail. Le propriétaire perd sa référence de comparaison. Rien ne l’interdit. L’expert n’est pas obligatoire. Le document doit être détaillé et contradictoire ; des descriptions précises et des photos facilitent la comparaison. Les frais sont partagés entre propriétaire et locataire. Comptez un créneau de 1 h 30 à 2 h pour un studio ou un appartement, et de 3 h pour une maison. Oui — c’est le sens même du caractère contradictoire. Vous pouvez vous faire représenter par un mandataire. Vous pouvez transmettre vos remarques écrites dans le délai prévu par votre bail ou notre convention. Elles sont examinées et intégrées si elles sont fondées. La vétusté est l’usure du temps, indépendante du comportement du locataire. Le dégât locatif résulte d’un usage anormal ou d’un défaut d’entretien. ## État des lieux dans les 19 communes ## Une date de sortie à tenir ? ## Caves, garages et parkings Appartement : caves non aménagées, garages et parkings compris sans supplément. Maison ou studio : caves non aménagées à 15 € au total, quel que soit le nombre de caves ; parkings, garages compris : le premier emplacement est compris, puis 15 € par emplacement supplémentaire. Caves aménagées : comptez les pièces selon leur usage, une seule fois. Hors chambre et pièce d’eau : 15 € par pièce ; salle de douche, salle de bains, cuisine ou WC supplémentaire : 20 € par pièce. Les chambres sont comprises dans le nombre total de chambres du logement. Ne comptez pas ces pièces parmi les caves non aménagées ni une seconde fois dans les autres pièces ; les pièces déjà comprises dans le logement ne déclenchent aucun supplément. Une mission portant uniquement sur une annexe fait l’objet d’une demande distincte. ## Des situations rencontrées par le bureau Quelques exemples anonymisés pour comprendre le déroulement et le périmètre d’une mission. ### Un logement meublé, avec ou sans accessoires L’inventaire décrit les meubles présents et leur état. Dans un logement garni, il porte aussi sur les accessoires mobiles, comme la vaisselle. Cette description, les photographies et leur traitement représentent un travail supplémentaire. Meublé : +30 % du total non meublé, suppléments compris. Meublé et garni : +50 % sur ce même total. Ces majorations ne se cumulent pas. L’inventaire ne constitue pas une estimation de la valeur marchande de chaque objet. Page : https://keuleers-expertises.be/services/expertises-immobiliere-bruxelles/ Expertise immobilière · Bruxelles et environs # Expertise immobilière. À Bruxelles et environs. Vendre, acheter, hériter ou transmettre. Un regard indépendant sur votre bien, une analyse argumentée et un rapport écrit pour avancer. Expert indépendant · Visite du bien · Rapport écrit ## Trois contextes. La même exigence. Choisissez le contexte qui vous concerne. Chaque mission détaille ce que nous examinons, les pièces utiles et les honoraires. ### Expertise en valeur Avant une vente ou un achat, donnez un fondement concret à votre décision. Nous confrontons les caractéristiques du bien à son marché pour établir une valeur à une date donnée. ### Expertise pour succession Lorsqu’un bien immobilier fait partie d’une succession, une valeur documentée aide à avancer sur une base commune. Nous décrivons le bien et argumentons son évaluation dans un rapport écrit. ### Expertise pour donation Transmettre un bien commence par bien le connaître. Une expertise indépendante apporte une valeur documentée pour préparer votre projet de donation et vos échanges avec le notaire. Observer le bien dans son ensemble, puis dans ses détails. ## Au-delà d’un prix au mètre carré. La situation, les volumes, l’état du bâtiment, son occupation et le marché contribuent à la valeur d’un bien. Notre travail consiste à examiner ces éléments et à expliquer leur place dans la conclusion. Un rapport argumenté vous permet de comprendre l’évaluation et de partager une base documentée avec les personnes concernées. ## Du premier échange au rapport écrit. - 01 Préciser la mission Votre objectif, les biens concernés, la date de référence et les documents disponibles. - 02 Visiter et examiner Observer le bien et relever les caractéristiques utiles à son évaluation. - 03 Analyser et argumenter Mettre les informations recueillies en perspective avec le marché et le contexte du bien. - 04 Remettre le rapport Vous transmettre les conclusions écrites après rédaction, vérification et règlement intégral des honoraires dus par les parties, puis répondre aux questions relatives à l’analyse. ## Une grille claire. Un rapport compris. Expertise en valeur, succession ou donation : la même grille pour un appartement ou une maison. Les biens particuliers et les dossiers comprenant plusieurs biens font l’objet d’une confirmation du bureau. ### Appartement 325 € TVAC ### Maison 400 € TVAC ## Parlons de votre bien. Décrivez votre projet par e-mail, via le formulaire ou par téléphone. Le bureau précise la mission et confirme les honoraires avant le rendez-vous. Page : https://keuleers-expertises.be/services/peb/ # Carte d’identité énergétique Certificat PEB à Bruxelles et environs Obligatoire pour vendre ou louer un logement en Région bruxelloise, le certificat PEB est établi par un certificateur agréé. Nous ne sommes pas certificateurs : nous vous mettons en relation avec un professionnel agréé, à Bruxelles comme en Wallonie. Le certificat est réalisé et facturé par un certificateur agréé. ## Qu’est-ce qu’un certificat PEB ? Le certificat de performance énergétique des bâtiments (PEB) est la carte d’identité énergétique d’un logement. Il indique la consommation théorique d’énergie du bien, calculée dans des conditions d’utilisation et de climat standardisées, et la traduit en une classe allant de A à G. Son objectif : permettre à un candidat acquéreur ou locataire de comparer objectivement l’efficacité énergétique de plusieurs biens. Le résultat ne correspond donc pas à votre facture : il suppose une occupation 365 jours par an, un confort minimal identique pour tous et une année climatique moyenne. Le certificat est établi par un certificateur agréé, à l’issue d’une visite du bien. À Bruxelles, il suit un protocole fixé par Bruxelles Environnement : deux certificateurs différents doivent obtenir le même résultat pour le même bien. Source actuelle : (https://environnement.brussels/pro/reglementation-et-inspection/obligations-et-autorisations/les-certificats-peb) Bruxelles Environnement, les certificats PEB , consultée le 24 octobre 2026. La fiche de 2018 reste disponible à titre documentaire. Classes de A à G Survolez ou touchez une lettre. Plus elle est proche de A, moins le bâtiment consomme, en conditions standardisées. Des classes intermédiaires (+ ou –) affinent le résultat. L’enveloppe du logement Châssis, vitrages et parois font partie des caractéristiques relevées pour le certificat. ## Estimez vos honoraires. Quelques choix pour connaître le montant, comprendre ce qu’il couvre et préparer votre demande. Activez JavaScript pour utiliser le calculateur. Vous pouvez aussi (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) consulter les honoraires ou (https://keuleers-expertises.be/contact/) contacter le bureau . Activez JavaScript pour utiliser l’estimateur. Les grilles et coordonnées restent disponibles ci-dessous. ## Que mentionne le certificat ? Huit informations, pour chaque bâtiment certifié. Elles sont relevées sur place, puis calculées selon une méthode commune à tous les certificateurs. Lire le bâtiment L’enveloppe et les équipements font partie des éléments examinés pour le certificat. ### Consommation d’énergie Sous forme d’indicateur : une lettre de A++ (le plus performant) à G (le plus énergivore), assortie de la consommation théorique en kWh d’énergie primaire par m² et par an. ### Impact sur l’environnement Les émissions de CO₂ associées à cette consommation théorique. ### Enveloppe du bâtiment Les performances de l’ensemble des parois qui entourent le volume protégé : murs, toiture, planchers, vitrages. ### Chauffage Les performances du système de chauffage, dont le rendement de la chaudière lorsqu’il est documenté. ### Eau chaude sanitaire Les performances du système de production d’eau chaude sanitaire. ### Ventilation La présence ou non d’un système de ventilation. Sans système, le calcul retient quand même une consommation par défaut. ### Énergie renouvelable La présence éventuelle d’une source d’énergie renouvelable : panneaux solaires thermiques ou photovoltaïques, par exemple. ### Recommandations Des recommandations de rénovation et les objectifs PEB applicables. La présentation dépend du modèle et de la date du certificat. ## Quand le certificat PEB est-il obligatoire ? À Bruxelles, le certificat est en principe requis avant la mise en vente ou en location d’un logement individuel de plus de 18 m². Le certificateur vérifie le champ d’application et les exceptions. (https://environnement.brussels/pro/reglementation-et-inspection/obligations-et-autorisations/les-certificats-peb) Consulter le cadre régional actuel . Il est valable dix ans . Pendant cette période, il peut être transmis à chaque nouvelle vente ou location, pour autant qu’aucune modification n’ait été apportée aux caractéristiques énergétiques du bien. Information à jour au 5 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. - Vente et location d’un logement Maison, appartement, studio : le certificat est requis dès la mise en vente ou en location. La classe énergétique et la consommation spécifique (en kWh/m² par an) doivent figurer dans toute annonce ou affiche de vente ou de location (Bruxelles Environnement). - Valable dix ans Transmissible à chaque nouvelle vente ou location, tant que les caractéristiques énergétiques du bien n’ont pas changé. - Après des travaux Isolation, nouveaux châssis, nouvelle chaudière : le certificat existant ne reflète plus le bien. Un nouveau certificat fait reconnaître l’amélioration ; conservez factures et fiches techniques. - En Wallonie Le certificat PEB existe aussi, avec une échelle de classes propre à la Région wallonne : chaque Région a défini la sienne. Pour un bien wallon, adressez-vous à notre certificateur wallon. ## Keuleers Expertises n’est pas certificateur PEB Le certificat PEB ne peut être délivré que par un certificateur agréé , à Bruxelles par Bruxelles Environnement. Notre bureau n’en établit pas : nous vous mettons directement en relation avec un certificateur agréé, à Bruxelles ou en Wallonie. Vous le contactez directement ; il fixe le rendez-vous, visite le bien et établit le certificat sous sa responsabilité. Il établit le certificat sous sa responsabilité, à partir de sa visite et des pièces admissibles, selon le protocole régional. Un doute sur un certificat existant ? Demandez au certificateur le rapport d’encodage, qui reprend les données relevées sur place. Si le doute persiste, une plainte peut être adressée à Bruxelles Environnement, à l’adresse indiquée sur le certificat. ### Bruxelles Monsieur Michel · certificateur agréé, n° 1740539 0477 78 18 78 · info@newpeb.be ### Wallonie Monsieur Philippe · certificateur agréé, n° CERTIF-P2-02502 0498 41 14 00 · philippe.defever@gmail.com Le certificat PEB n’est qu’une pièce du dossier. Pour une mise en location, l’ (https://keuleers-expertises.be/services/etats-des-lieux-bruxelles/) état des lieux d’entrée est obligatoire ; avant une mise en vente, une (https://keuleers-expertises.be/services/expertises-immobiliere-bruxelles/) expertise en valeur fixe un prix argumenté. Ces missions-là, nous les réalisons nous-mêmes. ## Comment préparer la visite du certificateur ? En rassemblant un maximum de preuves acceptables. Sans justificatif, le certificateur applique des valeurs par défaut, presque toujours défavorables : le résultat sera probablement moins bon que la réalité du bien. La toiture fait partie de l’ensemble L’isolation et les éléments accessibles de la toiture participent à la lecture énergétique. - Réunissez les plans et les factures Plans du bien, factures d’isolation (toiture, murs, sols), factures de châssis et de vitrages, fiches techniques des matériaux. Ce sont les « preuves acceptables » du protocole bruxellois. - Sortez l’attestation de contrôle périodique de la chaudière Elle mentionne le rendement mesuré. Sans elle, le certificateur recourt à des valeurs par défaut défavorables. - Documentez les installations Chaudière, production d’eau chaude, ventilation, panneaux solaires : factures, procès-verbaux de réception, fiches techniques. - Donnez accès à tout Toutes les pièces, la cave, le grenier, la chaufferie. Une partie des données se constate visuellement : type de toiture, nombre de façades, double vitrage. - Sans preuve, une dernière option En l’absence de justificatif, une analyse destructive (un sondage dans un mur, par exemple) est autorisée si le propriétaire marque son accord par écrit. ### Ce qui pénalise souvent le résultat - Toiture ou murs sans preuve d’isolation Un mur de maçonnerie classique, même épais, isole peu ; une facture, une autre preuve acceptable ou un constat admis par le protocole peut être nécessaire pour retenir l’isolation dans le calcul. - Chaudière de plus de quinze ans Ou absence d’attestation de contrôle périodique. - Chauffage ou eau chaude électriques La conversion en énergie primaire applique un facteur 2,5 à l’électricité. - Tuyaux non isolés, pas de thermostat ni de sonde extérieure Pertes de chaleur dans les locaux non chauffés et combustible brûlé inutilement. - Vitrage ancien, même double La performance dépend du vitrage et du châssis. Le certificateur retient les caractéristiques établies selon le protocole régional. ## Combien coûte un certificat PEB ? À partir de 220 € TVAC pour un appartement , selon la grille 2026 de notre certificateur partenaire. Le montant dépend du type de bien et du nombre de façades ; les biens exceptionnels sont sur demande. - Annulation la veille ou le jour même Forfait de 150 € TVAC. - Absence au rendez-vous Forfait de 150 € TVAC, facturé à la partie absente. - Envoi papier, démarche auprès du syndic 50 € TVAC. Prise et remise des clés : 20 € TVAC. - Situation différente sur place Le certificateur peut adapter ses honoraires si le bien ne correspond pas à la description donnée lors de la prise de rendez-vous. Vous traitez directement avec le certificateur partenaire, qui établit le certificat et vous facture ses honoraires. Type de bien Honoraires TVAC Appartement 220 € Appartement duplex 280 € Appartement triplex 310 € Immeuble de rapport (minimum 3 unités) 200 € / unité Maison 2 façades 350 € Maison 3 façades 400 € Maison 4 façades ou autre Sur demande Bien exceptionnel, villa Sur demande ↔ Faites défiler pour comparer les colonnes. ## Lire et comprendre votre certificat Deux documents officiels et une fiche pratique, à télécharger librement. Un certificat, des repères Le certificat et ses explications se lisent avec les informations disponibles sur le logement. ### Le résultat du certificat PEB Quinze questions-réponses : la lettre, l’écart avec la facture, ce qui pénalise le calcul, les anomalies. ### Comment lire un certificat PEB Ce que le certificateur prend en compte et comment se lit chaque rubrique du certificat. ### Reprise des énergies Le document de reprise des compteurs de gaz et d’électricité à remplir lors d’un changement d’occupant, en Belgique. Les documents mis à disposition par le bureau sont réunis sur la page (https://keuleers-expertises.be/documents/) Documents utiles . ### Le cadre régional Pour un logement à Bruxelles, (https://environnement.brussels/citoyen/reglementation-et-inspection/obligations-et-autorisations/le-certificat-peb-dun-logement-en-region-bruxelloise) Bruxelles Environnement : certificat PEB du logement présente les obligations de certification et les informations remises aux candidats acquéreurs ou locataires. Le certificat décrit la performance énergétique ; (https://keuleers-expertises.be/accompagnement/) l’encadrement technique avant achat examine le bâtiment dans un autre objectif. ## Ce qu’on nous demande sur le PEB Non. Le certificat PEB est réservé aux certificateurs agréés. Nous vous mettons en relation avec un certificateur agréé à Bruxelles (Monsieur Michel, agrément 1740539) ou en Wallonie (Monsieur Philippe, agrément CERTIF-P2-02502). Oui. En Région bruxelloise, le certificat PEB est en principe requis avant la mise en vente ou en location d’un logement individuel de plus de 18 m². Le certificateur vérifie le champ d’application et les exceptions. Il informe le candidat locataire de l’efficacité énergétique du bien avant qu’il ne s’engage. Dix ans. Il peut être réutilisé à chaque vente ou location durant cette période, à condition que les caractéristiques énergétiques du bien n’aient pas été modifiées. Selon la grille 2026 du certificateur partenaire, TVAC : 220 € pour un appartement, 280 € pour un duplex, 310 € pour un triplex, 350 € pour une maison 2 façades, 400 € pour une maison 3 façades, 200 € par unité pour un immeuble de rapport. Maison 4 façades, villa ou bien exceptionnel : sur demande. Parce que le certificat calcule une consommation théorique dans des conditions standardisées (occupation 365 jours par an, confort minimal, année climatique moyenne) et l’exprime en énergie primaire. Votre facture reflète, elle, vos habitudes réelles. Le certificateur applique des valeurs par défaut, presque toujours défavorables. Rassemblez plans, factures et fiches techniques avant la visite ; à défaut, une analyse destructive est possible avec l’accord écrit du propriétaire. Contactez d’abord le certificateur qui l’a établi et demandez le rapport d’encodage, qui reprend les données relevées sur place. Si le doute persiste, une plainte peut être adressée à Bruxelles Environnement, à l’adresse indiquée sur le certificat. Le certificat existant ne peut être transmis que si les caractéristiques énergétiques du bien n’ont pas changé. Après une isolation, de nouveaux châssis ou une nouvelle chaudière, un nouveau certificat fait reconnaître la performance améliorée : conservez les factures. ## Le certificat par un certificateur agréé, le reste par nous État des lieux, expertise en valeur, réception de chantier ou constat d’humidité : décrivez votre situation, nous revenons vers vous avec une proposition de rendez-vous. Page : https://keuleers-expertises.be/services/receptions-provisoire-et-definitive/ # (Pré)réception provisoire et définitive à Bruxelles et environs Nous vous accompagnons lors de la pré-réception, si elle est prévue, puis de la réception provisoire et de la réception définitive. Vous pouvez aussi faire appel à nous directement pour la réception provisoire, puis la définitive, à Bruxelles et dans ses environs. Estimation des honoraires. Les situations particulières restent sur devis. ## En quoi consiste la réception ? La réception est l’approbation, par l’acheteur, de la maison ou de l’appartement tel qu’il a été construit. À cette occasion, l’acheteur a le droit d’émettre des réserves. Lorsque la loi Breyne s’applique, la réception comporte deux phases séparées par au moins un an. Hors de ce régime, le contrat fixe l’organisation de la réception. Nos experts interviennent dans les 19 communes de Bruxelles-Capitale et en périphérie. Ce cadre est celui de la loi Breyne (9 juillet 1971) , qui régit les ventes sur plan et les constructions clé sur porte. Pour un contrat d’entreprise classique, rénovation comprise, c’est le contrat qui organise la réception, le plus souvent selon le même schéma en deux temps. Information à jour au 5 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. - Deux phases dans le cadre Breyne Sous le régime de la loi Breyne, la provisoire puis la définitive sont séparées par un délai minimum d’un an. - Un procès-verbal signé par les parties C’est le document qui compte. Les défauts relevés le jour de la réception y sont consignés. - Des réserves, pas un chèque en blanc Réceptionner ne veut pas dire tout accepter, à condition de formuler vos réserves précisément et par écrit. Observer les finitions Les raccords, les joints et les surfaces se vérifient dans les pièces effectivement livrées. ## Estimez vos honoraires. Quelques choix pour connaître le montant, comprendre ce qu’il couvre et préparer votre demande. Activez JavaScript pour utiliser le calculateur. Vous pouvez aussi (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) consulter les honoraires ou (https://keuleers-expertises.be/contact/) contacter le bureau . Activez JavaScript pour utiliser l’estimateur. Les grilles et coordonnées restent disponibles ci-dessous. ## De la fin du chantier à la fin de la décennale Cinq jalons, sur plus de dix ans. Survolez ou sélectionnez chacun d’eux pour voir ce qui s’y joue. Garantie décennale : dix ans, à compter le plus souvent de la réception provisoire - L’entrepreneur ou le promoteur annonce que les travaux sont terminés et propose une date de réception. C’est le moment de rassembler plans, cahier des charges et contrat, et de nous transmettre la date. - Visite contradictoire, procès-verbal signé par les parties, réserves consignées. Elle couvre les défauts apparents. Dans la plupart des cas, la garantie décennale démarre ici. - Ce délai légal permet à l’acheteur de « tester » l’immeuble et de signaler au vendeur les défauts constatés à l’usage. Les réserves du procès-verbal sont levées entre-temps, à la date convenue avec l’entrepreneur. - Sous le régime de la loi Breyne, au plus tôt un an après la provisoire. Pour un appartement, elle ne peut avoir lieu qu’après la réception définitive des parties communes. Elle clôt la procédure de réception. - Pendant dix ans, l’entrepreneur et l’architecte répondent des vices graves qui affectent la solidité de l’ouvrage (articles 1792 et 2270 de l’ancien Code civil). Le point de départ est, le plus souvent, la réception provisoire. ## La réception provisoire : ce que vous acceptez La réception provisoire est, en principe, un constat d’achèvement des travaux. Mais la plupart des contrats prévoient qu’en la signant, l’acheteur « agrée » les travaux : il accepte de considérer qu’ils ont été exécutés correctement. Elle couvre les défauts apparents. Un procès-verbal de réception est signé par les parties. C’est là que sont relevés les défauts constatés ce jour-là : une plinthe manquante, un coup dans un mur, un châssis qui ferme mal. Un défaut apparent qui n’y figure pas sera difficile à faire valoir ensuite. Avant la prise de possession Les ouvrages visibles, les documents et les réserves se vérifient dans le cadre de la réception. ### Attention à la réception tacite Si l’acheteur accepte les clés et occupe le bien avant la réception, cela vaut réception tacite, sauf preuve contraire . L’effet de cette occupation doit être apprécié selon le contrat, les réserves et les faits. - Précisez les conditions de remise des clés Sous le régime Breyne, l’occupation ou l’utilisation peut faire présumer une réception provisoire tacite, sauf preuve contraire. Faites préciser les réserves et les modalités de remise des clés. - Faites consigner chaque réserve Localisée, décrite, mesurée si possible. « Finitions à revoir » ne protège personne. ## La réception définitive et la garantie décennale Dans le cadre de la loi Breyne, la réception définitive ne peut avoir lieu moins d’un an après la réception provisoire. Ce délai permet à l’acheteur de « tester » l’immeuble à l’usage, un hiver et un été, et de signaler au vendeur les défauts constatés. Pour un appartement, elle ne peut intervenir qu’après la réception définitive des parties communes. Dans la plupart des cas, la garantie décennale démarre lors de la réception provisoire . Elle couvre, pendant dix ans, les vices graves qui affectent la solidité de l’ouvrage (articles 1792 et 2270 de l’ancien Code civil). C’est pour cette raison que les professionnels recommandent vivement l’intervention d’un expert dès la première phase. - Les parties communes d’abord En copropriété, la réception définitive de votre appartement suit celle des communs : toiture, cage d’escalier, ascenseur, façades. - Dix ans de décennale Le point de départ est, le plus souvent, la réception provisoire : vérifiez dans le contrat à quelle réception l’agréation des travaux est attachée. - Apparent ou grave Lorsque la réception vaut agréation, les défauts apparents non réservés peuvent être réputés acceptés ; les réserves écrites restent à traiter ; la garantie décennale vise, pendant dix ans, les vices graves qui affectent la solidité de l’ouvrage. D’où l’importance du procès-verbal pour tout le reste. ## Ce que fait l’expert le jour de la réception Indépendant du promoteur, de l’entrepreneur et de l’architecte, il ne représente que vous. Il ne construit pas, ne vend pas, ne répare pas : il constate. Reprendre les points un à un Chaque remarque peut être localisée puis revue lors du suivi des réserves. ### Conformité aux plans et au cahier des charges Nos experts vérifient la conformité des installations et des finitions suivant les plans et le cahier des charges. Ce qui a été promis est comparé à ce qui a été réalisé. ### Relevé des manquements et imperfections Pièce par pièce : plinthes, peintures, châssis, carrelages, sanitaires, équipements visibles. Chaque manquement est localisé et décrit dans un vocabulaire technique. ### Des réserves consignées Les manquements et imperfections relevés sont constatés sur place et formulés en réserves, consignées au procès-verbal de réception signé par les parties. L’assistance se fait sans rapport écrit (grille 2026). ### Une seconde visite, si elle est nécessaire Si une deuxième visite est nécessaire : 250 € TVAC pour un appartement de moins de 130 m² ; 350 € dès 130 m² ou pour une maison. Décrivez votre chantier pour préciser le périmètre de la visite. La pré-réception et la réception définitive restent sur devis. Yves Keuleers, Sarah Choukaïli, Samantha Libert et Sandro Monteiro réalisent les réceptions provisoires et définitives dans les 19 communes de Bruxelles et en périphérie. ## Comment ça se passe Reprendre les points visibles L’examen des ouvrages permet de localiser et de décrire les observations à consigner. - Vous nous transmettez la date et les documents Date de réception proposée par le promoteur ou l’entrepreneur, adresse, type de bien, et si possible plans, cahier des charges et contrat. - Nous confirmons le rendez-vous Un membre de l’équipe traite votre demande et confirme le créneau, en propose un autre, ou vous rappelle. - L’expert est à vos côtés le jour J Visite contradictoire avec le vendeur ou l’entrepreneur. Jusqu’à 2 h (appartement) ou 3 h (maison) comprises. - Les réserves sont consignées avant toute signature Chaque manquement relevé est dicté dans le procès-verbal, localisé et décrit. - Seconde visite, si elle est nécessaire Elle est facturée 250 € TVAC pour un appartement de moins de 130 m², ou 350 € TVAC dès 130 m² et pour une maison jusqu’à 250 m². Les biens au-delà du périmètre de la grille restent sur devis. - Un an plus tard, la réception définitive Nous pouvons être à nouveau à vos côtés pour clore la procédure. Honoraires : sur demande, selon le dossier et le suivi nécessaire. ## Combien coûte une réception avec un expert ? Réception provisoire, sans rapport écrit : première visite à 300 € TVAC pour un appartement de moins de 130 m², 400 € dès 130 m² ou pour une maison jusqu’à 250 m². Deuxième visite : respectivement 250 € ou 350 €. Maison de plus de 250 m², bien complexe, pré-réception et réception définitive : sur devis. Ces honoraires comprennent une seule visite, de maximum 2 h (appartement) ou 3 h (maison) sur place. L’expert peut adapter ses honoraires si la situation sur place ne correspond pas à celle décrite lors de la prise de rendez-vous, ou selon sa mission. Type de bien 1 re visite 2 e visite Appartement de moins de 130 m² 300 € 250 € Appartement dès 130 m² 400 € 350 € Maison, villa jusqu’à 250 m² 400 € 350 € Maison, villa de plus de 250 m² Sur devis Sur devis ↔ Faites défiler pour comparer les colonnes. - Visite comprise Une seule visite sur place, de maximum 2 h (appartement) ou 3 h (maison). L’expert peut adapter ses honoraires si la situation rencontrée sur place ne correspond pas à celle décrite lors de la prise de rendez-vous. - Annulation ou absence Annulation la veille ou le jour même : 150 € TVAC. Absence au rendez-vous : 150 € TVAC à la partie défaillante. - Paiement et facture Payables sur place, contre reçu ; facture envoyée par e-mail après la visite. ### Le cadre de votre réception (https://economie.fgov.be/fr/themes/protection-des-consommateurs/faire-construire/loi-breyne/reception-provisoire-des) SPF Économie : réception provisoire et cadre de la loi Breyne explique les effets de la réception. La double réception et le délai minimum d’un an s’imposent lorsque la loi Breyne s’applique. Le point de départ de la responsabilité décennale dépend de l’agréation des travaux et du contrat. Pour préparer le procès-verbal : (https://keuleers-expertises.be/conseils/reception-provisoire-reserves/) formuler des réserves précises . ## Avant une réception, on nous demande C’est, en principe, le constat d’achèvement des travaux. Mais la plupart des contrats prévoient qu’en la signant, l’acheteur agrée les travaux, c’est-à-dire accepte de considérer qu’ils ont été exécutés correctement. Elle couvre les défauts apparents, consignés dans un procès-verbal signé par les parties. Sous le régime de la loi Breyne, l’occupation ou l’utilisation du bien peut faire présumer une réception provisoire tacite, sauf preuve contraire. L’effet de cette occupation doit être apprécié selon le contrat, les réserves et les faits. Signez le procès-verbal avant de prendre les clés. Sous le régime de la loi Breyne, un an minimum : la réception définitive ne peut avoir lieu qu’au plus tôt un an après la réception provisoire. Ce délai permet de tester l’immeuble à l’usage et de signaler au vendeur les défauts constatés. Dans la plupart des cas, la garantie décennale démarre lors de la réception provisoire. Elle couvre pendant dix ans les vices graves qui affectent la solidité de l’ouvrage (articles 1792 et 2270 de l’ancien Code civil). C’est pour cela qu’un expert est recommandé dès la première phase. Sous le régime de la loi Breyne, non pour la réception définitive : celle d’un appartement ne peut avoir lieu qu’après la réception définitive des parties communes de l’immeuble. La conformité des installations et des finitions aux plans et au cahier des charges, pièce par pièce. Les manquements et imperfections relevés sont consignés dans le procès-verbal de réception, localisés et décrits dans un vocabulaire technique. La réception concerne tout contrat de travaux. Pour un contrat d’entreprise classique, c’est le contrat qui organise la réception, le plus souvent selon le même schéma en deux phases. Décrivez-nous votre chantier dans la demande. Un état des lieux avant et après travaux peut aussi fixer l’état du bien de part et d’autre du chantier. La réception concerne les travaux que vous acceptez d’un entrepreneur ou d’un promoteur. Avant l’achat d’un bien existant, c’est l’encadrement technique avant achat qui convient : un expert vous accompagne lors de la visite, avant de remettre une offre. Voir la page Encadrement technique avant achat (/accompagnement/). Vous achetez plutôt que vous ne construisez ? L’ (https://keuleers-expertises.be/accompagnement/) encadrement technique avant achat met un expert à vos côtés lors de la visite, avant de remettre une offre. Vous rénovez ? Un (https://keuleers-expertises.be/services/etats-des-lieux-bruxelles/) état des lieux avant et après travaux fixe l’état du bien de part et d’autre du chantier. ## Un expert à vos côtés avant de signer Transmettez-nous la date, l’adresse et le type de bien. Nous confirmons le rendez-vous et les honoraires applicables selon la grille 2026 avant la visite. ## Des situations rencontrées par le bureau Quelques exemples anonymisés pour comprendre le déroulement et le périmètre d’une mission. ### La réception d’un appartement acheté sur plan Avant la visite, préparez le plan du bien et le cahier des charges. L’expert examine les finitions, menuiseries, sanitaires, équipements et autres éléments accessibles, puis les confronte aux documents disponibles. Il vous aide à faire inscrire les défauts, manquements et réserves au procès-verbal de réception. Cette assistance technique ne comprend pas de second rapport indépendant. La première visite coûte 300 € TVAC pour un appartement de moins de 130 m² ; dès 130 m², le tarif maison de 400 € s’applique. Les biens complexes font l’objet d’une proposition adaptée. Un défaut caché derrière une finition ne peut pas être constaté sans démontage. Page : https://keuleers-expertises.be/tarifs/ # Honoraires & estimation Choisissez votre besoin et obtenez une estimation détaillée des honoraires. Une estimation selon votre bien. Les cas particuliers sont étudiés sur devis. Activez JavaScript pour utiliser le calculateur. Vous pouvez aussi (https://keuleers-expertises.be/tarifs/) consulter les honoraires ou (https://keuleers-expertises.be/contact/) contacter le bureau . Activez JavaScript pour utiliser l’estimateur. Les grilles et coordonnées restent disponibles ci-dessous. ## Combien coûte un état des lieux en 2026 ? De 125 € à 300 € TVAC par partie pour un logement, hors suppléments , selon le type de bien, sa superficie, le nombre de chambres, l’ameublement et le sens de la mission (entrée ou sortie). Les locaux professionnels et les constats avant ou après travaux ont leur propre grille : choisissez la vôtre. L’état des lieux acquisitif reprend la grille d’entrée, avec un montant total intégralement à charge du demandeur. (https://keuleers-expertises.be/etat-des-lieux/acquisitif/) Comprendre le constat acquisitif → ### Studio, appartement et maison Type de bien Entrée Sortie Entrée meublé Sortie meublé Studio 135 € 125 € 175 € 165 € Appartement 1 chambre Repère indicatif : ± 65 m² 150 € 140 € 195 € 180 € Appartement 2 chambres Repère indicatif : ± 75 m² 165 € 155 € 215 € 200 € Appartement 3 chambres Repère indicatif : ± 90 m² 180 € 170 € 235 € 220 € Appartement 4 chambres Repère indicatif : ± 110 m² 195 € 185 € 255 € 240 € Maison 1 chambre 185 € 175 € 240 € 230 € Maison 2 chambres 200 € 190 € 260 € 245 € Maison 3 chambres 215 € 205 € 280 € 265 € Maison 4 chambres 230 € 220 € 300 € 285 € Maison de plus de 300 m², bien exceptionnel Sur devis Sur devis Sur devis Sur devis ↔ Faites défiler pour comparer les colonnes. Maison de plus de 300 m² et bien exceptionnel : sur devis. Les montants de base couvrent un logement type (voir « ce que couvre le montant de base » ci-dessous) ; chaque local supplémentaire s’ajoute. Appartement : caves non aménagées, garages et parkings compris sans supplément. Maison ou studio : caves non aménagées à 15 € au total, quel que soit le nombre de caves ; parkings, garages compris : le premier emplacement est compris, puis 15 € par emplacement supplémentaire. Caves aménagées : comptez les pièces selon leur usage, une seule fois. Hors chambre et pièce d’eau : 15 € par pièce ; salle de douche, salle de bains, cuisine ou WC supplémentaire : 20 € par pièce. Les chambres sont comprises dans le nombre total de chambres du logement. Ne comptez pas ces pièces parmi les caves non aménagées ni une seconde fois dans les autres pièces ; les pièces déjà comprises dans le logement ne déclenchent aucun supplément. Une mission portant uniquement sur une annexe fait l’objet d’une demande distincte. ### Avant travaux et récolement Type de bien État des lieux avant travaux Récolement Appartement jusqu’à 100 m² inclus 250 € 200 € Appartement de plus de 100 à 200 m² inclus 350 € 300 € Appartement de plus de 200 m² Sur demande Sur demande Maison jusqu’à 200 m² inclus 300 € 250 € Maison de plus de 200 m² 400 € 350 € L’état des lieux avant travaux fixe l’état initial du bien ; le récolement, dressé après les travaux, constate ce qui a changé. L’expert peut majorer ses honoraires en fonction de la mission. (https://keuleers-expertises.be/etat-des-lieux/avant-apres-travaux/) La page dédiée → Prises de vues par drone : +100 € TVAC par mission, avant travaux ou au récolement, intégralement à charge du demandeur. Si le drone est demandé pour les deux missions, le supplément total est de 200 €. La réalisation dépend des conditions techniques, météorologiques et des autorisations applicables. ### Commerce et bureau Surface du local Entrée Sortie Moins de 50 m² 150 € 150 € 75 m² 175 € 175 € 100 m² 200 € 200 € Plus de 100 m² 200 € + 1,21 € par m² au-delà de 100 m² Inventaire des meubles + 30 % + 30 % Pour les commerces et bureaux de plus de 100 m², le supplément de 1,21 € s’applique à chaque mètre carré au-delà de 100 m², conformément à la grille 2026 téléchargeable. Au-delà de 100 m², le supplément de 1,21 €/m² porte uniquement sur les mètres carrés supplémentaires au-delà de 100 m². Exemple : 150 m² = 200 € + 50 × 1,21 € = 260,50 €, arrondis à 260 € TVAC par partie. Nous confirmons le montant exact avant le rendez-vous, sur la base de la surface réelle. (https://keuleers-expertises.be/etat-des-lieux/commerce-bureau/) La page dédiée → Un logement non meublé Le type de bien et la mission déterminent la grille applicable. SOMPETCH / Adobe Stock. ## Ce qui s’ajoute au montant de base Le montant de base couvre un logement type. Chaque local ou service en plus est tarifé séparément, par partie et TVAC, dans la même grille que l’état des lieux. Particularité Supplément Meublé +30 % du total non meublé, suppléments compris Meublé et garni +50 % du total non meublé, suppléments compris Duplex ou triplex 15 € Chambre, bureau, dressing, grenier aménagé, buanderie ou autre pièce supplémentaire 15 € par pièce. Un hall d’entrée et un hall de nuit sont compris. Chaque hall supplémentaire compte comme une autre pièce à 15 €. Salle de douche, salle de bains, cuisine ou WC supplémentaire 20 € par pièce, au-delà des pièces comprises Extérieurs Petit balcon ne permettant pas d’installer une table et deux chaises : compris sans supplément. Balcon ou terrasse permettant d’installer ce coin repas : 15 € par espace, dès le premier, même sans mobilier installé. Avec un jardin ou une cour, les espaces attenants formant une même zone sont comptés une seule fois : 20 € avec jardin, 15 € sans jardin. Les zones distinctes se cumulent ; les petits balcons compris n’ajoutent aucune zone payante. Cave(s) non aménagée(s) Appartement : compris. Maison ou studio : 15 € au total, quel que soit le nombre de caves Cave(s) aménagée(s) Caves aménagées : comptez les pièces selon leur usage, une seule fois. Hors chambre et pièce d’eau : 15 € par pièce ; salle de douche, salle de bains, cuisine ou WC supplémentaire : 20 € par pièce. Les chambres sont comprises dans le nombre total de chambres du logement. Ne comptez pas ces pièces parmi les caves non aménagées ni une seconde fois dans les autres pièces ; les pièces déjà comprises dans le logement ne déclenchent aucun supplément. Parking(s) Garages et places de parking comptés ensemble. Appartement : compris sans supplément. Maison ou studio : premier emplacement compris, puis 15 € par emplacement supplémentaire Déplacement spécifique pour les clés 50 €, une fois par mission, retour éventuel compris Pré-sortie locative Tarif de sortie d’une partie, entièrement à charge du demandeur. Envoi postal du rapport 75 € TVAC par envoi, montant forfaitaire sans majoration Appartement de plus de 130 m² Base maison au même nombre de chambres Maison de plus de 300 m², bien important ou atypique Sur devis Un logement meublé Les éléments présents complètent le constat du bien. Africa Studio / Adobe Stock. ## Un logement type - Base appartement Un salon, une salle à manger, une cuisine, un WC, un hall d’entrée et un hall de nuit, une salle de bains ou de douche, une chambre. - Base maison Un salon, une salle à manger, une cuisine, un WC, un hall d’entrée et un hall de nuit, une salle de bains ou de douche et une chambre. Maison : caves non aménagées à 15 € au total ; premier garage ou parking compris, puis 15 € par emplacement supplémentaire. - Meublé Inventaire des meubles, sans les accessoires mobiles. C’est la colonne « meublé » de la grille. - Meublé et garni Inventaire des meubles avec les accessoires mobiles. Majoration de 50 % sur le total non meublé, suppléments compris. - Pré-sortie locative Visite technique avant la sortie, demandée par une seule partie. Tarif de sortie d’une partie, entièrement à charge du demandeur. Un doute sur la catégorie de votre bien ? (https://keuleers-expertises.be/tarifs/#hn-estimation) Le calculateur d’état des lieux détaille les honoraires selon votre bien et vos options. ## Expertise, réception, humidité Ces honoraires s’entendent par mission, TVAC, une visite comprise. L’expertise en valeur et le constat d’humidité peuvent être livrés avec un rapport écrit ; l’encadrement technique avant achat et la réception provisoire se font sans rapport. Mission Appartement Maison, villa Visite comprise Encadrement technique avant achat (sans rapport) 250 € 300 € 1 h maximum Évaluation immobilière (avec rapport) 325 € 400 € 1 h / 2 h Réception provisoire, première visite sans rapport écrit. Appartement de moins de 130 m² ; dès 130 m², tarif maison. Maison jusqu’à 250 m². 300 € 400 € 2 h / 3 h Réception provisoire, deuxième visite. Appartement de moins de 130 m² ; dès 130 m², tarif maison. 250 € 350 € 2 h / 3 h Réception provisoire : maison de plus de 250 m² ou bien complexe Sur devis Constat d’humidité sans rapport (mesure hygrométrique) 250 € 250 € 2 h Constat d’humidité avec rapport 360 € 360 € 2 h - Sur demande Immeuble de rapport, bien important ou atypique : nous chiffrons la mission après un premier échange sur le bien. - Réception définitive Elle intervient au plus tôt un an après la réception provisoire (loi Breyne du 9 juillet 1971). Honoraires : sur demande, selon le dossier et le suivi nécessaire. - Ce que la visite ne remplace pas Un encadrement technique donne un avis sur place, sans rapport écrit. Pour un dossier de vente, de succession ou de donation, choisissez l’expertise avec rapport. ### Expertise en valeur Vente, achat, succession, donation : méthode, documents à préparer et rapport. ### (Pré)réception provisoire et définitive Réserves, procès-verbal, garantie décennale. ### Détection d’humidité Mesure à l’hygromètre et description des observations, avec ou sans rapport. Grilles 2026 à télécharger : (https://keuleers-expertises.be/documents/pdf/keuleers-expertises-tarifs-expertise-valeur-avant-achat.pdf) évaluation et encadrement technique · (https://keuleers-expertises.be/documents/pdf/keuleers-expertises-tarifs-reception-provisoire.pdf) (Pré)réception provisoire · (https://keuleers-expertises.be/documents/pdf/keuleers-expertises-tarifs-constat-humidite.pdf) constat d’humidité . ## Le PEB est établi par un certificateur agréé Keuleers Expertises ne délivre pas de certificat PEB. Nous vous mettons directement en relation avec un certificateur agréé ; la grille ci-contre est la sienne, pour 2026, et c’est lui que vous payez. ### Bruxelles Monsieur Michel · agrément 1740539 0477 78 18 78 · info@newpeb.be ### Wallonie Monsieur Philippe · agrément CERTIF-P2-02502 0498 41 14 00 · philippe.defever@gmail.com Ce que le certificat mentionne, sa validité de dix ans et les documents à préparer : (https://keuleers-expertises.be/services/peb/) notre page PEB . Type de bien Honoraires TVAC Appartement 220 € Appartement duplex 280 € Appartement triplex 310 € Immeuble de rapport (minimum 3 unités) 200 € par unité Maison 2 façades 350 € Maison 3 façades 400 € Maison 4 façades ou autre Sur demande Bien exceptionnel, villa Sur demande ## Ce que comprennent nos honoraires, et ce qui s’y ajoute Les mêmes conditions s’appliquent à toutes les grilles 2026. Elles figurent en bas de chaque document et dans nos (https://keuleers-expertises.be/conditions-generales/) conditions générales . Lire le périmètre La grille et les conditions précisent ce qui entre dans les honoraires de la mission. - Une visite sur place, comprise Au maximum 2 h pour un appartement et 3 h pour une maison (état des lieux, réception) ; 1 h ou 2 h pour une expertise en valeur ; 1 h maximum pour un accompagnement avant achat ; 2 h pour un constat d’humidité. - Paiement sur place, contre reçu Paiement sur place : espèces contre reçu ou carte bancaire avec terminal Bancontact. La facture est envoyée par e-mail après la visite. Le rapport est transmis aux parties après rédaction et vérification, sous réserve du paiement intégral des honoraires dus par les parties. - Un montant confirmé avant le rendez-vous L’expert peut adapter ses honoraires si la situation rencontrée sur place ne correspond pas à celle décrite lors de la prise de rendez-vous, et les majorer en fonction de la mission. - Les échanges se font par e-mail Toute correspondance entre les parties passe par e-mail. Une autre voie est facturée 50 € TVAC à la partie qui la demande (conditions générales, art. 13). Situation Montant Heure supplémentaire sur place 75 € / h Travail en régie après la mission (minimum 1 h, soit 150 €) 150 € / h Annulation la veille ou le jour même 150 € Absence au rendez-vous (à charge de la partie absente) 150 € Autre expert en locatif, acquisitif ou commerce + 100 % Envoi papier (à charge du demandeur) 75 € Le tarif horaire de régie ci-dessus est celui des grilles 2026 ; conforme à l’article 8 des conditions générales 2026. Les parties sont solidairement tenues au paiement des honoraires, quelle que soit la répartition convenue entre elles (conditions générales, art. 5). ## Qui paie l’état des lieux ? Le propriétaire et le locataire, à parts égales , sauf convention contraire au bail. C’est pourquoi nos honoraires sont affichés par partie : chacun paie le montant indiqué dans la grille. Exemple : pour l’entrée dans un appartement de deux chambres non meublé d’environ 75 m², sous réserve de confirmation du bureau, le locataire paie 165 € et le bailleur 165 €, soit 330 € TVAC pour la mission. L’expert est mandaté conjointement et remet le même rapport à chaque partie. Chacune des parties peut aussi se faire accompagner, à ses propres frais, d’un expert de son choix. En présence d’un autre expert, les honoraires complets du client représenté, suppléments compris, sont majorés de 100 %. Ce montant est entièrement à charge de ce client. Information à jour au 5 septembre 2026. Elle ne constitue pas un conseil juridique. ### Pré-sortie locative Tarif de sortie d’une partie, entièrement à charge du demandeur. Elle n’engage pas l’autre partie. ### Absence au rendez-vous Le forfait de 150 € TVAC est facturé à la partie absente, pas à celle qui s’est présentée. ### Envoi papier et suppléments L’envoi papier (75 €) est facturé à la partie qui le demande. Les suppléments de la grille (locaux, terrasse, clés) s’entendent, comme le montant de base, par partie. ### Expertise, réception, humidité Ces missions sont facturées par mission, non par partie : le montant de la grille est le montant total, TVAC. ### Choisir avant d’estimer Pour comparer les missions, consultez (https://keuleers-expertises.be/services/) les services du bureau . Le guide (https://keuleers-expertises.be/conseils/qui-paie-etat-des-lieux/) qui paie l’état des lieux explique la répartition ; les (https://keuleers-expertises.be/conditions-generales/) conditions générales précisent le cadre de la demande. ## Ce qu’on nous demande sur les prix Oui. Tous les honoraires 2026 sont indiqués TVAC. Pour un état des lieux, le montant s’entend par partie : le propriétaire et le locataire paient chacun le prix de la grille, sauf convention contraire au bail. Chaque partie à l’état des lieux paie le montant indiqué. Pour l’entrée dans un appartement de deux chambres non meublé d’environ 75 m², sous réserve de confirmation du bureau, le locataire paie 165 € et le bailleur 165 €, soit 330 € TVAC pour la mission. Oui. Une visite de 2 h (appartement) ou 3 h (maison) est comprise pour un état des lieux ou une réception, 1 h ou 2 h pour une expertise, 2 h pour un constat d’humidité. Chaque heure supplémentaire sur place est facturée 75 € TVAC. Une annulation la veille ou le jour même du rendez-vous est facturée 150 € TVAC. En cas d’absence le jour du rendez-vous, le même forfait de 150 € TVAC est facturé à la partie absente. Paiement sur place : espèces contre reçu ou carte bancaire avec terminal Bancontact. La facture est envoyée par e-mail après la visite. Le rapport est transmis aux parties après rédaction et vérification, sous réserve du paiement intégral des honoraires dus par les parties. Tout envoi papier est facturé 75 € TVAC au demandeur (50 € TVAC pour le certificat PEB, par le certificateur). Le tarif meublé comprend l’inventaire des meubles sans les accessoires mobiles. Le logement meublé et garni ajoute l’inventaire des accessoires mobiles : majoration de 50 % sur le total non meublé, suppléments compris. Une visite technique avant la sortie, demandée par une seule des parties. Tarif de sortie d’une partie, entièrement à charge du demandeur. Oui. Chaque partie peut se faire accompagner, à ses frais, d’un expert de son choix. En présence d’un autre expert, les honoraires complets du client représenté, suppléments compris, sont majorés de 100 %. Ce montant est entièrement à charge de ce client. Non. Keuleers Expertises n’est pas certificateur. Nous vous mettons en relation avec un certificateur agréé à Bruxelles ou en Wallonie ; la grille PEB 2026 publiée sur cette page est la sienne. Oui, si la situation rencontrée sur place ne correspond pas à celle décrite lors de la prise de rendez-vous. L’expert peut aussi majorer ses honoraires en fonction de la mission. Le montant est confirmé avant le rendez-vous. ## Un prix, c’est bien. Un devis, c’est mieux. Décrivez votre bien en deux minutes : nous confirmons le montant exact avant le rendez-vous. Le calculateur donne un ordre de grandeur ; seul l’expert confirme le montant, selon la situation réelle du bien. ## Des situations rencontrées par le bureau Quelques exemples anonymisés pour comprendre le déroulement et le périmètre d’une mission. ### Pourquoi une grande villa nécessite-t-elle un devis ? Une villa de plus de 300 m², de nombreuses salles d’eau, des dépendances, une piscine ou un mobilier important demandent une description précise avant chiffrage. Le temps sur place, la rédaction et le traitement des photographies comptent autant que la superficie. Le bureau établit un devis ou une provision selon l’étendue de la mission. Le rapport conserve le même niveau de précision. Si la configuration réelle diffère sensiblement des informations communiquées, les honoraires peuvent être adaptés.